Раздел 3. Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды недействительными

Раздел 3. Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды
недействительными

3.1. При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.

Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".

Иск был удовлетворен.

При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.

Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.

Решение было отменено, в иске отказано.

3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.

В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.

Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.

3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным.

3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.

Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.

Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.

Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.

Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.

3.4. Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.

Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.

Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.

Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.