Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 г. N 11АП-11169/20 по делу N А55-840/2020

г. Самара

09 октября 2020 г.

Дело N А55-840/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А., с участием:

от Министерства имущественных отношений Самарской области- представитель не явился, извещено,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области- представитель не явился, извещено,

от общества с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия"- представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2020 по делу N А55-840/2019 (судья Рагуля Ю.Н.),

по заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г.Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара,

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия", г.Самара,

о признании недействительными решений,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - заявитель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление, регистрирующий орган), в котором просит:

- признать недействительными решения от 31.10.2019 N 63/999/001/2019-163072, N 63/999/001/2019-163152, N 63/999/001/2019-163171, N 63/999/001/2019-163221, N 63/999/001/2019-163229, N 63/999/001/2019-163198 об отказе в государственной регистрации договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, литера А;

- обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, литера А, по договорам на аренду недвижимого имущества от 17.07.2019 N N 6268, 6267, 6269, 6266, 6271, 6270.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Мануфактур Студия".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что в ЕГРН сведения о передаваемых в аренду частях нежилых помещений с кадастровыми номерами 63:01:0815001:948 и 63:01:0820001:905 отсутствуют. При этом технические планы, содержащие необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта сведения, в том числе и сведения о координатах характерных точек контуров соответствующих частей, в Управление не представлялись.

Тот факт, что передаваемые в аренду части вышеназванных помещений не поставлены на государственный кадастровый учет позволяет сделать вывод о том, что предметы представленных на государственную регистрацию договоров не индивидуализированы надлежащим образом.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит запись от 23.04.2008 N 63-63-01/079/2008-404 о праве собственности Самарской области на нежилое помещение общей площадью 167, 30 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, с кадастровым номером 63:01:0815001:948 (3 этаж: комнаты NN 37, 42, 43, 44, 45, 46).

Единый государственный реестр недвижимости содержит запись от 14.06.2012 N 63-63-01/516/2012-999 о праве собственности Самарской области на нежилое помещение общей площадью 485,30 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д.77 / ул. Садовая, д. 48 (литера А), с кадастровым номером 63:01:0820001:905 (1 этаж, номера на поэтажном плане: поз. 18-22, 24-30, 47).

Министерство имущественных отношений Самарской области в лице уполномоченного представителя 23.07.2019 обратилось в Управление с заявлениями N N 63/999/001/2019-163072, 63/999/001/2019-163152, 63/999/001/2019-163171, 63/999/001/2019-163221 и 63/999/001/2019-163229 о государственной регистрации договоров "на аренду недвижимого имущества" от 17.07.2019 NN 6267, 6268, 6269, 6271, 6270 (арендатор - ООО "Мануфактур Студия).

Предметами представленных на государственную регистрацию договоров являются нежилые помещения (в помещении общей площадью 167,30 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0815001:948):

- нежилое помещение площадью 35,1 кв.м., (3 этаж, комната N 42) (договор N 6267);

- нежилое помещение площадью 27,4 кв.м., (3 этаж, комната N 43) (договор N 6268);

- нежилое помещение площадью 32,7 кв.м., (3 этаж, комната N 44) (договор N 6269);

- нежилое помещение площадью 20,9 кв.м., (3 этаж, комната N 45) (договор N 6270);

- нежилое помещение площадью 36,6 кв.м., (3 этаж, комната N 46) (договор N 6271).

Министерство имущественных отношений Самарской области в лице уполномоченного представителя 23.07.2019 обратилось в Управление с заявлением N 63/999/001/2019-163198 о государственной регистрации договора "на аренду недвижимого имущества" от 17.07.2019 N 6266 (арендатор - ООО "Мануфактур Студия).

Предметом представленного на государственную регистрацию договора является нежилое помещение площадью 29,57 кв.м. (1 этаж: комната N 20, часть комнаты N 21 площадью 1,22 кв.м., часть комнаты N 22 площадью 0,55 кв.м., часть комнаты N 30 площадью 6,30 кв.м.) (в помещении общей площадью 485,3 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0820001:905).

Регистрирующий орган посчитал предметы представленных на государственную регистрацию договоров не индивидуализированными надлежащим образом.

Управлением Росреестра по Самарской области приняты решения от 31.10.2019 N 63/999/001/2019-163072, N 63/999/001/2019-163152, N 63/999/001/2019-163171, N 63/999/001/2019-163221, N 63/999/001/2019-163229, N 63/999/001/2019-163198 об отказе в государственной регистрации договоров аренды в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, литера А.

Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Регистрирующий орган установил, что в ЕГРН сведения о передаваемых в аренду частях нежилого помещения с кадастровыми номерами 63:01:0815001:948 и 63:01:0820001:905 отсутствуют. При этом технические планы, содержащие необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта сведения, в том числе и сведения о координатах характерных точек контуров указанных частей, в Управление не представлялись.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Ведение Единого государственного реестра недвижимости с 01.01.2017 осуществляется в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра, недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок).

В силу п. 43 Порядка в записи кадастра недвижимости о земельном участке, здании, сооружении, помещении указываются сведения о части объекта недвижимости, в том числе, учетный номер части объекта недвижимости.

Согласно п. 8 Порядка сведениям о каждой части объекта недвижимости при внесении в кадастр недвижимости присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак "/" порядкового номера такой части.

В соответствии с п. 95 Порядка при проведении государственной регистрации в записи об ограничении (обременении) ЕГРН в обязательном порядке вносятся сведения о предмете аренды, а именно данные об арендуемом объекте недвижимости или его части с указанием учетного номера такой части.

По мнению регистрирующего органа, для проведения государственной регистрации аренды на часть объекта недвижимости необходим ее учет в кадастре недвижимости.

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются (ч. 5 ст. 44 Закона N 218-ФЗ).

Пленум ВАС РФ в п. 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Президиум Верховного Суда РФ в п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утв. 30.11.2016, отметил, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 20.02.2018 N 307-КГ17-18061 по делу N А26-505/2017.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал на ошибочность вывода регистрирующего органа о невозможности в данном случае осуществления государственной регистрации договора аренды без предоставления технического плана на арендуемую часть здания, поскольку в данном случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 и ч. 5 ст. 44 Закона о государственной регистрации недвижимости является сам договор аренды.

Как было указано выше, нежилое помещение общей площадью 485,30 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48 (литера А), с кадастровым номером 63:01:0820001:905 (1 этаж, номера на поэтажном плане: поз. 18-22, 24-30, 47), поставлено на государственный кадастровый учет, право собственности на него зарегистрировано за Самарской областью, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись от 14.06.2012 N 63-63-01/516/2012-999.

Нежилое помещение общей площадью 167,30 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77 / ул. Садовая, д. 48, с кадастровым номером 63:01:0815001:948 (3 этаж: комнаты N N 37, 42, 43, 44, 45, 46) поставлено на государственный кадастровый учет, право собственности на него зарегистрировано за Самарской областью, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись от 23.04.2008 N 63-63-01/079/2008-404.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем на государственную регистрацию договоров аренды имущества представлены все предусмотренные законом документы.

Также суд первой инстанции указал, что стороны договоров аренды исчерпывающим образом идентифицировали недвижимое имущество, передаваемое в аренду. Сторонами договоров аренды составлены приложения к договорам аренды, содержащие план помещения и указание на месторасположение передаваемой в аренду части нежилых помещений, выделенные соответствующим образом с указанием размеров.

Договоры аренды содержат подробное текстуальное и графическое описание объектов аренды, в приложениях к договорам стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду нежилых помещений и соответствие их месторасположения указанному в приложении плану.

Таким образом, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета части здания, передаваемой в аренду.

Законом о госрегистрации не предусмотрена обязанность собственника или арендатора при подаче на регистрацию договора аренды, в том числе подавать заявление на проведение кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду. В качестве основания для приостановления государственной регистрации прав отсутствие кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду, в Законе N 218-ФЗ также не обозначено.

В рассматриваемом случае у регистрирующего органа имелись все сведения о частях нежилых зданий, а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этих частей зданий с кадастровыми номерами 63:01:0820001:905, 63:01:0815001:948 для государственной регистрации договоров аренды.

Следовательно, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договоров аренды имущества.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2020 по делу N А55-840/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Филиппова