Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 октября 2020 г. N Ф06-67048/20 по делу N А55-23794/2016

г. Казань

26 октября 2020 г.

Дело N А55-23794/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Ивановой А.Г., Коноплевой М.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерным обществом "ФИА-Банк" государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"

на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020

по делу N А55-23794/2016

по заявлению Кулинкович Сергея Юрьевича и Кулинкович Анастасии Геннадьевны о признания права собственности по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545, с участием третьего лица: Калининой Татьяны Васильевны,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость" (далее - ООО "ИК "Недвижимость", должник).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО "ИК "Недвижимость" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утверждена Овчинникова Н.Р.

Определением от 08.07.2019 конкурсным управляющим должником утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление Кулинковича Сергея Юрьевича и Кулинкович Анастасии Геннадьевны о признания права собственности, согласно которому заявители просят:

1. Признать право собственности Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, каждому по 1/4 доли, на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 2/1, жилой массив "Березовка";

2. Исключить из конкурсной массы ООО "ИК "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 2/1, жилой массив "Березовка";

3. Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу акционерного общества "Фиа-Банк" (далее - АО "Фиа-Банк") в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 2/1, жилой массив "Березовка".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 заявленные требования удовлетворены.

АО "ФИА-Банк" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение суда от 26.03.2020.

Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил перейти к рассмотрению заявления Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ), для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Калинина Татьяна Васильевна.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020 принято уточненное заявление об изменении предмета заявленных требований (в части перечня объектов), согласно которому (с учетом уточненного заявления в отношении пунктов 1 и 2, принятого в судебном заседании суда апелляционной инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ) заявитель просит:

1) Признать право собственности Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, на земельный участок площадью 605 кв. м с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 2/1, и право общей совместной собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки) общей площадью 126,8 кв. м, степень готовности 55%, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка" ул. Малая, д. 2/1;

2) Исключить из конкурсной массы ООО "ИК "Недвижимость" 1/2 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 2/1, жилой массив "Березовка";

3) Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу АО "Фиа-Банк" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 2/1;

4) Указать в вынесенном судебном акте, что он будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства - жилого дома (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Малая, д. 2/1.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020 заявленные требований удовлетворены.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АО "Фиа-Банк", полагая, что апелляционным судом неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), просит отменить постановление апелляционного суда, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. отказать.

Заявитель жалобы считает, что суды неправомерно признали отсутствующим обременение в пользу АО "Фиа-Банк" в виде залога земельного участка; кроме того, по мнению заявителя, право собственности за Кулинковичем С.Ю. и Кулинкович А.Г. не могло быть признано по пункту 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поскольку жилой дом имеет 55% готовности, а также не сдан в эксплуатацию.

В возражении на кассационную жалобу представитель Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. - Жуковская Е.А. возражает против приведенных в ней доводов, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения. Конкурсный управляющий должником в своем отзыве указал на необоснованность доводов кассационной жалобы и просил в признании права собственности отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва и возражения на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ИК "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что между ООО "ИК "Недвижимость" (продавец) и Кулинковичем С.Ю., Кулинкович А.Г. (покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.06.2014 N П32-1, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив, "Березовка", ул. Парковая, уч. 32/1.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от продавца покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив, "Березовка", ул. Парковая, участок N 32/1, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 250 кв. м.

Апелляционным судом установлено, что по состоянию на день подачи настоящего заявления, в отношении указанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:1202003:2385, общей площадью 605 кв. м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с.п. Выселки, ул. Малая, д. 2/1, жилой массив "Березовка".

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном договоре определена сторонами в размере 3 850 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 100 000 руб.

Согласно пункту 2.11 предварительного договора, покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, Кулинкович С.Ю. и Кулинкович А.Г. перечислили на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в полном размере. На момент рассмотрения настоящего заявления, обязанность покупателя по оплате блокированного дома и земельного участка исполнена полностью.

Кулинкович С.Ю. и Кулинкович А.Г., полагая, что условия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами исполнены, обратились в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13.

При этом суд исходил из того, что Кулинковичем С.Ю. и Кулинкович А.Г. соблюдены условия, необходимые для признания за ними права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора.

Судом установлено, что в соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от 04.07.2019, спорный жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), площадью 253,3 кв. м, степенью готовности 55%, расположен по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Малая, д. 2/1.

Между тем, суд апелляционной инстанции сослался на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, согласно которой при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, следует недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Также апелляционный суд сослался на определение Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2017, которым были удовлетворены требования Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Данным определением суда (с учетом определения суда об исправлении опечатки от 27.07.2020) в реестр требований кредиторов включено требование Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома, площадью 115 кв. м, количество этажей - два этажа, расположенного на земельном участке площадью 250 кв. м, с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Малая, участок N 2/1, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 340 000 руб. Размер неисполненных обязательств составил 450 000 руб. Требование Кулинковича С.Ю. и Кулинкович А.Г. размере 646 006 руб. 24 коп. включено в реестр требований кредиторов ООО "ИК "Недвижимость" в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Кроме того, судом принято во внимание, что другим предполагаемым участником долевой собственности на вышеуказанный земельный участок является Калинина Татьяна Васильевна (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.05.2014 N П32-2).

При этом судом установлено, что определением Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2017 включено требование Калининой Т.В. о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Малая, д. 2, общая ориентировочная площадь дома 115 кв. м, количество этажей - 2, площадь земельного участка - 250 кв. м; с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 680 000 руб; требование Калининой Татьяны Васильевны в размере 233 935 руб. 47 коп. включено в реестр требований кредиторов ООО "ИК "Недвижимость" в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Отклоняя доводы АО "Фиа-Банка", касающиеся ипотеки земельного участка и жилого дома, суд сослался на пункт 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, предусматривающий прекращение ипотеки с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

При этом суд установил, что предварительный договор купли-продажи заключен сторонами 30.06.2014, тогда как из выписки Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРП) следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 установлены следующие обременения (ограничения) прав в виде ипотеки в пользу АО "Фиа-Банк": от 01.12.2017 N 63:32:1202003:2385-63/009/2017-2; от 01.12.2017 N 63:32:1202003:2385-63/009/2017-3; от 01.12.2017 N 63:32:1202003:2385-63/009/2017-4. Указанные ограничения (обременения) зарегистрированы после получения должником от кредитора полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

Довод АО "Фиа-Банк" о пропуске срока исковой давности проверен апелляционным судом и отклонен со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Апелляционный суд указал, что из материалов и обстоятельств дела не следует, что кредиторы должны были узнать об обременении при заключении договора от 30.06.2014, оспариваемые заявителем записи внесены в ЕГРП 01.12.2017, то есть после даты заключения упомянутого договора, вне зависимости от наличия ранее существовавших обременений, учитывая обстоятельства образования нового земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385.

Кроме того, апелляционный суд отметил, что абзац 3 пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 9.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" отнесли иск о признании обременения отсутствующим к негаторным искам, тогда как в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанции, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13, действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Суд апелляционной инстанции, установив, что спорные правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона N 214-ФЗ, возводимый объект является жилым блоком блокированного типа, Кулинкович С.Ю. и Кулинкович А.Г., соблюдены все условия, необходимые для при признания за ним права на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, являвшийся, в том числе, предметом предварительного договора, руководствуясь действующими положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ правомерно удовлетворил их заявление.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020 по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Моисеев

Судьи

А.Г. Иванова М.В. Коноплева