Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 октября 2021 г. N Ф06-8951/21 по делу N А12-17887/2020

г. Казань

05 октября 2021 г.

Дело N А12-17887/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нафиковой Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

истца - Руденко В.П. (доверенность от 24.09.2021),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мир"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.03.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2021

по делу N А12-17887/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Золотаревой Нины Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью "Мир" о расторжении договора аренды нежилых помещений, обязании освободить занимаемое помещение и взыскании 1 000 000 руб. долга по арендной плате за период март - ноябрь 2020 года,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Золотарева Нина Михайловна (далее - ИП Золотарева Н.М., истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мир" (далее - ООО "Мир", ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.05.2019, обязании ООО "Мир" освободить занимаемое помещение, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1, взыскании с ответчика в пользу истца сумму задолженности арендной платы по договору в размере 1 000 000 руб., взыскании государственной пошлины.

ООО "Мир" предъявило ИП Золотаревой Н.М. встречный иск об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20.05.2019.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.03.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2021, суд обязал ООО "Мир" освободить занимаемое нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1. С ООО "Мир" в пользу ИП Золотаревой Н.М. взыскана задолженность по арендной плате в размере 990 000 руб. за период март - ноябрь 2020 года. В остальной части в удовлетворении иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ООО "Мир" просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ИП Золотаревой Н.М. (арендодатель) и ООО "Мир" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, а арендатор обязуется принять помещения за плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с договором арендатору было передано в аренду нежилое помещение, находящееся на первом этаже жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1, по акту приема-передачи от 20.05.2009.

В соответствии с пунктами 4.1 - 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что на период с 15.08.2019 по 28.02.2020 арендная плата составляет 170 000 руб. в месяц (НДС не облагается).

На время проведения ремонтных и отделочных работ с 20.05.2019 по 15.07.2019 арендная плата не взимается.

С 01.03.2020 по 31.12.2020 ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 200 000 руб. (НДС не облагается).

В арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, занятым арендатором и необходимым для пользования помещениями по назначению.

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные расходы.

Оплата коммунальных расходов производится ежемесячно в течение 3 календарных дней после выставления арендодателем письма с просьбой оплатить данные услуги.

Оплата коммунальных расходов и содержание общедомового имущества осуществляется безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя или ресурсоснабжающих организаций.

Стороны 09.07.2019 заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений.

Согласно пункту 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения арендная плата оплачивается арендатором в период с 1 до 10 числа каждого месяца за текущий месяц, начиная с 01.09.2019.

Истец указывает, что ООО "Мир" не исполняет свои обязательства в части уплаты арендных платежей по договору с марта 2020, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора - в части неуплаты коммунальных расходов, с неоднократными нарушениями законодательства по эксплуатации инженерных коммуникаций.

Ответчику неоднократно направлялись уведомления о разрешении разногласий, а также о погашении имеющейся задолженности, как арендной платы, так и коммунальных платежей (письма от 06.03.2020, 12.03.2020, 27.03.2020, 03.06.2020), а также ставился вопрос о расторжении договора аренды.

До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

Истец 08.05.2020 получил от ответчика письмо с желанием расторгнуть договор аренды, если не будут приняты все условия ответчика.

Истец указал, что данные условия не принимает, о чем было сообщено ответчику.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора и взыскании задолженности.

Удовлетворяя требований истца о взыскании задолженности, а также об освобождении нежилого помещения, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В силу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 7.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор без обращения в суд в случае просрочки исполнения арендатором своих денежных обязательств по настоящему договору более чем на 60 календарных дней независимо от напоминания (предупреждения о необходимости исполнения) арендодателя.

Судом установлено, что у ООО "Мир" имеется задолженность по арендной плате с 11.03.2020 по 06.11.2020.

Истец 06.11.2020 направил в адрес ООО "Мир" уведомление об имеющейся задолженности и расторжении договора, а 15.12.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о расторжении договора и об отсутствии обременения нежилого помещения по ул. Аллея Героев, дом 4 г. Волгограда.

В связи с вышеизложенным, 21.12.2020 истец направил в адрес ООО "Мир" уведомление об освобождении спорного нежилого помещения.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 считается расторгнутым с 15.12.2020, в связи с чем, у арендатора отсутствовали правовые основания для нахождения в спорном помещении, и удовлетворили требование ИП Золотаревой Н.М. о возложении обязанности на ООО "Мир" освободить занимаемое по договору аренды от 20.05.2019 нежилое помещение.

Установив, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств погашения задолженности за спорный период, судебные инстанции удовлетворили требование истца о взыскании задолженности за период март 2020, апрель 2020, май 2020, июнь 2020, июль 2020, октябрь 2020, ноябрь 2020 в размере 990 000 руб., с учетом снижения размера арендной платы на 50% за апрель - июль 2020 года.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Мир" об обязании заключить дополнительное соглашение, судебные инстанции, руководствуясь необходимостью соблюдения принципа баланса интересов сторон, правомерно исходили из того, что на момент рассмотрения иска договор аренды был расторгнут, арендная плата с учетом уменьшения ее размера, не оплачена, помещение арендодателю не возвращено.

Доводы кассационной жалобы о необоснованном отказе суда первой инстанции в приостановлении производства по делу, не могут являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку факт подачи в суд искового заявления о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды недействительной не является основанием для приостановления производства по настоящему делу.

Доводы ООО "Мир" относительно отказа в удовлетворении встречных исковых требований, в частности указания на то, что при возникновении спора о взыскании задолженности по договору аренды, в случае если арендодатель уклонится от заключения дополнительного соглашения о снижении размера аренды, либо о ее отсрочке, то арендодатель имеет право обратиться к суду с требованием о снижении размера арендных платежей, в качестве возражения на исковое заявление о взыскании задолженности за период, когда действовали меры по предотвращению распространения коронавирусной инфекции, с учетом своего тяжелого финансового положения, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Согласно представленному ИП Золотаревой Н.М. одностороннему акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 11.02.2021, за март 2020 года арендодателем предъявлена к оплате сумма 200 000 руб., за период с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года - по 100 000 руб. в месяц (согласно письму ИП Золотаревой Н.М. об уменьшении арендной платы на 50% на период ковидных каникул), далее с октября 2020 года по 200 000 руб.

При этом, в снижении размера арендной платы за март 2020 года арендодателем отказано обоснованно, поскольку режим повышенной готовности введен Постановлением Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 N 179 с 16.03.2020, а деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания приостановлена с 28.03.2020, то есть после наступления обязательства по внесению арендной платы за март 2020 года.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.03.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2021 по делу N А12-17887/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Р.А. Нафикова И.Р. Нагимуллин