Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2021 г. N Ф06-291/21 по делу N А12-21397/2019

г. Казань

08 апреля 2021 г.

Дело N А12-21397/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Самсонова В.А.,

судей Кашапова А.Р., Моисеева В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (публичное акционерное общество)

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020

по делу N А12-21397/2019

по заявлению публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" о признании сделки должника (договор долевого участия от 01.03.2017 N 2/117/0417 с обществом с ограниченной ответственностью "Наш Дом-И") недействительной, возражениям Зеленской Валентины Геннадьевны по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" (ИНН 3442095170, ОГРН 1073459010130, 400011, г. Волгоград, ул. Инструментальная, д. 14) несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

24 июня 2019 года в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" (далее - ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк", Банк) о признании общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" (далее - ООО "Строй-Сити", должник) несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.12.2019 ООО "Строй-Сити" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто производство. При банкротстве должника - застройщика ООО "Строй-Сити" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

13.03.2020 в Арбитражный суд Волгоградской области от Зеленской Валентины Геннадьевны поступили возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требований Зеленской В.Г. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, в котором заявитель просила включить в реестр требование о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 117, проектной площадью 41,2 кв.м, расположенной на 1 этаже жилого дома N 2 в составе объекта капитального строительства "Многоэтажные жилые дома NN 1,2,3,4 по ул. Фадеева в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда 1 этап жилые дома N 2,3".

27.04.2020 в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление конкурсного кредитора ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" о признании сделки (договор долевого участия от 01.03.2018 N 2/117/0417) должника недействительной.

Определением суда первой инстанции заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 в удовлетворении заявления Банка о признании сделки должника недействительной отказано. В реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Строй-Сити" включено требование Зеленской В.Г. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 117, проектной площадью 41,2 кв.м, расположенной на 1 этаже во 2 подъезде жилого дома N 2, объекта капитального строительства "Многоэтажные жилые дома NN 1,2,3,4 по ул. Фадеева в 603 м/р Красноармейского района г. Волгограда, 1 этап жилые дома NN 2,3", на земельном участке с кадастровым N 34:34:080094:2246, площадью 19 760 кв.м, расположенном по адресу: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, д. 57. Сумма, уплаченная участником строительства по договору участия в долевом строительстве жилья от 01.03.2018 N 2/117/0417- 1 315 400 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе АКБ "Инвестторгбанк", ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы Банк указывает, что представленное в материалы дела справка не подтверждает исполнение обязательств обществом с ограниченной ответственностью "НашДом-И" (далее - ООО "НашДом-И"), соглашение об уступке права требования от 23.03.2018 N 2 не зарегистрировано в установленном законом порядке, отсутствует со стороны общества с ограниченной ответственностью "СтройСнаб" (далее - ООО "СтройСнаб") и ООО "НашДом-И" оплата денежных средств должнику по договорам цессии. Соглашения о зачете между ООО "СтройСнаб" и ООО "НашДом-И", ООО "Строй-Сити" и ООО "НашДом-И" не заключались, следовательно, обязательства по оплате договора участия в строительстве не исполнены.

Заявитель и иные лица, участвующие в обособленном споре, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба заявителя рассматривается в отсутствие заявителя и иных участвующих в обособленном споре лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает необходимым оставить обжалуемые судебные акты без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Строй-Сити" ("застройщик") и ООО "НашДом-И" ("участник долевого строительства") заключен договор от 01.03.2017 N 2/117/0417 об участии в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект капитального строительства, указанный в пункте 1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства передать квартиру, согласно приложению N 1 (кв. N 117) участнику долевого строительства, а другая сторона - участник долевого строительства, обязуется оплатить обусловленную договором сумму, указанную в пункте 1.5 и принять квартиры по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Полагая данную сделку недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214), а также специальным основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) обратился в суд с вышеуказанным заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Согласно договору об ипотеке права аренды земельного участка от 18.09.2013 N 14/13-1 ООО "Строй-Сити" в обеспечение выполнения обязательств по кредитному соглашению предоставило Банку в залог право аренды земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоквартирных жилых домов (многоквартирных жилых домов), общая площадь 19790 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им. Фадеева, д. 57, кадастровый номер 34:34:080094:2246 (далее - предмет залога), кадастровый паспорт земельного участка от 26.12.2012 N 3434/300/12-197222.

Предмет залога принадлежит ООО "Строй-Сити" на праве аренды, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области на основании договора аренды земельного участка от 22.01.2013 N 187-В, заключенного между ООО "Строй-Сити" и Министерством по управлению государственным имуществом (арендодатель), и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 05.02.2013 за государственным регистрационным N 3434-01/066/2013-131. В соответствии с письмом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) от 15.01.2016 N 21-17/367 договор аренды заключен на неопределенный срок.

На земельном участке по адресу: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, д. 57, ООО "Строй-Сити" построено два многоквартирных жилых дома: N 2 площадью 19 958 кв. метров и N 3 площадью 19 961,7 кв. м.

По мнению Банка, если застройщик сначала передал застраиваемый земельный участок и/или объект незавершенного строительства, и/или объект долевого строительства в залог банку, то данный залог квалифицируется как предшествующий. Возникающий в этом случае залог в пользу участников долевого строительства квалифицируется как последующий залог и возможен только с письменного согласия банка. Кроме того, в отношении последующего залога объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства необходимо согласие о применении правил части 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве, для чего также необходимо получить согласие банка как залогодержателя по предшествующему залогу на прекращение залога в отношении таких объектов после их передачи участникам долевого строительства. АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), являясь залогодержателем, согласия на заключение договора долевого участия в отношении квартиры не выдавал, что в настоящем случае является нарушением прав и законных интересов Банка. Банк также указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения своих обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты по договору долевого участия.

Отклоняя доводы Банка, суд первой инстанции исходил из доказанности факта оплаты по договору долевого участия, что подтверждается копией договоров подряда, справок выполненных работ и затрат по форме КС-3, актов выполненных работ формы КС-2, соглашения об уступке права требования, соглашений о зачете, подтверждающие, что расчет по договору участия в долевом строительстве жилья 2/105/0417 от 25.04.2017 произведен полностью.

Суд первой инстанции указал, что в материалы дела представлена из регистрационного дела копия согласия Банка на заключение договора долевого строительства N 2/117/0417 в отношении квартиры N 117, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства.

В материалы дела Зеленской В.Г. в подтверждение факта оплаты по договору долевого участия представлены копии договоров подряда, справок выполненных работ и затрат по форме КС-3, актов выполненных работ формы КС-2, соглашения об уступке права требования, соглашений о зачете, подтверждающие, что расчет по договору участия в долевом строительстве жилья 2/105/0417 от 25.04.2017 произведен полностью.

Также Банк в своих уточнениях указал на то, что оспариваемая сделка является подозрительной и в результате ее совершения причинен вред имущественным правам кредиторов.

Отказывая в признании сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закон о банкротстве, руководствуясь положениями статей 2, 61.2 Закона о банкротстве с учетом разъяснений изложенных в пунктах 5, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При этом суд первой инстанции установил, что оспариваемая сделка совершена на рыночных условиях, денежные средства получены должником, доказательства обратного Банком не представлены, доказательства злоупотребления сторонами сделки также не представлены.

Довод о том, что Зеленская В.Г. состояла в браке с руководителем ООО "НашДом-И" Маторой И.Н. и в последующем между ними заключен договор уступки права требования квартиры N 117 по договору долевого участия от 14.11.2018 N 2/117/0417, суд первой инстанции отклонил, поскольку данное обстоятельство не может являться основанием для признания недействительным договора долевого участия от 01.03.2018, заключенного должником и ООО "НашДом-И".

Суд первой инстанции также сослался на пропуск Банком исковой давности по требованию о признании оспариваемого договора долевого участия недействительной сделкой.

Определяя момент начала течения срока исковой давности, суд первой инстанции указал, что по условиям договора об ипотеке N 14/13-1 от 18.09.2013 (пункта 3.2.1) Банк как залогодержатель был вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания предмета залога, а также получать от Залогодателя любые документы прямо или косвенно, подтверждающие права залогодателя на предмет залога, а также позволяющие установить наличие, состояние и условия содержания предмета залога.

Суд также отметил, что Банк должен был разумно и добросовестно пользоваться предоставленным ему правом на осуществление мер по контролю сохранности залогового имущества, чего сделан не было. Доказательств уклонения ООО "Строй Сити" от передачи Банку истребуемой документации, необходимой для осуществления контроля, мер сохранения и обеспечения сохранности предмета залога, что вызвало бы необходимость для Банка обращения за судебной защитой, запрашивать в соответствующих государственных органах и учреждениях необходимые для обращения за судебной защитой документы, что требует определенных временных затрат, Банком суду не представлено.

С учетом того, что договор участия в долевом строительстве жилья заключен 25.04.2017, а с заявлением о признании сделки недействительной Банк обратился только 27.04.2020, суд первой инстанции счел срок исковой давности пропущенным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске Банком исковой давности.

Оценивая приведенные суждения судов первой и апелляционной инстанции о порядке определения момента начала течения срока исковой давности, судебная коллегия отмечает следующее.

В рассматриваемом случае Банк обратился в суд с настоящим заявлением, полагая, что его права и законные интересы нарушены оспариваемым договором участия в долевом строительстве, по которому Зеленской В.Г. заявлено требование о передаче им квартиры, являющийся предметом оспариваемого договора.

Согласно действующей в настоящее время редакции пункта 1 статьи 181 ГК РФ при предъявлении иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение исковой давности начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Определяя момент начала течения исковой давности, суды исходили из даты заключения договора участия в долевом строительстве жилья от 28.04.2018 - как даты, с которой Банк мог узнать о нарушении принадлежащих ему прав и реализовать свое право на обращение в суд с заявлением о признании этой сделки недействительной.

Применительно к рассматриваемому случаю датой, с которой связано возникновение у Банка права на обращение в суд с заявлением о признании оспариваемого договора недействительным, следует считать дату обращения Зеленской В.Г. с заявлением о передаче им квартиры, поскольку права и законные интересы Банка могли быть нарушены только с момента предъявления Зеленской В.Г. материально-правовых требований к должнику (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2020 N 307-ЭС16-3765(13) по делу N А66-4283/2014).

Вместе с тем, примененный судами подход к определению момента начала течения срока исковой давности не привел к принятию неправильного решения в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе о несостоятельности (банкротстве)".

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц (статья 61.9 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Строй-Сити" ("застройщик") и ООО "Наш Дом-И" ("участник долевого строительства") заключен договор N 2/117/0417 участия в долевом строительстве жилья от 01.03.2017, в соответствии с которым застройщик за счет привлечения средств дольщика осуществляет строительство объекта капитального строительства: "Многоэтажные жилые дома NN 1,2,3,4 по ул. Фадеева в 603 м/р Красноармейского района г. Волгограда, 1 этап жилые дома NN 2,3", на земельном участке с кадастровым N 34:34:080094:2246, площадью 19 760 кв.м, расположенном по адресу: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, д. 57, находящемся в аренде, по согласованному проекту с вводом в эксплуатацию 2 квартал 2018 года.

Согласно пункту 1.2 по договору участия в долевом строительстве жилья одна сторона -застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект капительного строительства, указанный в п.1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, передать квартиру, указанную в приложении N 1-3, к настоящему договору, дольщику, а другая сторона (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договором сумму, указанную в пункте 1.5 и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 1.5 цена договора представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства и составляет 1 315 400 руб.

В соответствии с приложением N 1 договора участия в долевом строительстве жилья от 01.03.2017 N 2/117/0417 застройщик обязуется предоставить однокомнатную квартиру N 117 проектной площадью 41,2 кв.м, расположенную на 1 этаже во 2 подъезде жилого дома N 2.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме, о чем в деле имеется справка ООО "Строй-Сити" от 28.01.2018, соглашение об уступке права требования от 23.03.2018 N 2 между должником, ООО "СтройСнаб", ООО "НашДом-И", соглашение о зачете взаимных требований между должником и участником долевого строительства на сумму 1 315 400 руб., договор от 17.02.2017 подряда N 1/с, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, акт о приемке выполненных работ и затрат по форме КС-2, соглашение о зачете взаимных требований между ООО "НашДом-И" и Зеленской В.Г. на сумму 1 000 000 руб., договор подряда, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, акты о приемке выполненных работ и затрат по форме КС-2.

Между ООО "НашДом-И" (правообладатель) и Зеленской В.Г. (правопреемники) 14.11.2018 заключен договор цессии N 2/117, согласно которому правообладатель уступает, а Зеленская В.Г. принимает право требования исполнения обязательства к ООО "Строй-Сити", принадлежащее цеденту на основании договора участия в долевом строительстве жилья от 01.03.2017 N 2/117/0417 в отношении объекта долевого строительства, имеющего следующие характеристики: однокомнатная квартира N 117, проектной площадью 41,2 кв.м, расположенной на 1 этаже во 2 подъезде жилого дома N 2, объекта капитального строительства "Многоэтажные жилые дома NN 1,2,3,4 по ул. Фадеева в 603 м/р Красноармейского района г. Волгограда, 1 этап жилые дома NN 2,3", на земельном участке с кадастровым N 34:34:080094:2246, площадью 19 760 кв.м, расположенном по адресу: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, д. 57, и обязуются уплатить предусмотренную договором денежную сумму.

Согласно пункту 2.1 договора цессии цена уступаемого права 1 000 000 руб., которые оплачены полностью, о чем в деле имеется соглашение о зачете взаимных требований между ООО "НашДом-И" и Зеленской В.Г. на сумму 1 000 000 руб., договор подряда, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, акты о приемке выполненных работ и затрат по форме КС-2.

Указанный договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Застройщик обязательства по передаче спорной квартиры в собственность участника долевого строительства в установленный в договоре срок 2 квартал 2018, не выполнил.

Конкурсный управляющий уведомлением отказал Зеленской В.Г. во включении в реестр требований жилых помещений, в связи с тем, что в представленных конкурсному управляющему документах отсутствуют сведения, подтверждающие факт полной оплаты денежных средств первоначальным участником долевого строительства (первоначальный дольщик, цедент) в адрес ООО "Строй-Сити"; договор цессии, заключенный между заявителем и участником долевого участия в строительстве жилья, не предусматривает перевод долга в размере неоплаченной части договора участия в долевом строительстве, что послужило причиной обращения в суд с вышеуказанным заявлением.

Удовлетворяя заявления Зеленской В.Г. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства участника долевого строительства - ООО "НашДом-И" по оплате стоимости квартир исполнены в полном объеме.

Судом установлено, что ООО "Строй-Сити" не препятствовало регистрации договора цессии с Зеленской В.Г., не требовало с нее оплаты по договору.

Кроме того, как указано судом, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об аффилированности Зеленской В.Г. по отношению к должнику. Каких-либо доказательств того, что Зеленская В.Г. при приобретении прав требования на спорные квартиры действовала недобросовестно, конкурсный управляющий также не представил.

Довод Банка о том, что оспариваемый договор противоречит положениям статьи 173.1 ГК РФ и пункта 6 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и заключен без согласия Банка, также подлежит отклонению.

Согласно части 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Частью 2 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа

Согласно статье 13 ФЗ N 214 предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 ФЗ N 214).

Таким образом, по смыслу ФЗ N 214 залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

В рассматриваемом случае на заложенном в пользу Банка земельном участке по адресу: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 57, ООО "Строй-Сити" было осуществлено строительство двух многоквартирных жилых дома: N 2 площадью 19 958 кв.м и N 3 площадью 19 961,7 кв.м, которые до настоящего момента не сданы в эксплуатацию, право собственности на незавершенные строительством объекты - многоквартирные жилые дома в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В силу статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которым в том числе относятся крыша и ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу положений пунктов 5, 6 статьи 16 ФЗ N 214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности и на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке; ипотека будущих объектов недвижимости в отличие от залога будущего движимого имущества невозможна.

Довод Банка о наличии у него права залога на квартиры в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме не соответствует положениями части 2 статьи 11 и статьи 65 Закона об ипотеке, части 2 статьи 8.1 ГК РФ и разъяснением, данным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Если застройщик зарегистрирует права собственности на объект незавершенного строительства в порядке части 5 статьи 13 ФЗ N 214, то такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства в силу части 2 статьи 13 Закона о долевом строительстве, а не у Банка.

Кроме того, материалы регистрационного дела, приобщенные к материалам обособленного спора, содержат копию согласия Банка на заключение договора долевого строительства 2/105/0417 в отношении квартиры N 117, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства.

Иные доводы Банка судебная коллегия полагает подлежащими отклонению, как направленные на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств, отличных от тех, которые были установлены судами, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ, и основанные на ином толковании норм законодательства, подлежащих применению при рассмотрении настоящего спора.

Поскольку нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу N А12-21397/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Самсонов

Судьи

А.Р. Кашапов В.А. Моисеев