Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 августа 2020 г. N Ф06-63527/20 по делу N А55-23794/2016

г. Казань

03 августа 2020 г.

Дело N А55-23794/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Ивановой А.Г., Кашапова А.Р.,

при участии представителей:

Галактионова А.В. - Щипанова А.В., доверенность от 03.12.2019,

конкурсного управляющего акционерным обществом "Фиа-Банк" в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Шарафутдиновой Б.А., доверенность от 20.06.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерным обществом "Фиа-Банк" в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"

на определение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020

по делу N А55-23794/2016

по заявлению Галактионова Анатолия Викторовича о признания права собственности, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость" (далее - ООО "ИК "Недвижимость", должник).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО "ИК "Недвижимость" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утверждена Овчинникова Н.Р.

Определением от 08.07.2019 конкурсным управляющим должником утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление Галактионова Анатолия Викторовича о признания права собственности, согласно которому заявитель просит:

1. Признать отсутствующим обременения/ограничения от 01.12.2017 N 63:32:1202006:803-63/009/2017-6, от 01.12.2017 N 63:32:1202006:803-63/009/2017-7, от 01.12.2017 N 63:32:1202006:803-63/009/2017-8 в пользу акционерного общества "Фиа-Банк" (далее - АО "Фиа-Банк") в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Камчатская, д. 4, жилой массив "Березовка";

2. Признать право собственности Галактионова Анатолия Викторовича на 457/918 доли земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Камчатская, д. 4, жилой массив "Березовка" и на объект незавершенный строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77,2 кв. м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой масив "Березовка", ул. Камчатская, участок N 4/1;

3. Исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" 457/918 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Камчатская, д. 4, жилой массив "Березовка";

4. Указать, что определение по настоящему делу будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77,2 кв. м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой масив, "Березовка", ул. Камчатская, участок N 4/1.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АО "Фиа-Банк", полагая, что судами неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления Галактионова А.В.

Заявитель жалобы считает, что суды неправомерно признали отсутствующим обременение в пользу АО "Фиа-Банк" в виде залога земельного участка, поскольку оснований для прекращения залога, предусмотренных статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не имеется. Кроме того, заявитель указывает на неправомерный, по его мнению, вывод апелляционного суда о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником и Галактионов А.В. возражают против приведенных в них доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Галактионов А.В., кроме того, ссылается на вступившие в законную силу судебные акты, принятые в рамках данного дела по другим обособленным спорам, по результатам рассмотрения которых были удовлетворены аналогичные требования заявителей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, заслушав в судебном заседании представителей Галактионова А.В. - Щипанова А.В., АО "Фиа-Банк" - Шарафутдинову Б.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ИК "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" (продавец) и Галактионовым А.Д. (покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 03.08.2016 N Кч4-1, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив, "Березовка", ул. Камчатская, участок N 4/1.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от продавца покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 75 кв. м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив, "Березовка", ул. Камчатская, участок N 4/1 и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 400 кв. м.

Судами установлено, что по состоянию на день подачи настоящего заявления, в отношении указанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:1202006:803, общей площадью 918 кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Камчатская, д. 4, жилой массив "Березовка".

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном договоре определена сторонами в размере 2 105 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 450 000 руб.

Согласно пункту 2.11 предварительного договора, покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, Галактионов А.В. перечислил на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в полном размере. На момент рассмотрения настоящего заявления, обязанность покупателя по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

Галактионов А.В., полагая, что условия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами исполнены, обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13.

При этом суд исходил из того, что Галактионовым А.В. соблюдены условия, необходимые для признания за ним права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора.

Также суд принял во внимание определение Арбитражного суда Самарской области от 28.07.2017, которым были удовлетворены требования Галактионова А.В. о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Данным определением суда в реестр кредиторов включено требование Галактионова А.В. о передаче жилого блока блокированного дома общей площадью 75 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Камчатская, участок N 4/1 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость", с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 1 990 000 руб. Размер неисполненных обязательств составил 115 000 руб. Требование Галактионова А.В. в размере 577 100 руб. - неустойка, включено в реестр требований кредиторов ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость", в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Судом также принято во внимание, что в отношении оставшейся части (461/918) спорного земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв. м и другого (смежного) блока жилого дома блокированной застройки, степень готовности 44%, общей площадью 77 кв. м, расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Камчатская, участок N 4/2, а также обременений/ограничений в пользу АО "Фиа-Банк" в виде залога упомянутого земельного участка, в судебном порядке уже разрешен аналогичный вопрос в обособленном споре по требованиям Лышовой О.А., вышеуказанные обременения/ограничения в пользу АО "Фиа-Банк" признаны отсутствующими, признано право собственности Лышовой О.А. на смежные с указанными Галактионовым А.В. в настоящем споре объекты - часть земельного участка и блок жилого дома блокированной застройки, объекты исключены из конкурсной массы должника (определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по настоящему делу).

Отклоняя доводы АО "Фиа-Банка", касающиеся ипотеки земельного участка и жилого дома, суд сослался на пункт 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, предусматривающий прекращение ипотеки с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

При этом суд установил, что предварительный договор купли-продажи заключен сторонами 03.08.2016, тогда как из выписки Единого государственного реестра недвижимости следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 установлены следующие обременения (ограничения) прав в виде ипотеки в пользу АО "Фиа-Банк": от 01.12.2017 N 63:32:1202006:803-63/009/2017-6; от 01.12.2017 N 63:32:1202006:803-63/009/2017-7; от 01.12.2017 N 63:32:1202006:803-63/009/2017-8. Указанные ограничения (обременения) зарегистрированы после получения должником от кредитора полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласился с выводами суда первой инстанции.

Довод АО "Фиа-Банк" об истечении срока исковой давности проверен апелляционным судом и отклонен со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13, действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Суды, установив, что спорные правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона N 214-ФЗ, Галактионов А.В., являющийся участником долевого строительства, исполнил договорные обязательства, возникшие из отношений по долевому участию в строительстве жилого дома блочного типа (состоящего более чем из трех блоков), в том числе по оплате объектов недвижимости, руководствуясь действующими положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ правомерно удовлетворили его заявление.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Моисеев

Судьи

А.Г. Иванова А.Р. Кашапов