Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 ноября 2020 г. N Ф06-66995/20 по делу N А06-12935/2018

г. Казань

23 ноября 2020 г.

Дело N А06-12935/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителей :

заявителя - Фадеевой А.В. (доверенность от 02.12.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020

по делу N А06-12935/2018

по заявлению индивидуального предпринимателя Дмитриева Сергея Евгеньевича (ОГРНИП 317302500003895, ИНН 301508850230) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (ОГРН 1043000718200, ИНН 3015067349) о признании незаконными действий, при участии заинтересованных лиц: товарищества собственников жилья "Перспектива" (ОГРН 1093015001848, ИНН 3015087000), публичного акционерного общества "Сбербанк" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893), микрокредитной компании "Астраханский фонд поддержки малого и среднего предпринимательства" (ОГРН 1033000809412, ИНН 3015028318), Будниковой Людмилы Константиновны, Христофорова Владимира Васильевича, Сметанина Антона Сергеевича, Фроловой Наталии Павловны, Дружининой Татьяны Михайловны, Алексеевой Ирины Николаевны, Секириной Ольги Владимировны, Трохина Вячеслава Александровича, Голубкина Евгения Андреевича, Бабышевой Анны Владимировны, Бабышева Сергея Сергеевича, Бабышева Ивана Сергеевича, Бабышева Данила Сергеевича, Степкина Юрия Алексеевича, Резиковой Светланы Вячеславовны, Мухамедовой Раисы Жумашевны, Ковалева Владислава Александровича, Алексеева Валерия Павловича, общества с ограниченной ответственностью "Азурит" (ИНН 3017064625, ОГРН 1103017002087), Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Дмитриев Сергей Евгеньевич (далее - ИП Дмитриев С.Е., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, о восстановлении нарушенного права собственника здания с кадастровым номером 30:12:010033:397 - ИП Дмитриева С.Е. путем обязания Управления Росреестра исключить из ЕГРН недостоверную запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Росреестра; товарищество собственников жилья "Перспектива"; публичное акционерное общество "Сбербанк"; микрокредитная компания "Астраханский фонд поддержки малого и среднего предпринимательства"; Будникова Людмила Константиновна, Христофоров Владимир Васильевич; Сметанин Антон Сергеевич; Фролова Наталья Павловна; Дружинина Татьяна Михайловна; Алексеева Ирина Николаевна; Секирина Ольга Владимировна; Трохин Вячеслав Александрович; Голубкин Евгений Андреевич; Бабышева Анна Владимировна; Бабышев Сергей Сергеевич; Бабышев Иван Сергеевич; Бабышев Данил Сергеевич; Степкин Юрий Алексеевич; Резикова Светлана Вячеславовна; Мухамедова Раиса Жумашевна; Ковалев Владислав Александрович; Алексеев Валерий Павлович; общество с ограниченной ответственностью "Азурит"; Банка ВТБ (публичное акционерное общество).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020, заявленные требования удовлетворены, действия Управления Росреестра по внесению записи в ЕГРН о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 признаны незаконными.

Суд обязал Управление Росреестра исключить из ЕГРН недостоверную запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19.

Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 21.03.2018, заключенного между ООО "Лэнд Аэро" (продавец) и Дмитриевым Сергеем Евгеньевичем (покупатель), последнему на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 227,3 кв. м, кадастровый номер 30:12:010033:397, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Красная Набережная/Марфинская, д. 39/1 (запись о государственной регистрации от 04.04.2018), о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 04.04.2018.

Согласно договору аренды здания от 27.09.2018, заключенному между ИП Дмитриевым С.Е. (арендодатель) и частным учреждением социального обслуживания для престарелых "Золотая осень" (арендатор), последнему на 11 месяцев предоставлен в аренду указанный жилой дом, то есть использует его в предпринимательской деятельности.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 01.11.2018 N КУВИ-001/2018-12287261 названный объект недвижимости, принадлежащий заявителю, расположен на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19, разрешенное использование - для строительства жилого дома и реставрации здания-памятника истории и культуры (т. 1, л.д. 33 - 45).

Кроме того, из названной выписки из ЕГРН следует, что на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 30:12:010033:397- многоквартирный жилой дом (раздел 1), Управлением Росреестра в период с 2015 по 2016 годы были внесены записи о правах общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 собственников помещений многоквартирного дома (раздел 2).

Не согласившись с вышеназванными действиями Управления Росреестра, ИП Дмитриев С.Е. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что оспариваемые заявителем действия Управления Росреестра по внесению сведений в ЕГРН о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 противоречат пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании в том числе вступивших в законную силу судебных актов.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), приведенным в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснениям, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16). Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (части 2, 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12).

В силу положений статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, закрепленных в пунктах 66 и 67 постановления N 10/22 разъяснений, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.02.2013 N 12736/12 отметил, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, согласно положениям пункта 1 статьи 37 ЖК РФ, статьи 15 Закона N 189-ФЗ, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Если объект находится в общей долевой собственности, в записи подраздела II-1 ЕГРП указывается размер доли в праве. Доля в праве указывается в виде правильной простой дроби (пункт 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, являющихся Приложением N 1 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, пункт 49 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Вступившим в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу N А06-3579/2016 были признаны незаконными действия Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области (далее - кадастровая палата) по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования с "для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры" на "многоквартирные жилые дома с первым, вторым нежилыми этажами (с размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования)". Кроме того, указанным постановлением арбитражного апелляционного суда на кадастровую палату была возложена обязанность восстановить запись в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования "для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры".

Апелляционный суд исходил из следующего: на спорном земельном участке расположены два самостоятельных объекта недвижимости - жилой дом, принадлежащий у ООО "Лэнд Аэро", и многоквартирный дом, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья; поскольку кадастровая палата внесла изменения в сведения государственный кадастр недвижимости об изменении вида разрешенного использования земельного участка без согласия общества и заявления администрации, оспариваемые действия кадастровой палаты по изменению вида разрешенного использования участка являются незаконными.

В этой связи, суд кассационной инстанции, принимая во внимание нахождение на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 двух отдельно стоящих самостоятельных объекта недвижимости: принадлежащего обществу жилого дом (кадастровый номер 30:12:010033:397) и восьмиэтажного жилого дома (кадастровый номер 30:12:010033:89), поддерживает позицию заявителя по делу о том, что записи о правах общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 были совершены без учета прав собственника объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:010033:397, так же расположенного на спорном земельном участке.

Вместе с тем судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты приняты без учета следующего.

Исходя из части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 66 постановления N 10/22, право долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным жилым домом (об исключении записей о которых просил заявитель), закреплено законом, не требует специального признания или подтверждения в судебном порядке.

Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме не могут быть ограничены в осуществлении своих прав на приобретение данного земельного участка в собственность для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного жилого дома и придомовой территории.

Вопрос о возможности разделения по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности земельного участка, судами не исследован. Материалы дела доказательств того, что спорный земельный участок может быть разделен, не содержат.

Следует отметить, что в рамках дела N А06-8683/2015 в удовлетворении искового заявления ООО "Лэнд Аэро" (правопредшественника заявителя) к администрации муниципального образования "Город Астрахань", ТСЖ "Перспектива" об образовании земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:0140033:19 было отказано со ссылкой на то, что спорный земельный участок является неделимым, при этом наличие у каждого из указанных жилых домов самостоятельного назначения не означает, что земельный участок, на котором они расположены, является делимым. Суды, приняв во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 изначально формировался под эксплуатацию двух объектов недвижимости, с учетом того, что жилой дом литера А ранее существовал как квартира N 15, которая входила в единое домовладение, а также приняв во внимание довод ответчика о том, что в случае удовлетворения требований общества, единственный подъезд с улицы к многоквартирному одноподъездному жилому дому будет располагаться на земельном участке общества, отказали в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, существенные для данного спора обстоятельства были преюдициально установлены.

Доказательств того, что наличие на спорном земельном участке принадлежащего заявителю объекта недвижимости исходя из положений подпункта 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" влечет какие-либо ограничения в приватизации такого участка, материалы дела также не содержат. Земельные участки, в границах которых расположены иные, не поименованные в подпунктах 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации объекты культурного наследия, ограниченными в обороте не являются, вне зависимости от того, к какой категории историко-культурного назначения относится объект культурного наследия (федерального, регионального либо местного значения).

В рассматриваемом случае при наличии установленного факта неделимости участка, признание незаконными действий Управления Росреестра, связанных с регистрацией за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме права общей долевой собственности на спорный земельный участок, на принятии которого без разрешения спора о праве по существу настаивает заявитель, породит правовую неопределенность в отношении этого участка.

Суды не учли, что положения Закона N 189-ФЗ, ЖК РФ, Земельного кодекса Российской Федерации не запрещают формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих жилых дома, что предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.

При этом нахождение на неделимом земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, иного строения не может служить основанием для прекращения вещных прав на такой участок у собственника помещения по требованию собственника самостоятельного здания, чьи права также должны учитываться при определении доли в праве собственности на спорный участок.

Так, согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2 статьи 244 ГК РФ).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункты 3, 4 статьи 244 ГК РФ).

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (пункт 5 статьи 244 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2017 N 310-КГ17-2466, в случае нахождения на неделимом участке объектов нескольких собственников, каждый из них вправе приобрести участок в долевую собственность, когда собственник, чьи права при приватизации не были учтены, готов реализовать исключительное право на приватизацию, он вправе предъявить иск о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, судебные инстанции, признавая незаконной регистрацию титула на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома, нарушили требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктов 66,67 постановления N 10/22.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления N 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Суды, ссылаясь в обоснование выводов на положение одного только абзаца 2 указанного пункта постановления, не учли не только положение абзаца первого, но и абзаца третьего этого пункта, согласно которому судебный акт по таким делам, рассматриваемым по правилам главы 24 АПК РФ, является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В данном случае предприниматель фактически оспаривает право собственников помещений в многоквартирном жилом доме на спорный земельный участок как на общее имущество.

С учетом изложенного обжалованные судебные акты не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции или постановлении суда апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить указанные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020 по делу N А06-12935/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова