Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2021 г. N Ф06-70366/20 по делу N А55-840/2020

г. Казань

09 февраля 2021 г.

Дело N А55-840/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя Министерства имущественных отношений Самарской области - Нестеровой С.В. (доверенность от 11.12.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020

по делу N А55-840/2020

по заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании недействительными решений, заинтересованное лицо - общество с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия", г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее -Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании недействительными решений от 31.10.2019 N 63/999/001/2019-163072, N 63/999/001/2019-163152, N 63/999/001/2019-163171, N 63/999/001/2019-163221, N 63/999/001/2019-163229, N 63/999/001/2019-163198 об отказе в государственной регистрации договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, литера А; обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, литера А, по договорам на аренду недвижимого имущества от 17.07.2019 NN 6268, 6267, 6269, 6266, 6271, 6270.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020, заявленные требования удовлетворены, решения Управления Росреестра по Самарской области от 31.10.2019 N 63/999/001/2019-163072, N 63/999/001/2019-163152, N 63/999/001/2019-163171, N 63/999/001/2019-163221, N 63/999/001/2019-163229, N 63/999/001/2019-163198 об отказе в государственной регистрации договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77/ ул. Садовая, д. 48, литер А признаны недействительными, суд обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - в месячный срок с момента вступления решения суда в силу осуществить государственную регистрацию договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77/ ул. Садовая, д. 48, литер А по договорам на аренду недвижимого имущества от 17.07.2019 N N 6268, 6267, 6269, 6266, 6271, 6270.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что поскольку предметы представленных на государственную регистрацию договоров аренды не индивидуализированы надлежащим образом, выводы суда основаны на неправильном применении норм, устанавливающих порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов капитального строительства и их частей, а также государственной регистрации договоров аренды таких частей, в связи с чем отсутствовали основания для признания оспариваемых решений незаконными.

В судебном заседании представитель Министерства просил оставить судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, нежилое помещение общей площадью 167,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77/ул. Садовая, д. 48, с кадастровым номером 63:01:0815001:948 (3 этаж: комнаты N N 37, 42, 43, 44, 45, 46) принадлежит на праве собственности Самарской области, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) от 23.04.2008 N 63-63-01/079/2008-404.

На праве собственности Самарской области также принадлежит нежилое помещение общей площадью 485,30 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д.77 / ул. Садовая, д. 48 (литера А), с кадастровым номером 63:01:0820001:905 (1 этаж, номера на поэтажном плане: поз. 18-22, 24-30, 47), что подтверждается записью от 14.06.2012 N 63-63-01/516/2012-999.

Министерство обратилось в Управление с заявлениями от 23.07.2019 N N 63/999/001/2019-163072, 63/999/001/2019-163152, 63/999/001/2019-163171, 63/999/001/2019-163221 и 63/999/001/2019-163229 о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" от 17.07.2019 NN 6267, 6268, 6269, 6271, 6270 (арендатор - ООО "Мануфактур Студия), предметами которых являются нежилые помещения (в помещении общей площадью 167,30 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0815001:948):нежилое помещение площадью 35,1 кв. м, (3 этаж, комната N 42) (договор N 6267); нежилое помещение площадью 27,4 кв. м, (3 этаж, комната N 43) (договор N 6268); нежилое помещение площадью 32,7 кв. м, (3 этаж, комната N 44) (договор N 6269); нежилое помещение площадью 20,9 кв. м, (3 этаж, комната N 45) (договор N 6270); нежилое помещение площадью 36,6 кв. м, (3 этаж, комната N 46) (договор N 6271).

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 23.07.2019 N 63/999/001/2019-163198 о государственной регистрации договора "на аренду недвижимого имущества" от 17.07.2019 N 6266 (арендатор - ООО "Мануфактур Студия), предметом которого является нежилое помещение площадью 29,57 кв. м (1 этаж: комната N 20, часть комнаты N 21 площадью 1,22 кв. м, часть комнаты N 22 площадью 0,55 кв. м, часть комнаты N 30 площадью 6,30 кв. м) в помещении общей площадью 485,3 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0820001:905.

Управлением Росреестра по Самарской области от 31.10.2019 N 63/999/001/2019-163072, N 63/999/001/2019-163152, N 63/999/001/2019-163171, N 63/999/001/2019-163221, N 63/999/001/2019-163229, N 63/999/001/2019-163198 отказано в государственной регистрации договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77/ул. Садовая, д. 48, литера А, в связи с ненадлежащим образом индивидуализированными предметами представленных на государственную регистрацию договоров.

Министерство, полагая, что отказ в государственной регистрации представленных договоров аренды нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), и Порядком ведения Единого государственного реестра, недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, установив, что представленные заявителем на государственную регистрацию договоры аренды имущества содержат подробное текстуальное и графическое описание объектов аренды, в приложениях к договорам стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду нежилых помещений и соответствие их месторасположения указанному в приложении плану, признали решения об отказе регистрирующего органа не соответствующими требованиям действующего законодательства.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации с 01.01.2013 представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости, согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон о кадастре), представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который, по смыслу пункта 3 статьи 1 этого Закона, вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 6 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона сведений об объекте недвижимости.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 (далее - Обзор), согласно которому учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Указанным пунктом Обзора уже был разрешен вопрос о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в договорах аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом договоров аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договорам поэтажные планы, представляющие собой выкопировку из кадастрового паспорта здания с графическим описанием помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды.

Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров не имелось.

При наличии таких обстоятельств и с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума N 73, судебная коллегия полагает обоснованными выводы судов о том, что непредставление обществом кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

Выводы судов обеих инстанций, по существу, соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора, в котором разъяснено о праве, а не обязанности собственника или иного лица, в пользу которых устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав, кадастрового учета передаваемого в аренду помещения.

Учитывая изложенное, поскольку в настоящем случае представления кадастровых паспортов, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, не требовалось, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка повторяют позицию регистрирующего органа по существу спора и его аргументацию в суде апелляционной инстанции.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, положениями Закона о регистрации, разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума N 73, установив, что Министерством на государственную регистрацию представлены договоры аренды, предмет которых позволяет идентифицировать арендуемое недвижимое имущество (часть помещений), правомерно удовлетворили заявление.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 по делу N А55-840/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина