Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 марта 2021 г. N Ф06-663/21 по делу N А65-18448/2019

г. Казань

18 марта 2021 г.

Дело N А65-18448/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Рахимовой Р.Р. (доверенность от 07.12.2020),

ответчика - Шамгуновой М.И. (доверенность от 01.03.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", общества с ограниченной ответственностью "Янтарь"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020

по делу N А65-18448/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь", с участием третьего лица - Управления Росреестра по Республике Татарстан, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" (далее - ООО "Янтарь", ответчик, общество), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611 путем продажи с публичных торгов и обязать ответчика передать истцу техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.09.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Суд обязал изъять у ООО "Янтарь" объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611 путем продажи с публичных торгов и обязать Общество передать Комитету техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2020 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 02.09.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет земельных и имущественных отношений обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции в части признания выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения п.6 ст. 239.1 ГК РФ ошибочными, ООО "Янтарь" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить мотивировочную часть постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.09.2013 за обществом с ограниченной ответственностью "Ямар" (далее - ООО "Ямар") зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1), кадастровый номер: 16:50:000000:13611.

Между Комитетом земельных и имущественных отношений (арендодатель) и ООО "Ямар" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок общей площадью 2401 кв. м, кадастровый номер 16:50:110501:8, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N57-26-1); при этом на земельном участке расположен незавершенный строительством объект (пункты 1.1, 1.2, 1.4.1 договор аренды); с разрешенным использованием земельного участка: под незавершенный строительством объект (пункт 1.5 договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на три года до 29.12.2018.

Договор и приложения к договору подписаны без разногласий и оговорок, скреплены печатями сторон.

Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани N 4054 от 12.10.2017 из земельного участка с кадастровым номером 16:50:110501:8 и неразграниченных земель, находящихся в государственной собственности, утверждена схема расположения земельного участка площадью 2402 кв. м по пр. Ямашева и предварительно согласовано предоставление ООО "Ямар" в аренду сроком до 29.12.2018 земельного участка площадью 2402 кв. м, занимаемого незавершенным строительством объектом.

Вновь образованный земельный участок, занимаемый объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:13611, был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 16:50:110501:1184.

Соглашением N 18957-рз от 06.03.2018 Комитет земельных и имущественных отношений и ООО "Ямар" расторгли договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 и установили считать договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 утратившим силу с 12.10.2017.

Между Комитетом земельных и имущественных отношений и ООО "Ямар" подписан договор аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 с кадастровым номером 16:50:110501:1184, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду за плату земельный участок общей площадью 2402 кв. м с кадастровым номером 16:50:110501:1184, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева, 33А, с разрешенным использованием: административные офисы (код 4.1), торговые объекты (код 4.4), объекты гостиничного сервиса (средства размещения; код 4.7); договор заключен на срок до 29.12.2018 (пункты 1.1, 1.2, 1.5, 2.1 договора аренды).

Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Между ООО "Ямар" (правообладатель) и ООО "Янтарь" (правоприобретатель) 01.12.2018 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1.1 указанного договора ООО "Ямар" передал ООО "Янтарь" все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 в отношении земельного участка, занимаемого незавершенным строительством объектом под гостиничный комплекс площадью 2402 кв. м, расположенного по адресу: гг. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1; права арендатора переданы на срок договора аренды до 29.12.2018 (пункт 3.1 договора) в связи с заключением сторонами договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, от 01.12.2018.

Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611, зарегистрировано за ООО "Янтарь" на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 01/12 от 01.12.2018, о чем 27.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости внесена соответствующая запись.

Письмом (исх. N 17124/кзио-исх от 19.12.2018) Комитет земельных и имущественных отношений уведомил ООО "Ямар" о прекращении с 29.12.2018 договора аренды N 20041 от 30.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 16:50:110501:1184, площадью 2402 кв. м по адресу г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева, 33А.

Сославшись на истечение срока действия договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3).

Применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, содержащемуся в пункту 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано обратное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В данном случае обращение с иском в рамках данного дела предполагает продажу объекта незавершенного строительства на публичных торгах, результатом чего является переход права собственности на объект к другому лицу.

Суды двух инстанции, отказывая в удовлетворении требования об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства, обоснованно сослались на то, что общество осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, возможность завершения строительства объекта обществом не утрачена, на момент рассмотрения настоящего спора у ответчика имеется действующее разрешение на строительство N RU16301000-1378-гр от 05.12.2019 (срок продлен до 31.12.2020), в установленном порядке разрешение на строительство не оспорено; оснований полагать, что данное разрешение выдано (продлено) с нарушением требований закона, не имеется, что следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Комитет земельных и имущественных отношений, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества и необходимостью завершения ответчиком строительства данного объекта; согласно материалам дела, здание имеет высокую степень готовности, фактически находится на стадии завершения строительства спорного объекта, что не оспаривалось участвующими в процессе лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам судами обоснованно учтена неопределенность у публичного образования в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, действия органа того же публичного образования об изъятии такого объекта недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство правомерно квалифицированы судами как злоупотребление правом.

Следует отметить, что в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году" установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе, предусмотрено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Данное постановление Правительства РФ N 440 не предусматривает необходимости подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, что означает, что разрешения на строительство, срок действия которых истекает в вышеуказанный период, считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления.

Изложенные особенности применения разрешительных режимов установлены в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Кроме того, принимая во внимание, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не истек, не дожидаясь указанного события стороны соглашением от 06.03.2018 расторгли его с 12.10.2017, между сторонами 30.07.2018 заключен договор аренды N 20041 на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 16:50:110501:1184, площадью 2402 кв. м, сроком действия до 29.12.2018, суд первой инстанции указал, что договор аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку срок для завершения строительства составил менее срока установленного законом (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Иные выводы суда апелляционной инстанции с учетом изложенного выше основанием для принятия неправильного решения не послужили, в связи с чем суд округа с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", не усматривает оснований для изменения судебного акта с указанием на это в резолютивной части постановления.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Комитету отказано правомерно, доводы жалобы не опровергают выводы судов в части оценки действий органов местного самоуправления, основанных на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судов первой и апелляционной инстанций доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы Комитета у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу N А65-18448/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина