Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 ноября 2020 г. N Ф06-67043/20 по делу N А55-23794/2016

г. Казань

03 ноября 2020 г.

Дело N А55-23794/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Егоровой М.В.,

судей Конопатова В.В., Баширова Э.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "ФИА-Банк"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020

по делу N А55-23794/2016

по заявлению Осташковой Людмилы Леонидовны о признания права собственности по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость", признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим должника утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление Осташковой Людмилы Леонидовны о признания права собственности, согласно которому заявитель (с учетом уточнения) просит:

"1. Признать право собственности Осташковой Людмилы Леонидовны на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, д.41, жилой массив "Березовка",

2. Исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, д.41, жилой массив "Березовка",

3. Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 г. в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, д.41, жилой массив "Березовка".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 заявленные требования удовлетворены.

АО "ФИА-Банк" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020.

Определением от 03.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил перейти к рассмотрению заявления Осташковой Людмилы Леонидовны о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Емелин Дмитрий Владимирович.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020 определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу N А55-23794/2016 отменено.

Заявление Осташковой Людмилы Леонидовны о признания права собственности - удовлетворено

Признано право собственности Осташковой Людмилы Леонидовны на земельный участок площадью 947 кв.м. с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, д.41, и на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки) общей площадью 143,4 кв.м., степень готовности 40 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, д.41/1,

- на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки) общей площадью 143,4 кв.м, степень готовности 40 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, д.41/2.

Исключен из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, д.41, жилой массив "Березовка".

Признаны отсутствующими обременения от 01.12.2017 в пользу акционерного общества "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, д.41.

Постановление является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объектов незавершенного строительства - жилого дома (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки) общей площадью 143,4 кв.м., степень готовности 40 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, д.41/1; - жилого дома (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки) общей площадью 143,4 кв.м, степень готовности 40 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, д.41/2.

Акционерное общество "ФИА-Банк" не согласилось с указанными судебными актами и обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий АО "ФИА-БАНК", ссылается на то, что судами неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), суды необоснованно признали отсутствующим обременение в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов данного обособленного спора и установлено судами, между ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" (Продавец) и Осташковой Людмилой Леонидовной (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.06.2014 N К41-1, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Казачья, участок N 41/1.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 139,5 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Казачья, участок N 41/1, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 300 кв.м.

В настоящее время в отношении указанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:1202003:2388, общей площадью 947 кв.м., с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Казачья, д.41, жилой массив "Березовка".

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре определена Сторонами в размере 4 400 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 250 000 руб.

Емелиным Дмитрием Владимировичем и ООО "ИК "НЕДВИЖИМОСТЬ" подписан аналогичный предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.06.2014 N К41-2, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Казачья, участок N 41/2.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2017 между Емелиным Д.В., Осташковом Л.Л. и ООО "ИК "НЕДВИЖИМОСТЬ" 08.09.2014 было подписано Дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору N К41- 2, из буквального значения которого следует, что права требования по Предварительному договору N 41-2 уступлены Емелиным Д.В. Осташковой Л.Л. Таким образом, произошла замена стороны в обязательстве, а именно стороной по Предварительному договору N К41-2 стала Осташкова Л.Л.

В дальнейшем на основании договора от 24.10.2019 уступки прав (цессии) по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.06.2014 N К41-2 требования, принадлежащие Осташковой Л.Л. были переданы Емелину Д.В. Однако в дальнейшем упомянутый договор цессии был расторгнут соглашением от 10.07.2020, в связи с чем кредитором по обязательству, предусмотренному предварительным договором о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.06.2014 N К41-2 по прежнему является Осташкова Л.Л.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 139,5 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Казачья, участок N 41/2, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 300 кв.м.

Согласно пункту 2.11 предварительных договоров, Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, Осташкова Л.Л. перечислила на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в полном размере.

На момент рассмотрения настоящего заявления, обязанность Покупателя по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом правовой позиции, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор в связи с установлением обстоятельств, являющихся в силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, безусловным основанием для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по настоящему делу, согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия признает правомерными выводы суда апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу статьи 32 Закон о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13, действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В отношении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.06.2014 N К41-1 имеется вступившее в законную силу решение Ставропольского районного суда Самарской области от 14.01.2019 о том, что указанный договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Закона N 214-ФЗ.

Судом установлено, что Осташковой Л.Л. соблюдены условия, необходимые для признания за ней права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительных договоров.

Судом принято во внимание определение Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2017 по делу N А55-23794/2016, которым были удовлетворены требования Осташковой Л.Л. о включении в реестр требования о передаче жилого помещения.

Данным определением суд определил включить требование Осташковой Людмилы Леонидовны о передаче жилого помещения - в виде жилого блока блокированного дома, площадью 139,5 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, участок N 41/1, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", участок N 12/4, с указанием в Реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 930 000 руб. Включить требование Осташковой Людмилы Леонидовны о передаче жилого помещения в виде жилого блока блокированного дома, площадью 139,5 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, участок N 41/2, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", участок N 12/4, с указанием в Реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 930 000 руб. Включить требование Осташковой Людмилы Леонидовны в размере 3 458 000 руб. - неустойка в реестр требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545, в состав требований кредиторов четвертой очереди. Включить требование Осташковой Людмилы Леонидовны в размере 188 000 руб. в реестр требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545, в состав требований кредиторов третьей очереди.

Ввиду признания за Осташковой Л.Л. права собственности на указанное выше имущество, судом правомерно исключено имущество из конкурсной массы должника.

Суд апелляционной инстанции, учитывая установленные по делу обстоятельства, пришел к обоснованным выводам, что отношения между Кредитором и Должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве и Осташковой Л.Л. соблюдены все условия, необходимые для при признания за ней права на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2388, являвшийся, в том числе, предметом предварительного договора.

В соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве после заключения застройщиком договора с первым участникам долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 статьи 13, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного, объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах довод заявителя о неправомерности признания судом отсутствующим обременения земельного участка в виде залога в пользу банка, правомерно признан судом апелляционной инстанции несостоятельным.

При этом судом установлено, что ограничения (обременения) зарегистрированы после получения должником от кредитора полной суммы денежных средств на строительство объектов во исполнение предварительного договора.

Иные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования суда апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых им доказательств в кассационной инстанции недопустима в силу требований, предусмотренных статьей 286, частью 2 статьи 287 АПК РФ.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (статья 288 АПК РФ), не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Поскольку постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020 определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 отменено, по делу принят новый судебный акт, несмотря на то, что заявителем кассационной жалобы обжалуются как определение суда первой инстанции, так и постановление суда апелляционной инстанции, принятые в рамках данного обособленного спора, судебная коллегия в соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ приходит к выводу об оставлении без изменения постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2020 по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.В. Егорова

Судьи

В.В. Конопатов Э.Г. Баширов