Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 июля 2021 г. N Ф06-5470/21 по делу N А65-27762/2020

г. Казань

13 июля 2021 г.

Дело N А65-27762/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственность "Агромолл" - Назырова Т.Ш. (доверенность от 26.04.2021),

муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района"- Боцман Е.В. (доверенность от 02.09.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021

по делу N А65-27762/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственность "Агромолл" (ОГРН 1021602514977, ИНН 1630004856), с. Верхняя Уратьма Республики Татарстан, о признании незаконным отказа, при участии заинтересованного лица: муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района", г. Нижнекамск Республики Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственность "Агромолл" (далее - ООО "Агромолл", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании недействительным решения муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района" (далее - МКУ "УЗиИО НМР") об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельных участков с кадастровыми номерами 16:30:130807:13, 16:30:050601:474, для сельскохозяйственного использования и использования под объектами недвижимости, принадлежащими обществу, изложенного в письме от 19.08.2020 N 2461/ИсхП; понуждении МКУ "УЗиИО НМР" устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления ООО "Агромолл" проекта договора аренды спорных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021, заявленные требования удовлетворены.

МКУ "УЗиИО НМР", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель МКУ "УЗиИО НМР", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ООО "Агромолл", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу с ограниченной ответственность "Нефтехимагропром", переименованному на ООО "Агромолл", на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 16:30:130807:20, 16:30:130807:15, 16:30:130807:16, 16:30:130807:21, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:30:130807:13, по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, Сосновское сельское поселение, а также объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 16:30:050601:478, 16:30:050601:482, 16:30:050601:481, 16:30:050601:480, 16:30:050601:483, 16:30:050601:492, 16:30:050601:485, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:30:050601:474, по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, Макаровское сельское поселение, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Между МКУ "УЗиИО НМР" (арендодатель) и ООО "Агромолл" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2016 N 01-16-225, по условиям которого обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлены земельные участки площадью 393 034 кв.м с кадастровым номером 16:30:050601:474 и площадью 38 260 кв.м с кадастровым номером 16:30:130807:13, для сельскохозяйственного производства.

Данные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.11.2016.

Договор аренды от 30.11.2016 N 01-16-225 зарегистрирован, о чем 13.12.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО "Агромолл" обратилось в МКУ "УЗиИО НМР" с заявлением от 21.07.2020 о заключении нового договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:30:130807:13, 16:30:050601:474 без проведения торгов на основании подпунктов 9, 12, 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

МКУ "УЗиИО НМР" письмом от 19.08.2020 N 2461/ИсхП отказало заявителю в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, поскольку в ходе проведенного специалистами отдела земельного контроля установлено, что количество объектов капитального строительства, расположенных на испрашиваемых земельных участках не соответствуют количеству объектов, указанных в информационных сообщениях, а также в связи с тем, что общество обратилось с заявлением о предоставлении спорных земельных участков на новый срок более чем за год до истечения срока действия договора аренды от 30.11.2016 N 01-16-225, тогда как пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что только арендатор, который надлежащим образом использует земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора аренды, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

ООО "Агромолл", полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ООО "Агромолл" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, учитывая, что данные земельные участки сельскохозяйственного назначения находились у общества в аренде по договору аренды от 30.11.2016 N 01-16-225 и у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании этих земельных участков, а также принимая во внимание, что ООО "Агромолл" обратилось с заявлением о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельных участков, руководствуясь подпунктами 9, 31 пункта 2, пунктами 3, 4 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пришли к выводу о том, что заявитель имеет право на заключение нового договора аренды испрашиваемых земельных участков, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

При этом суды отклонили довод МКУ "УЗиИО НМР" о том, что на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, которые не принадлежат обществу на каком-либо праве, поскольку право собственности на данные объекты не зарегистрировано за иными лицами, тогда как действующим законодательством установлен запрет на предоставление в аренду земельных участков без проведения торгов только в случае, если на таких земельных участках находятся объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за иными лицами.

Также суды первой и апелляционной инстанции отклонили довод МКУ "УЗиИО НМР" о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 16:30:130807:13 пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером 16:30:130807:27, указав, что земельный участок с кадастровым номером 16:30:130807:13 имеет установленные границы, а устранение несоответствий в площадях указанных земельных участков возможно путем установления их границ, в связи с чем порядок, предусмотренный статьями 39.14, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится перечень случаев, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести этот земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает, в том числе: подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 24).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости границы земельного участка с кадастровым номером 16:30:130807:13 пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером 16:30:130807:27.

На земельном участке с кадастровым номером 16:30:130807:27 расположен объект недвижимости площадью 793,4 кв.м с кадастровым номером 16:30:130807:28, который принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости, о чем 17.03.2020 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

При этом часть объекта недвижимости с кадастровым номером 16:30:130807:28 находится на земельном участке с кадастровым номером 16:30:130807:13, в связи с пересечением границ данного земельного участка с земельным участком с кадастровым номером 16:30:130807:27.

Таким образом, оспариваемый отказ в заключении нового договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:30:130807:13 принят МКУ "УЗиИО НМР" в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания оспариваемого отказа в данной части недействительным.

То обстоятельство, что ранее земельный участок с кадастровым номером 16:30:130807:13 был предоставлен ООО "Агромолл" в аренду, не является основанием для неприменения положений статей 39.14, 39.15, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов о том, что решение МКУ "УЗиИО НМР" в части отказа заключения нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номер 16:30:050601:474 является недействительным.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, на земельном участке с кадастровым номером 16:30:050601:474 помимо семи объект недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу, также расположены объекты, которые не принадлежат на праве собственности ООО "Агромолл".

Судами не установлено, являются ли объекты, расположенные на указанном земельном участке и не принадлежащие заявителю, объектами недвижимости.

Между тем, данные обстоятельства имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае если указанные объекты обладают признаками объекта недвижимости, предусмотренными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Агромолл" не может быть предоставлен в аренду земельный участок, который необходим для размещения и эксплуатации этих объектов недвижимости, за исключением случаев, если на таком земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации либо в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие регистрации права собственности на данные объекты недвижимости не является основанием для неприменения положений пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку права на такие объекты недвижимости могут быть ранее возникшими (часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") либо, в случае если такие объекты недвижимости являются бесхозяйными, на них может быть признано право муниципальной собственности в порядке, предусмотренном статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу N А65-27762/2020 отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела в части требований о признании недействительным решения МКУ "УЗиИО НМР" об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 16:30:130807:13, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако неправильно применены нормы права, судебная коллегия считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения в части требований ООО "Агромолл" о признании недействительным решения МКУ "УЗиИО НМР" об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 16:30:050601:474 требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым в указанной части направить дело N А65-27762/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить являются ли не принадлежащие на праве собственности заявителю объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:30:050601:474, объектами недвижимости, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2, 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу N А65-27762/2020 отменить.

Обществу с ограниченной ответственность "Агромолл" (ОГРН 1021602514977, ИНН 1630004856) в удовлетворении требований о признании недействительным отказа муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района" в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 38 260 кв.м с кадастровым номером 16:30:130807:13, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, Сосновское сельское поселение, изложенного в письме от 19.08.2020 N 2461/ИсхП, отказать.

В остальной части дело N А65-27762/2020 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин