Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2019 г. N Ф06-55206/19 по делу N А55-1065/2019

г. Казань

12 декабря 2019 г.

Дело N А55-1065/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019

по делу N А55-1065/2019

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741,) г.Тольятти Самарской области, к индивидуальному предпринимателю Логинову Владиславу Борисовичу (ОГРНИП 315631300065587, ИНН 632300831005), г.Тольятти Самарской области, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Логинову Владиславу Борисовичу (далее - ИП Логинов В.Б., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.12.2004 N 1095 за период с 01.06.2018 по 21.08.2018 в сумме 17 809 руб. 45 коп. и пени за период с 12.06.2018 по 01.03.2019 в размере 4 214 руб. 96 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019, исковые требования удовлетворены частично, с ИП Логинова В.Б. в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 7 358 руб. 52 коп. и неустойка в размере 630 руб. 32 коп.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель), переименованной в администрацию, и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Авто" (далее - ООО "Альянс-Авто"), Туркиным Олегом Николаевичем (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 07.12.2004 N 1095, по условиям которого арендаторам в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 10а, для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений.

Договор заключен с условием согласия сторон на вступление в него иных собственников помещений в здании.

На вышеуказанном земельном участке расположено нежилое здание площадью 2 960,2 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:919, в котором находится, в том числе нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, принадлежавшее на праве собственности ООО "Альянс-Авто".

По ряду последовательных сделок нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451 было приобретено в собственность ИП Логиновым В.Б., о чем 26.05.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

По договору купли-продажи ИП Логинов В.Б. продал нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451 Мутилину Владиславу Александровичу, о чем 21.08.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

В связи с ненадлежащим исполнением ИП Логиновым В.Б. обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.12.2004 N 1095, администрация направила в адрес предпринимателя претензию от 19.09.2018 N ГР-54445.2 с требованием погасить задолженность по арендным платежам и пени.

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате не оплатил, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 07.12.2004 N 1095, пришли к выводу, что с момента государственной регистрации за ИП Логиновым В.Б. права собственности на нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером 63:09:0302051:919, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 10а, предприниматель стал соарендатором вышеуказанного земельного участка по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 и с указанного времени обязан был оплачивать арендную плату за земельный участок пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество.

Проверив расчет, представленный истцом, суды признали его неправильным, поскольку администрацией не было учтено, что ИП Логинову В.Б. принадлежало 20,64 доли в праве на общее имущество, что составляет 1121,37 кв.м в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 63:09:0302051:98.

Произведя перерасчет арендной платы за пользование земельным участком соразмерно доли ответчика в праве на общее имущество, и установив, что за период с 01.06.2018 по 21.08.2018 у предпринимателя образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 в сумме 7 358 руб. 52 коп., суды, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили в указанной части требования администрации.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 5.3 договора аренды от 07.12.2004 N 1095, согласно которому в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ИП Логинова В.Б. подлежит взысканию неустойка за период с 12.06.2018 по 01.03.2019 в размере 630 руб. 32 коп.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как следует из материалов дела и указывалось истцом, 21.05.2008 между ООО "Альянс-Авто" и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Автозапчасть" (далее - ООО "Альянс-Автозапчасть"), являвшимися собственниками нежилых помещений в здании с кадастровым номером 63:09:0302051:919, был подписан протокол распределения долей землепользования и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории, в соответствии с которым стороны установили следующий размер долей земельного участка площадью 5 433 кв.м, находящегося в совместном пользовании сторон по договору аренды от 07.12.2004 N 1095, согласно прилагаемой схеме: ООО "Альянс-Авто" - 2 714 кв.м; ООО "Альянс-Автозапчасть" - 2 719 кв.м (л.д.19).

Таким образом, между собственниками помещений, находящихся в нежилом здании с кадастровым номером 63:09:0302051:919, расположенном на земельном участке площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98, было заключено соглашение об определении долей в землепользовании и размере обязательств по договору аренды от 07.12.2004 N 1095.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации за ИП Логиновым В.Б. права собственности на нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, ранее принадлежавшем ООО "Альянс-Авто", к предпринимателю перешло и право пользования земельным участком площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98 по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

При этом Мутилин Владислав Александрович, которому ИП Логинов В.Б. продал нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, совместно с обществом с ограниченной ответственностью "РДЦ" (далее - ООО "РДЦ"), которое приобрело нежилые помещения, ранее принадлежавшие ООО "Альянс-Автозапчасти", обратились в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти с заявлением от 20.12.2018 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 10а, исходя из доли Мутилина В.А. в размере 2714/5433 и ООО "РДЦ" в размере 2719/5433 кв.м, что соответствует протоколу распределения долей в землепользовании и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории от 21.05.2008.

Между тем, при определении задолженности по арендной плате ответчика за спорный период по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 судами не дано никакой оценке протоколу распределения долей землепользования и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории от 21.05.2008.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что суды определили долю ИП Логинова В.Б. в праве на общее имущество, исходя из площади здания в размере 2 957,2 кв.м, тогда как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости площадь нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, составляет 2 960,2 кв.м.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 отменить.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-1065/2019 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе определить долю ИП Логинова В.Б. в праве пользования спорным земельным участком по договору аренды от 07.12.2004 N 1095, дав оценку протоколу распределения долей землепользования и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории от 21.05.2008, и, с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 по делу N А55-1065/2019 отменить.

Дело N А55-1065/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова