Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 декабря 2020 г. N Ф06-68362/20 по делу N А55-23794/2016

г. Казань

01 декабря 2020 г.

Дело N А55-23794/2016

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Егоровой М.В.,

судей Гильмутдинова В.Р., Минеевой А.А.,

при участии представителей:

конкурсного управляющего акционерного общества "ФИА-БАНК" - Чевтайкиной Л.Н. (доверенность от 15.04.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "ФИА-БАНК"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020

по делу N А55-23794/2016

по заявлениям Яновского Андрея Александровича, Петровой Татьяны Васильевны, Корнелюка Константина Вячеславовича о признания права собственности по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим должника утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление Петровой Татьяны Васильевны о признания права собственности.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил: "Заявление Петровой Татьяны Васильевны о признания права собственности - удовлетворить. Признать право собственности Петровой Татьяны Васильевны на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д.4. жилой массив "Березовка".

Исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д.4, жилой массив "Березовка".

Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д.4, жилой массив "Березовка".".

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление Яновского Андрея Александровича о признания права собственности.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил: "Заявление Яновского Андрея Александровича о признания права собственности - удовлетворить. Признать право собственности Яновского Андрея Александровича на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д.4. жилой массив "Березовка".

Исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4, жилой массив "Березовка".

Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д.4, жилой массив "Березовка"".

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление Корнелюк Константина Вячеславовича о признания права собственности. Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил: "Заявление Корнелюк Константина Вячеславовича о признания права собственности - удовлетворить. Признать право собственности Корнелюк Константина Вячеславовича на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4. жилой массив "Березовка".

Исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4, жилой массив "Березовка".

Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4, жилой массив "Березовка"".

Конкурсный управляющий акционерного общества "ФИА-БАНК", не согласившись с определениями Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по указанным требованиям, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Определениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 при рассмотрении апелляционных жалоб на вышеуказанные определения Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 суд перешел к рассмотрению заявления Петровой Татьяны Васильевны, Яновского Андрея Александровича, Корнелюк Константина Вячеславовича о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленных спорах в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Мамиева О.Э., Мамиев Р.А., Петрова А.В., Куликов А.Н., Куликова Ю.С.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 суд объединил для совместного рассмотрения заявления Яновского Андрея Александровича, Петровой Татьяны Васильевны, Корнелюк Константина Вячеславовича о признания права собственности в одно производство.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2020 приняты уточненные Яновским Андреем Александровичем, Петровой Татьяной Васильевной, Корнелюк Константином Вячеславовичем требования.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020, принятое по заявлению Яновского Андрея Александровича отменено.

Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020, принятое по заявлению Петровой Татьяны Васильевны отменено.

Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020, принятое по заявлению Корнелюк Константина Вячеславовича отменено.

Заявления Яновского Андрея Александровича, Петровой Татьяны Васильевны, Корнелюк Константина Вячеславовича о признания права собственности - удовлетворено. Признано право собственности Яновского Андрея Александровича на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4 и право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м., степень готовности 10 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Малая, д. 4.

Признано право собственности Петровой Татьяны Васильевны на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4 и право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м., степень готовности 10 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Малая, д. 4.

Признано право собственности Корнелюк Константина Вячеславовича на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4 и право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м., степень готовности 10 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Малая, д.4.

Исключен из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" 3/6 земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д.4.

Признано отсутствующими обременение от 01.12.2017 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Малая, д. 4.

Постановление является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства.

Конкурсный управляющий АО "ФИА-БАНК" не согласился с определениями Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 и обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий АО "ФИА-БАНК", ссылается на то, что судами неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), суды необоснованно признали отсутствующим обременение в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего АО "ФИА-БАНК" поддержал доводы кассационной жалобы.

Поскольку постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 определения Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 отменены, по делу принят новый судебный акт, представитель конкурсного управляющего АО "ФИА-БАНК" просит отменить постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов данного обособленного спора и установлено судами, между ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" (Продавец) и Яновским Андреем Александровичем (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.09.2015 N М3-3, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.3/3 и земельного участка расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.12/4.

Между ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" (Продавец) и Петровой Татьяной Васильевной (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2014 N М4-6, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.4/6 и земельного участка расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.12/4.

Между ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" (Продавец) и Корнелюк Константином Вячеславовичем (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.11.2014 N М4-3, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.4/3 и земельного участка расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.12/4.

В соответствии с разделом 1 договоров основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено (с Петровой Т.В.), что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.4/6, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 300 кв.м.

Разделом 2 предварительного договора (с Яновским А.А.) предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.3/3, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 300 кв.м.

Разделом 2 предварительного договора (с Корнелюк К.В.) предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, "Березовка", ул. Малая, уч.4/3, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 250 кв.м.

В настоящее время, в отношении указанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:0000000:11209, общей площадью 620 кв.м., с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/п Выселки, ул. Малая, д.4, жилой массив "Березовка".

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре (с Петровой Т.В.) определена Сторонами в размере 4 080 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 250 000 руб.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре (с Яновским А.А.) определена Сторонами в размере 3 700 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 200 000 руб.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре (с Корнелюк К.В.) определена Сторонами в размере 3 640 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 100 000 руб.

