Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2020 г. N Ф06-57959/20 по делу N А65-18448/2019

г. Казань

26 мая 2020 г.

Дело N А65-18448/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителя:

ответчика - Сабитова Т.И. (доверенность от 07.06.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Янтарь"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019

по делу N А65-18448/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь", с участием третьего лица - Управления Росреестра по Республике Татарстан, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" (далее - ответчик, ООО "Янтарь", Общество) об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611, путем продажи с публичных торгов, об обязании Общества передать Комитету техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.09.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об исковых требований.

Суд обязал изъять у ООО "Янтарь" объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611 путем продажи с публичных торгов и обязать Общество передать Комитету техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611.

ООО "Янтарь" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой и дополнением к нему, в которых просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.09.2013 за обществом с ограниченной ответственностью "Ямар" (далее - ООО "Ямар") было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1), кадастровый номер: 16:50:000000:13611.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Ямар" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок общей площадью 2401 кв. м, кадастровый номер 16:50:110501:8, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N57-26-1); при этом на земельном участке расположен незавершенный строительством объект (пункты 1.1, 1.2, 1.4.1 договор аренды); с разрешенным использованием земельного участка: под незавершенный строительством объект (пункт 1.5 договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на три года до 29.12.2018.

Договор и приложения к договору подписаны без разногласий и оговорок, скреплены печатями сторон. Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани N 4054 от 12.10.2017 из земельного участка с кадастровым номером 16:50:110501:8 и неразграниченных земель, находящихся в государственной собственности, утверждена схема расположения земельного участка площадью 2402 кв. м по пр. Ямашева и предварительно согласовано предоставление ООО "Ямар" в аренду сроком до 29.12.2018 земельного участка площадью 2402 кв. м, занимаемого незавершенным строительством объектом.

Вновь образованный земельный участок, занимаемый объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:13611, был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 16:50:110501:1184.

Соглашением N 18957-рз от 06.03.2018 Комитет и ООО "Ямар" расторгли договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 и установили считать договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 утратившим силу с 12.10.2017.

Между Комитетом и ООО "Ямар" подписан договор аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 с кадастровым номером 16:50:110501:1184, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду за плату земельный участок общей площадью 2402 кв. м с кадастровым номером 16:50:110501:1184, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева, 33А, с разрешенным использованием: административные офисы (код 4.1), торговые объекты (код 4.4), объекты гостиничного сервиса (средства размещения; код 4.7); договор заключен на срок до 29.12.2018 (пункты 1.1, 1.2, 1.5, 2.1 договора аренды).

Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Между ООО "Ямар" (правообладатель) и ООО "Янтарь" (правоприобретатель) 01.12.2018 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1.1 указанного договора ООО "Ямар" передал ООО "Янтарь" все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 в отношении земельного участка, предоставленного Комитетом для занимаемого незавершенным строительством объектом под гостиничный комплекс площадью 2402 кв. м, расположенного по адресу: гг. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1; права арендатора переданы на срок договора аренды до 29.12.2018 (пункт 3.1 договора) в связи с заключением сторонами договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, от 01.12.2018, заключенному между ООО "Ямар"(продавец) и ООО "Янтарь"(покупатель) (пункт 2.1 договора).

Права и обязанности в отношении земельного участка общей площадью 2402 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, переданы от правообладателя правоприобретателю по акту приема-передачи.

Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611, зарегистрировано за ООО "Янтарь" на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 01/12 от 01.12.2018, о чем 27.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости внесена соответствующая запись.

Срок действия договор аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 установлен до 29.12.2018.

Письмом (исх. N 17124/кзио-исх от 19.12.2018) Комитет уведомил ООО "Ямар" о прекращении с 29.12.2018 договора аренды N 20041 от 30.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 16:50:110501:1184, площадью 2402 кв. м по адресу г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева, 33А.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ранее между Комитетом и ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" - доверительный управляющий ЗПИФ недвижимости "Парк Победы" в рамках договора аренды земельного участка N 16871 от 08.02.2013 сложились арендные правоотношения по спорному земельному участку. Согласно пункту 2.1 названного договора аренды от 08.02.2013 срок действия договора составляет 3 года - до 16.12.2015; пунктом 5.1.3 договора аренды от 08.02.2013 было предусмотрено преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Судом установлено, что между ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" - доверительный управляющий ЗПИФ недвижимости "Парк Победы" и ООО "Ямар" 29.08.2013 был заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по условиям которого ЗАО "Успешная управляющая компания Республики Татарстан" - доверительный управляющий ЗПИФ недвижимости "Парк Победы" передало ООО "Ямар" права и обязанности по договору аренды земельного участка N 16871 от 08.02.2013. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что арендные отношения в отношении спорного земельного участка сложились до введения в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.03.2015). На этом основании суд заключил, что положения названной статьи не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в изъятии земельного участка, пришел к выводу о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, решение суда первой инстанции отменил с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска.

По мнению суда кассационной инстанции, судами двух инстанций не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, общество как собственник объекта незавершенного строительства осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, возможность завершения строительства объекта обществом не утрачена, срок действия разрешения на строительство не истек. При этом как видно из материалов дела, в том числе аудизаписи протокола судебного заседания, ответчик заявлял в судах первой и апелляционной инстанций о том, что им получено разрешение сроком действия до 31.12.2019.

В суде кассационной инстанции представитель ответчика пояснил, что объект находится на стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию, срок действия разрешения продлен до 31.12.2020.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, содержащимся в пункте 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Кроме того, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Из анализа имеющихся в деле доказательств следует, что между ООО "Ямар" и Комитетом был заключен договор аренды от 30.12.2015 N 18957, по условиям которого обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:110501:8, общей площадью 2401 кв. м под незавершенный строительством объект, который был расторгнут до истечения его срока (06.03.2018) по соглашению сторон от 06.03.2018 N 18957.

В пункте 3 соглашения от 06.03.2018 стороны предусмотрели условие о прекращении договора аренды от 30.12.2015 N 18957 с 12.10.2017.

Однако впоследствии 30.07.2018 между сторонами был заключен новый договор аренды N 20041 на участок с иным кадастровым номером 16:50:110501:1184 площадью 2402 кв. м сроком действия до 29.12.2018.

В связи с чем судебные инстанции в целях законности реализации права на изъятие строения не исследовали тот факт, что с 12.10.2017 по 30.07.2018 между сторонами не имелось заключенного договора как основания для использования участка для возможности завершения строительства.

Таким образом, судебным инстанциям следовало исследовать доводы общества относительно отсутствия фактических и юридических оснований для завершения строительства, поскольку в нарушение пункта 27 статьи 3 Закона N 137 срок для завершения строительства составил менее срока установленного законом (подпункт 6 пункт 8 статья 39.8 ЗК РФ).

Суды не учли, что в данном случае органом публичного образования было выдано разрешение на строительство сроком действия до 31.12.2019, тогда как другой уполномоченный орган того же образования в сфере земельных правоотношений, до истечения указанного срока реализовал право на обращение в суд с требованием об изъятии спорного объекта.

Судебные инстанции оставили без правовой оценки действия публичного образования о продлении разрешения на строительство до декабря 2019 года, а впоследствии до декабря 2020 года, которые свидетельствуют об отсутствии у публичного образования правовой определенности относительно реализации права на изъятие объекта.

В связи с данными обстоятельствами для проверки добросовестности поведения участников арендных отношений необходимо было оценивать, в том числе, и поведение органов местного самоуправления, установить, насколько заявленные исковые требования направлены на защиту и восстановление нарушенного права истца.

Доводы заявителя о том, что обращение с настоящими требованиями при выдаче разрешения на строительство спорного объекта не может быть расценено как добросовестное поведение участника гражданского оборота и по существу свидетельствуют о злоупотреблении правом, в связи с чем не подлежат судебной защите, оставлены без внимания и должной правовой оценки.

Судебные инстанции также не учли все юридически значимые обстоятельства, поскольку объект незавершенного строительства расположен на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 16:50:110501:1184, который до заключения договора аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 сроком до 29.12.2018 предметом договора аренды не являлся. Соответственно, необходимо было проверить, чем было вызвано образование земельного участка, поставленного на самостоятельный кадастровый учет и его предоставление в указанном порядке.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия приходит к выводу, что обжалованные судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела, в связи с чем подлежат отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в подтверждение заявленных ими требований и возражений, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу N А65-18448/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова