|
19 июля 2019 г.
|
Дело N А57-2353/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2019 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Волковой Т. В.,
судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шавеевой З. А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2019 года по делу N А57-2353/2019 (судья И.М. Заграничный),
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Балашовская хлебная база", ОГРН 1026401585264
к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ОГРН 1106454003028
третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом
об обязании заключить договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании: - от открытого акционерного общества "Балашовская хлебная база" представитель Дорофеев Александр Владимирович по доверенности от 11.01.2019, выданной сроком до 31.12.2019,
- от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области представитель Плешивцева Алена Игоревна по доверенности от 09.01.2019, выданной сроком до 31.12.2019,
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Открытое акционерное общество "Балашовская хлебная база", ОГРН 1026401585264 с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ОГРН 1106454003028, третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имущество, об обязании заключить договор купли-продажи N 175-ПР находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:41:410938:0026, находящийся по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, 26, общей площадью 233 534 кв.м на особых условиях, продать вышеназванный земельный участок по цене 1 196 978,52 руб., что составляет 2,5 % от его кадастровой стоимости, государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2019 года по делу N А57-2353/2019 исковые требования удовлетворены в полном объёме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2019 года по делу N А57-2353/2019 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.
Представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель открытого акционерного общества "Балашовская хлебная база" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.
Надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании Государственного Акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования N САР-40г-001409 АООТ "Балашовская хлебная база" в соответствии с постановление Администрации города Балашова Саратовской области N 222/5 от 19.04.1995 в бессрочное (постоянное) пользование предоставлено 32,9869 гектаров земель для осуществления производственной деятельности.
Решением Комитета по управлению имуществом Саратовской области N 2200 от 23.11.1994 утвержден План приватизации Государственного предприятия Балашовской хлебной базы N 43.
По результатам приватизации ОАО "Балашовская хлебная база" является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Саратовская область, город Балашов, ул. Спортивная, д. N 26:
- нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:40:000000:3699, площадь 142,5 кв.м,
- рабочая башня зерносушилки N 2, производительность 15 т/час, площадь застройки 133 кв.м, кадастровый номер 64:40:00000:3719,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3703, площадь 4157,9 кв.м.,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3725, площадь 4 112, 6 кв.м,
- нежилое здание кадастровый номер 64:41:410938:159, площадь 300,4 кв.м,
- здание топочное с зерносушильным агрегатом А1-ДСП-50 кадастровый номер 64:40:00000:3713, площадь 44,4 кв.м,
- здание механической мастерской кадастровый номер 64:40:00000:3701, площадь 306,1 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3734, площадь 4 111,6 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:41:410938:163, площадь 1075,6 кв.м,
- нежилое двухэтажное здание кадастровый номер 64:41:410938:152, площадь 438,6 кв.м,
- силосный корпус мехлинии N 3 левый, емкость 7 350 т, площадь застройки 694,9 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3702,
- рабочая башня элеватора N 2 кадастровый номер 64:40:00000:3714, площадь 136,6 кв.м,
- здание гаража для мотовоза кадастровый номер 64:40:00000:3862, площадь 171,4 кв.м,
- здание производственной лаборатории кадастровый номер 64:40:00000:3860, площадь 888,1 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:40:00000:3705, площадь 816,4 кв.м,
- нежилое здание кадастровый номер 64:41:410938:161, площадь 46,4 кв.м,
- нежилое двухэтажное здание кадастровый номер 64:40:00000:3694, площадь 665,3 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3723, площадь 4 067,6 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3712, площадь 2 055,5 кв.м,
- рабочая башня зерносушилки N 1, объем 4 475 куб.м, площадь застройки 136,5 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3709,
- рабочая башня зерносушилки N 1, производительность 15 т/час, площадь застройки 113,6 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3720,
- силосный корпус мехлинии N 1 левый, емкость 7 350 т, площадь застройки 693,7 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3710,
- силосный корпус мехлинии N 1 правый кадастровый номер 64:40:00000:3732, площадь 691,9 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3698, площадь 4 106,1 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3721, площадь 4 135,1 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3711, площадь 4 144,4 кв.м,
- силосный корпус мехлинии N 2 правый, емкость 7 350 т, площадь застройки 689,6 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3724,
- силосный корпус мехлинии N 2 левый, емкость 7 350 т, площадь застройки 692,7 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3707,
- силосный корпус мехлинии N 3 правый, емкость 7 350 т, площадь застройки 693,5 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3708,
- здание гаража для грузовых автомобилей кадастровый номер 64:40:00000:3700, площадь 443,5 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3715, площадь 4 108,3 кв.м,
- нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:41:410938:160, площадь 196 кв.м,
- подземная галерея зерносушилки А1-ДСП-50 кадастровый номер 64:40:00000:3731,
- рабочая башня элеватора N 3, объем 4 467 куб.м, площадь застройки 136,3 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3861.
На основании Распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Саратовской области N 308-р от 20.04.2004 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Балашовская хлебная база" на земельный участок с кадастровым номером 64:41:410938:0002, расположенный: Саратовская область, г. Балашов, ул. Спортивная, д. N 26, общей площадью 329 869 кв.м, с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности (п. 1 распоряжения).
Указанным Распоряжением также определено предоставить в аренду сроком на 20 лет ОАО "Балашовская хлебная база" земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 64:41:410938:0002, с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Спортивная, д. N 26, общей площадью 329 869 кв.м (п. 2 распоряжения).
На основании указанного Распоряжения между ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Саратовской области и ОАО "Балашовская хлебная база" заключен договор аренды указанного земельного участка от 20.04.2004 N 198 сроком на 20 лет.
Приложение N 2 к Договору от 20.04.2004 N 198 содержит перечень недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
Данный договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию. Указанный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64 ААN 812483 от 13 августа 2004 года.
18 августа 2006 года Управлением было издано распоряжение "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:41:410938:0010". В соответствии с п. 1 Распоряжения по результатам межевания был утвержден раздел земельного участка на восемь участков, в том числе участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО "Балашовская хлебная база" общей площадью 233 534 кв.м.
11 октября 2006 года между ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Саратовской области и ОАО "Балашовская хлебная база" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 198 от 20.04.2004, в соответствии с п. 2 которого стороны пришли к соглашению, что Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:41:410938:0026, находящийся по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, 26, общей площадью 233 534 кв.м с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2017 по делу N А57-4522/2017, вступившим в законную силу, признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, выраженного в письме от 21.12.2016 N 02-7143, в предоставлении в собственность без проведения торгов ОАО "Балашовская хлебная база" земельного участка площадью 233 534 кв.м с кадастровым номером 64:41:410938:26, расположенного по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, 26.
Кроме того, суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ОАО "Балашовская хлебная база" проект договора купли-продажи земельного участка площадью 233 534 кв.м с кадастровым номером 64:41:410938:26, расположенного по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, 26.
14 ноября 2018 года ТУ Росимущества в Саратовской области направило в адрес истца проект Договора купли-продажи N 175-ПР находящегося в федеральной собственности земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена участка составляет 47 879 140,68 руб., что составляет 100% от кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка.
Указав цену земельного участка, эквивалентную 100% кадастровой стоимости, ответчик нарушил п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно указанных норм Истец подпадает под льготный порядок приобретения в собственность вышеназванного земельного участка по льготной цене, составляющей 2,5% от его кадастровой стоимости.
Ввиду вышеизложенного Истец подписал проект Договора купли-продажи N 175-ПР находящегося в федеральной собственности земельного участка с протоколом разногласий по п. 2.1 договора, указав при этом, что цена Участка составляет 1 196 978,52 руб., что составляет 2,5 % от кадастровой стоимости (от 47 879 140,68 руб.).
13 декабря 2018 года ТУ Росимущества в Саратовской области письмом N 02-6300 отказало в подписании Протокола разногласий к спорному договору, ссылаясь на то, что в Управлении отсутствуют документы, подтверждающие возможность применения норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь нормами земельного и гражданского законодательства, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия признает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, и при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 2 данной статьи установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) установлено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно мотивировал тем, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, и разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат урегулированию в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:41:410938:0026, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.
Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к истцу по результатам приватизации, согласно Плану приватизации государственного предприятия Балашовской хлебной базы N 43, утвержденным решением Комиссии по управлению имуществом Саратовской области N 2200 от 23.11.1994.
Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Саратовской области N 308-р от 20.04.2004 определено предоставить в аренду сроком на 20 лет ОАО "Балашовская хлебная база" земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 64:41:410938:0002, с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Спортивная, д. N 26, общей площадью 329 869 кв.м (п. 2 распоряжения).
На основании указанного Распоряжения между ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Саратовской области и ОАО "Балашовская хлебная база" заключен договор аренды указанного земельного участка от 20.04.2004 N 198 сроком на 20 лет.
Приложение N 2 к Договору от 20.04.2004 N 198 содержит перечень недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
Данный договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию. Указанный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64 ААN 812483 от 13 августа 2004 года.
18.08.2006 Управлением было издано распоряжение "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:41:410938:0010". В соответствии с п. 1 Распоряжения по результатам межевания был утвержден раздел земельного участка на восемь участков, в том числе участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО "Балашовская хлебная база" общей площадью 233 534 кв.м.
11 октября 2006 года между ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Саратовской области и ОАО "Балашовская хлебная база" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 198 от 20.04.2004, в соответствии с п. 2 которого стороны пришли к соглашению,