Согласно пункту 2.11 предварительных договоров, Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договоров, в счет приобретения законченного строительством жилых домов и земельного участка, на котором они расположены, Яновский А.А., Петрова Т.В., Корнелюк К.В. перечислили на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в полном размере, т.е. обязанность Покупателей по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом правовой позиции, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор в связи с установлением обстоятельств, являющихся в силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, безусловным основанием для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по настоящему делу, согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия признает правомерными выводы суда апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу статьи 32 Закон о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13, действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В отношении предварительных договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.09.2015 N М3-3, от 22.08.2014 N М4-6, от 27.11.2014 N М4-3 имеются вступившие в законную силу решения Ставропольского районного суда Самарской области от 14.12.2018, от 25.10.2018, от 04.03.2019 о том, что указанные договоры являются договорами долевого участия в строительстве и регулируются нормами Закона N 214-ФЗ.

Соответственно довод заявителя о неприменении норм Закона N 214-ФЗ несостоятелен.

Таким образом, судом установлено, что Яновским А.А., Петровой Т.В., Корнелюк К.В. соблюдены условия, необходимые для признания за ними права на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, являвшийся, в том числе, предметом предварительных договоров.

Несмотря на то, что предварительные договоры заключены сторонами 15.09.2015, 27.11.2014, 22.08.2014, из выписки ЕГРН на земельный участок следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209 установлены следующие обременения (ограничения) прав в виде ипотеки в пользу АО "Фиа-Банк": от 01.12.2017 N 63:32:0000000:11209-63/009/2017-7; от 01.12.2017 N 63:32:0000000:11209-63/009/2017-8; от 01.12.2017 N 63:32:0000000:11209-63/009/2017-9.

Указанные ограничения (обременения) зарегистрированы после получения Должником от Кредиторов полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

В соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве после заключения застройщиком договора с первым участникам долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 статьи 13, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного, объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В данном случае первый из указанных договоров датирован 20.10.2014.

Предварительный договор N М4-6 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2014 в части земельного участка является договором купли-продажи с предварительной оплатой.

Спорный земельный участок передан застройщиком в залог банку впервые в обеспечение договора лишь 20.10.2014, заключенного после получения должником от кредитора денежных средств во исполнение предварительного договора. Таким образом, у должника отсутствовало право передачи в залог ранее уже проданного заявителю земельного участка.

При таких обстоятельствах довод заявителя о неправомерности признания судом отсутствующим обременения земельного участка в виде залога в пользу банка, правомерно признан судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2017 по делу N А55-23794/2016 были удовлетворены требования Яновского Андрея Александровича о включении в реестр требований о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование требование Яновского Андрея Александровича о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", ул. Малая, 4/5 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость", с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 700 000 руб. Включить требование Яновского Андрея Александровича в размере 1 628 000 руб. - неустойка в реестр требований кредиторов ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.07.2017 по делу N А55-23794/2016 были удовлетворены требования Петровой Татьяны Васильевны о включении в реестр требований о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование Петровой Татьяны Васильевны о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного на земельном участке площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Малая, участок N 4/6, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 800 000 руб. Включить требование Петровой Татьяны Васильевны в размере 262 646 руб. 45 коп. в реестр требований кредиторов ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2017 по делу N А55-23794/2016 были удовлетворены требования Корнелюк Константина Вячеславовича о включении в реестр требований о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование Корнелюк Константина Вячеславовича о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Малая, участок N 4/3, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", участок N 12/4, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 640 000 руб. Включить требование Корнелюк Константина Вячеславовича в размере 1 601 600 руб. - неустойка в реестр требований кредиторов ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" в состав требований кредиторов четвертой очереди.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у должника права распоряжения на данный объект недвижимости, в том числе и право передачи данного имуществ в целях погашения требований участников строительства, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявлений Яновского Андрея Александровича, Петровой Татьяны Васильевны, Корнелюк Константина Вячеславовича в полном объеме.

Довод заявителя жалобы о том, что в связи с тем, что жилой дом не был введен в эксплуатацию в связи с чем не может выступать самостоятельным объектом гражданского права и именно поэтому залог на земельный участок сохраняется, противоречит нормам статьи 130 ГК РФ.

Расположенный на спорном земельном участке объект, имеющий степень готовности 10% является объектом недвижимого имущества независимо от того, введен ли он в эксплуатацию.

Факт того, что земельный участок, на котором данный объект расположен, был приобретен до момента передачи его в залог заявителю также подтвержден имеющимися в деле документами.

При удовлетворении заявленных требований судом учтено, что определениями Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2017, от 21.07.2017, от 31.07.2017 включены требования Мамиевой Ольги Эреджеповны и Мамиева Рафика Агамирзеевича (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.10.2014 N М4-4), Петровой Анжелы Викторовны (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.08.2014 N М4-1), Куликова Алексея Николаевича и Куликовой Юлии Сергеевны (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 31.10.2014 N М4-2) о передаче жилого дома и земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость".

Соответственно судом апелляционной инстанции признано право собственности каждого из заявителей на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Иные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования суда апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых им доказательств в кассационной инстанции недопустима в силу требований, предусмотренных статьей 286, частью 2 статьи 287 АПК РФ.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (статья 288 АПК РФ), не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.В. Егорова

Судьи

В.Р. Гильмутдинов А.А. Минеева