Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 марта 2020 г. N Ф06-59108/20 по делу N А55-23794/2016

г. Казань

23 марта 2020 г.

Дело N А55-23794/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Самсонова В.А.,

судей Герасимовой Е.П., Ивановой А.Г.,

при участии представителей:

Ивановой Т.З. - Щипанова А.В., доверенность от 25.04.2019,

конкурсного управляющего акционерным обществом "ФИА-БАНК" Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Сагутдинова М.М., доверенность от 20.06.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерным обществом "ФИА-БАНК" Государственной корпорации "Агентство по страхованию вклада"

на определение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019

по делу N А55-23794/2016

по заявлению Ивановой Татьяны Викторовны о признании отсутствующим обременения (ограничения), признании права собственности на земельный участок и исключении земельного участка из конкурсной массы, предъявленного в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость" (ИНН 6321166545),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость" (далее - ООО "ИК "Недвижимость") признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим ООО "ИК "Недвижимость" утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

Иванова Татьяна Викторовна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просил:

1) признать отсутствующим обременения (ограничения) от 01.12.2017 N 63:32:1202006:799-63/009/2017-2, от 01.12.2017 N 63:32:1202006:799-63/009/2017-3, от 01.12.2017 N 63:32:1202006:799-63/009/2017-4 в пользу акционерного "ФИА-БАНК" (далее - АО "ФИА-БАНК") в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:799, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка";

2) признать право собственности за Ивановой Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:799, площадью 706 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: блокированная жилая застройка, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка"; и на объект завершенный строительством в 2015 году - блок жилого дома блокированной застройки, общей площадью 72,1 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка";

3) исключить из конкурсной массы ООО "ИК "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:799 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка".

4) исключить из реестра требований о передаче жилых помещений требование Ивановой Т.В. о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома, общей площадью 70 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. "Березовка", ул.Северная, участокN 36/1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202006:799, площадью 706+/-9 кв.м., с местонахождением: Самарская область, Ставропольский район, с.п.Выселки, ул.Северная, участок 36/1, микрорайон "Березовка".

5) указать, что определение по настоящему делу будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта капитального строительства (год завершения строительства 2015) - блок жилого дома блокированной застройки, общей площадью 72,1 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, ул.Северная, участок N 36/1, жилой массив "Березовка".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2019 (в редакции определения об исправлении опечатки от 20.11.2019) заявление удовлетворено, суд определил:

Заявление Ивановой Т.В. о признания права собственности - удовлетворить.

Признать отсутствующим обременения (ограничения) от 01.12.2017 N 63:32:1202006:799-63/009/2017-2, от 01.12.2017 N 63:32:1202006:799-63/009/2017-3, от 01.12.2017 N 63:32:1202006:799-63/009/2017-4 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:799, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка".

Признать право собственности за Ивановой Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:799, площадью 706 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Блокированная жилая застройка, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка" и объект завершенный строительством в 2015 году - блок жилого дома блокированной застройки, общей площадью 72.1 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область. Ставропольский р-н. с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка".

Исключить из конкурсной массы ООО "ИК "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:799 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Северная, д. 36/1, жилой массив "Березовка".

Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений требование Ивановой Т.В. о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома, общей площадью 70 кв.м., количество этажей 1, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. "Березовка", ул. Северная, участок N 36/1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202006:799, площадью 706+/9 кв.м, с местонахождением: Самарская область, Ставропольский район, с.п.Выселки, ул.Северная, участок 36/1, микрорайон "Березовка".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АО "ФИА-БАНК", полагая, что судами неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления Ивановой Т.В.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов о том, что в данном случае имеют место отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, подпадающие под правовое регулирование Закона N 214-ФЗ, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку не основаны на имеющихся доказательствах.

Заявитель жалобы также считает, что суды неправомерно признали отсутствующим обременение в пользу АО "Фиа-Банк" в виде залога земельного участка, поскольку оснований для прекращения залога, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не имеется.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником и Иванова Т.В. возражают против приведенных в них доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Иванова Т.В., кроме того, ссылается на вступившие в законную силу судебные акты, принятые в рамках данного дела по другим обособленным спорам, по результатам рассмотрения которых были удовлетворены аналогичные требования заявителей.

В судебном заседании представитель конкурсного АО "ФИА-БАНК" - Сагутдинова М.М., поддерживает доводы кассационной жалобы, представитель Ивановой Т.З. - Щипанова А.В., возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 АПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителей Ивановой Т.З., конкурсного управляющего АО "ФИА-БАНК", судебная коллегия считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ИК "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Как установлено судом и следует из материалов дела, между должником (продавец) и Ивановой Т.В. (покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.12.2015 N С36-1, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Северная, участок N 36/1.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от продавца покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом с кадастровым номером площадью 70 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Северная, участок 36/1 и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 650 кв.м.

Суд установил, что по состоянию на день подачи вышеуказанного заявления в отношении земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:1202006:793, общей площадью 706 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский район, с/п. Выселки, ул.Северная N 36/1, жилой массив "Березовка".

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном договоре определена сторонами в размере 2 499 250 руб.

Согласно пункту 2.11 предварительного договора покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет продавца денежных средств.

Иванова Т.В. перечислила на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в размере, установленном договором.

Иванова Т.В., полагая, что условия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами исполнены, обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статьи 209 ГК РФ, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13.

При этом суд исходил из того, что Ивановой Т.В. соблюдены условия, необходимые для признания за ней права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора.

Также принял во внимание определение Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2017, которым были удовлетворены требования Ивановой Т.В. о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Данным определением суд определил включить в реестр требование Ивановой Т.В. о передаче жилого блока блокированного дома общей площадью 70 кв.м, количество этажей - один этаж, расположенного по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка, ул. Северная, участок N 36/1, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202006:799, площадью 706 кв.м, расположенном по адресу: Самарская обл., Ставропольский район, сельское поселение Выселки, ул. Северная, участок N 36/1, микрорайон "Березовка", с указанием суммы, уплаченной участником строительства, в размере 2 499 250 руб.

Ввиду признания за Ивановой Т.В. права собственности на указанное выше имущество, суд первой инстанции также правомерно исключил имущество из конкурсной массы должника, а также исключил из реестра требований о передаче жилых помещений требование Ивановой Т.В. о передаче жилого помещения.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), согласился с выводами суда первой инстанции.

Доводы заявителя о неправомерности признания судом первой инстанции отсутствующим обременения земельного участка в виде залога в пользу банка отклонены судом апелляционной инстанции, так как являются несостоятельными, поскольку положениями пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

При этом суд еще указал на то, что ограничения (обременения) зарегистрированы после получения должником от кредитора полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

Доводы АО "ФИА-БАНК" о том, что в данном случае не доказано, что объект недвижимости, переданный Ивановой Т.В. является жилым блоком блокированного дома, подпадающим под правовое регулирование пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, суд отклонил, установив, что возводимый объект соответствует требованиям настоящей статьи.

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13, действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Суды, установив, что спорные правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона N 214-ФЗ, Ивановой Т.В., являющейся участником долевого строительства, исполнены договорные обязательства, возникшие из отношений по долевому участию в строительстве жилого дома блочного типа (состоящего более чем из трех блоков), в том числе по оплате объектов недвижимости, жилой дом введен в эксплуатацию, передан Ивановой Т.В., руководствуясь действующими положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ правомерно удовлетворили ее заявление.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Самсонов

Судьи

Е.П. Герасимова А.Г. Иванова