Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2020 г. N Ф06-65739/20 по делу N А65-8622/2019

г. Казань

12 октября 2020 г.

Дело N А65-8622/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" - Вайгачева Е.Н. (доверенность от 26.12.2019),

Магсумова Фарида Хафизовича - Батаева А.А. (доверенность от 01.02.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" и Магсумова Фарида Хафизовича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020

по делу N А65-8622/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны Республики Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" (ОГРН 1141650021523, ИНН 1650297664), г. Набережные Челны Республики Татарстан, о взыскании задолженности и пени, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ФАН", г. Набережные Челны Республики Татарстан, общества с ограниченной ответственностью "Яблоко", г. Набережные Челны Республики Татарстан, общества с ограниченной ответственностью "Кызыл-Яр XXI", г. Набережные Челны Республики Татарстан, общества с ограниченной ответственностью "СитиФарм", г. Казань, Централизованной религиозной организации Волго-Вятское Объединение Церкви Христиан - Адвентистов Седьмого Дня, г. Нижний Новгород, Гумерова Марселя Миргасимовича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Барышниковой Александры Ивановны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Шайхутдинова Марса Азатовича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Магсумова Фарида Хафизовича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Гимазовой Ифиры Шайхелисламовны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Галиева Руслана Юрьевича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Варлыгиной Марины Валерьевны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Мосийчук Марии Анатольевны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Глазкова Олега Владимировича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Суфиянова Алмаза Расимовича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Деревянных Александра Сергеевича, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Гайфутдиновой Гузель Шаукатовны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Марковой Оксаны Петровны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, Фахразовой Светланы Александровны, г. Набережные Челны Республики Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - МКУ "ИК МО г. Набережные Челны", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" (далее - ООО "КАМАЗжилбыт", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ за период с 01.02.2018 по 31.01.2019 в сумме 2 712 247 руб. и пени за период с 16.03.2018 по 25.02.2019 в размере 483 232,70 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "КАМАЗжилбыт" в пользу МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.02.2018 по 08.10.2018 в сумме 1 866 496 руб., пени за период с 16.03.2018 по 25.02.2019 в размере 438 780,08 руб.

ООО "КАМАЗжилбыт" и Магсумов Фарид Хафизович (далее - Магсумов Ф.Х.), не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований отменить.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представители ООО "КАМАЗжилбыт" и Магсумова Ф.Х., явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационных жалобах, поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" от 16.04.2013 N 2547, от 29.01.2014 N 418, между МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" (арендодатель) и ООО "КАМАЗжилбыт" (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 N 4242-АЗ, по условиям которого обществу в аренду сроком до 25.10.2053 предоставлен земельный участок площадью 5 517 кв.м с кадастровым номером 16:52:070101:5766, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6, для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие, банк, парикмахерская) - общежитие, офисы.

По акту приема-передачи от 12.03.2014 вышеуказанный земельный участок передан ответчику.

Договор аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ зарегистрирован, о чем 04.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте в размере 82%, из них 51,66% - под общежитие, 30,34% - под офисы, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 189 659 руб.

В силу пункта 3.5 договора аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.6 договора аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 по делу N А65-11185/2018, вступившим в законную силу, с ООО "КАМАЗжилбыт" в пользу МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.01.2018 в сумме 2 199 753 руб., пени за период с 16.05.2017 по 26.02.2018 в размере 319 519,98 руб., договор аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ расторгнут.

После прекращения договора аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ земельный участок площадью 5 517 кв.м с кадастровым номером 16:52:070101:5766, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6, арендодателю не возвращен.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ, истец направил в адрес ООО "КАМАЗжилбыт" претензию от 28.02.2019 N 06/158п с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.01.2019 в сумме 2 712 247 руб. и пени за период с 16.03.2018 по 25.02.2019 в размере 483 232,70 руб.

Поскольку ООО "КАМАЗжилбыт" задолженность по арендной плате не оплатило, МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ООО "КАМАЗжилбыт" после прекращения договора аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ спорный земельный участок не возвратило, пришли к выводу о том, что общество обязано в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации оплачивать арендную плату на условиях указанного договора аренды пропорционально доле в праве на общее имущество.

Принимая во внимание, что за период с 01.02.2018 по 08.10.2018 у ООО "КАМАЗжилбыт" образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 866 496 руб., размер которой был определен на основании Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74, суды, руководствуясь статьей 65, пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", удовлетворили исковые требования в указанной части.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 5.2 договора аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок начисляется пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 16.03.2018 по 25.02.2019 в сумме 438 780,08 руб.

Довод заявителей кассационных жалоб, о том, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, о чем содержатся сведения в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем данный земельный участок в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений указанного многоквартирного дома, и МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" не могло распоряжаться данным земельным участком, в том числе предоставлять его в аренду по договору аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ, судебной коллегией отклоняется.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Земельный участок площадью 5 517 кв.м с кадастровым номером 16:52:070101:5766, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 05.07.2012 с видом разрешенного использования: "для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие)".

На данном земельном участке расположено здание, ранее являвшееся общежитием, которое было внесено в уставной фонд ООО "КАМАЗжилбыт" и передано ему по акту приема-передачи от 23.05.1996, утвержденному правлением акционерного общества "Камаз".

В последующем часть помещений в данном здании было отчуждено физическим и юридическим лицам.

В Жилищном кодексе Российской Федерации не приведено понятие многоквартирного дома.

Из пункта 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" следует, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, по смыслу указанных положений, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Судами установлено, что в период с 01.02.2018 по 08.10.2018 жилые помещения (комнаты) в здании, расположенном на спорном земельном участке, использовалось исключительно для сдачи гражданам для временного проживания по условиям коммерческого найма на основании краткосрочных договоров коммерческого найма, оплата за проживание по которым устанавливается приказами ООО "КАМАЗжилбыт".

Тот факт, что жилые помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, не использовались гражданами для удовлетворения своих бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, проживания членов их семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования в таком обособленном помещении, также установлено судебными актами по делам N А65-15774/2017, N А65-11185/2018, вступившими в законную силу, по спору между теми же сторонами о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.03.2014 N 4242-АЗ за предшествующие периоды.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "КАМАЗжилбыт" не представлено доказательств, что жилые помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, использовались гражданами для удовлетворения своих бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а не для временного проживания по краткосрочным договорам коммерческого найма, заключенным с ответчиком.

Исходя из общих принципов изложенных в пункте 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В связи с чем приобретение обществом спорного здания общежития для целей коммерческого использования, находящихся в нем помещений, не может свидетельствовать о статусе объекта признаваемого многоквартирным жилым домом, при этом после принятия судебных актов по делу N А65-11185/2018 ООО "КАМАЗжилбыт" не представило доказательств о наличии новых обстоятельств, которые не были предметом судебной оценки при рассмотрении дела за предшествующий период, в том числе и в части правовой квалификации спорного объекта и его функционального назначения.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что в период с 01.02.2018 по 08.10.2018 здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 16:52:070101:5766, не являлось многоквартирным жилым домом.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что 08.10.2018 зарегистрировано право собственности гражданки Марковой Оксаны Петровны на квартиру 326 в доме 6 по ул. Академика Рубаненко г. Набережные Челны, которая может быть использована для удовлетворения ею бытовых и иных нужд, связанных с ее проживанием, проживанием членов ее семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования в таком обособленном помещении, отказали истцу в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период, начиная с указанной даты по 31.01.2019.

В данной части судебные акты по настоящему делу не обжалуются, что свидетельствует о наличии правовой определенности сторон по требованиям за период с 31.01.2019.

Поскольку в период с 01.02.2018 по 08.10.2018 на спорном земельном участке не находился многоквартирный жилой дом, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 16:52:070101:5766 не относился к общей долевой собственности собственников помещений в здании, расположенном на этом земельном участке, суды пришли к правильному выводу о том, что общество обязано было в указанный период времени уплачивать арендную плату за пользование данным земельном участке в размере, предусмотренным Положением о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 по делу N А65-8622/2019 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин