Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 мая 2001 г. N КГ-А40/2081-01 Соглашение о договорной цене признано недействительным, так как соглашение является самостоятельной сделкой по распоряжению имуществом собственника, поскольку изменяет условия договора аренды, тем самым, нарушая гражданское законодательство

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 мая 2001 г. N КГ-А40/2081-01

Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Производственному кооперативу "Изобретательский кооперативный центр" о признании недействительным соглашения о договорной цене от 07.09.1990, заключенного ПК "Изобретательский кооперативный центр", ХНТП "Стройиндустрия" и ПРЭО исполкома Таганского райсовета.

По иску к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ХНТП "Стройиндустрия".

Иск заявлен на основании ст. 92 ГК РСФСР, ст.ст. 168, 173 ГК РФ (л.д. 4-5, 92-93, т.1).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.02.2001 иск удовлетворен. При принятии решения суд исходил из того, что оспариваемое соглашение фактически является самостоятельной сделкой по распоряжению имуществом собственника, поскольку по условиям соглашения определена стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, а также порядок и сроки их возмещения арендатору. Подписав спорное соглашение о договорной цене ПРЭО, самостоятельно изменив условия договора аренды в части возмещения стоимости неотделимых улучшений вместо безвозмездной их передачи, тем самым нарушило права и интересы собственника в лице Таганского районного совета народных депутатов, в связи с чем соглашение заключено в нарушение ст. 92 ТК РСФСР, действовавшей на момент заключения соглашения и является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ТК РФ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "ст. 92 ТК РСФСР и ст. 168 ТК РФ" следует читать "ст. 92 ГК РСФСР и ст. 168 ГК РФ"

Отклоняя заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд исходил из того, что истец узнал о существовании спорного соглашения только с момента заключения договора аренды от 27.03.94.

Постановлением апелляционной инстанции суда от 20.03.2001 решение от 07.02.2001 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами ответчик подал кассационную жалобу, в которой ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылался на то, что обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного им имущества возникает у истца не из соглашения, а из положений ст. 284 ТК РСФСР, ст. 9 Основ законодательства об аренде. Соглашение не затрагивает права собственника, поскольку не реализует его прав на владение, пользование и распоряжение имуществом. Предусмотренные соглашением отступления от типовых договоров аренды не противоречат положениям ст. 294 ГК РСФСР.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов ст. 284 ТК РСФСР следует читать ст. 284 ГК РСФСР

Кроме того, суд неправильно исчислил срок исковой давности, пропуск которого по мнению ответчика является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В суде кассационной инстанции представитель ответчика привел доводы, аналогичные доводам кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая решение и постановление законными и обоснованными.

Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, оснований, предусмотренных ст. 176 АПК РФ, для отмены или изменения обжалованных решения и постановления не находит в связи со следующим.

В соответствии со ст. 4 Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде право сдачи имущества в аренду принадлежало собственнику, а также органам и организациям, уполномоченным собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно решению Исполкома Моссовета от 15.12.1989 N 3519 договоры аренды в домах местных советов заключались на основании типового договора, утвержденного Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, ответчик с 13.07.87 являлся арендатором части нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Большая Коммунистическая, д. 44, что подтверждается договорами аренды N 7 от 13.07.87, б/н от 01.07.88, б/н от 02.01.90, заключенных с ПРЭО Исполкома Таганского райсовета г. Москвы на условиях типового договора, форма которого утверждена Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР N 281 от 09.10.65.

По условиям аренды все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещения, подлежали передаче при прекращении договора безвозмездно ЖЭКу.

Оспариваемым истцом соглашением о договорной цене от 07.09.90, заключенным между ПРЭО Исполкома Таганского райсовета, ответчиком и ХНТП "Стройиндустрия", арендодателем взято на себя обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1.500.000 руб. эквивалентном долларам США по официальному курсу на день платежа.

Из указанного соглашения следует, что оно является неотъемлемой частью договоров от 13.07.87, 1.07.88 и 2.01.90, заключенных между ответчиком и ПРЭО Исполкома Таганского райсовета.

Оценивая соглашение, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что оно является фактически самостоятельной сделкой по распоряжению имуществом собственника, поскольку изменяет условия договора аренды, утвержденного собственником, в части определения принадлежности неотделимых улучшений помещений.

Поскольку соглашение заключено без участия и согласия собственника, суд правомерно признал сделку ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ и ст. 92 ГК РСФСР.

Довод заявителя жалобы о том, что собственник решением Исполкома Таганского райсовета г. Москвы от 22.08.90 N 1559 выразил согласие на заключение соглашения на условиях, предусмотренных в нем, не может быть принят во внимание.

В соответствии с данным решением ПК "ИКЦ" разрешено производство капитального ремонта здания при условии согласования с арендодателем. При этом, собственник никаких распорядительных действий по решению вопроса о возмещении стоимости неотделимых улучшений не производил.

В соответствии с Типовым договором, утвержденным МКХ РСФСР от 9 октября 1965 г. N 281, форма которого действовала на момент заключения соглашения о договорной цене от 07.09.1990, соглашение подлежало утверждению ст. инспектором по нежилым помещениям исполкома районного совета.

Соглашение от 07.09.1990 данного утверждение не содержит, что свидетельствует о том, что собственник не давал своего согласия на его заключение и не являлся его участником. Кроме того, истец, как представитель собственника, заключая договор аренды с ответчиком от 21.03.94 N 1-597/94, установил условие о том, что все неотделимые улучшения передаются арендатором по истечении срока договора безвозмездно, т.е. сохранил прежнее условие договоров аренды от 13.07.97, 01.07.88, 02.01.90.

При изложенном правовых оснований для признания соглашения соответствующим положениям ст. 284 ГК РСФСР и ст. 9 Основ об аренде не имеется.

Также не может быть принята во внимание ссылка ответчика о том, что соглашение не затрагивает прав собственника арендованного имущества, поскольку названным соглашением возлагается на арендодателя - собственника обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений помещений.

Довод заявителя жалобы о наличии правового основания для отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности для предъявления иска о признании соглашения недействительным не может быть признан правомерным.

Арбитражный суд, определяя срок исковой давности по настоящему иску, правомерно исходил из положений ст. 83 ГК РСФСР, определяющей течение срока исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с материалами дела и фактическими обстоятельствами, установленными по нему, истец, как полномочный представитель собственника, должен был узнать о нарушении своего права с момента заключения договора аренды с ответчиком, т.е. 27.03.94, а не с даты заключения спорного соглашения, как ошибочно полагает ответчик.

При изложенном, оснований для удовлетворения жалобы кассационная инстанция не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 07.02.2001 и постановление от 20.03.2001 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-42455/00-77-455 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.