Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2001 г. N КГ-А40/4396-01 В связи с существенными нарушениями ответчиком условий договора аренды, суд удовлетворил иск о расторжении данного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 августа 2001 г. N КГ-А40/4396-01

Министерство имущественных отношений РФ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Общероссийской общественной организации "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 6304 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 5, стр. 1-А, 1-Б, 3, 10, 2.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Государственный музей изобразительных искусств имени А.С. Пушкина.

Решением от 02.10.00 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.11.00 решение было отменено и иск удовлетворен в полном объеме.

По жалобе Общероссийской общественной организации "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" дело рассматривалось судом кассационной инстанции.

По результатам рассмотрения, вынесенные Арбитражным судом г. Москвы решение и постановление были признаны недостаточно обоснованными, что послужило основанием их отмены и передачи дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 16.05.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.07.01, арбитражный суд расторг договор аренды от 15.06.92 N 63 и выселил ответчика из спорных нежилых помещений.

Не согласившись с указанными судебными актами, Общероссийская общественная организация "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" обратилась с кассационной жалобой, в которой настаивает на отмене решения от 16.05.01 и постановления от 06.07.01 как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители Министерства имущественных отношений РФ и Государственного музея изобразительных искусств имени А.С. Пушкина выступили против ее удовлетворения.

Суд кассационной инстанции, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, не усматривает оснований для отмены решения от 16.05.01 и постановления от 06.07.01, учитывая следующее.

В соответствии с договором аренды от 15.06.92 N 63 Общероссийской общественной организации "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" были переданы нежилые помещения общей площадью 6304 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 5, стр. 1-А, 1-Б, 3, 10, 2.

По условиям договора арендатор наряду с другими взял на себя обязательства использовать помещения исключительно по прямому назначению (п.п. 1.1, 2.2.1 договора), содержать арендуемые помещения в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии (п. 2.2.2), без письменного разрешения арендодателя не производить перепланировок и переоборудования помещений (п. 2.2.3), своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт внутри арендуемых помещений.

Полагая, что Общероссийской общественной организацией "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" существенно нарушаются согласованные сторонами условия аренды, и в результате ненадлежащей эксплуатации объекту аренды, являющемуся памятником истории и культуры XVIII -XIX вв., причиняется непоправимый вред, Министерство имущественных отношений РФ обратилось с иском о расторжении договора от 15.06.92 N 63 и выселении недобросовестного арендатора.

Разрешая спор, арбитражный суд полно и всесторонне исследовал представленные по делу доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества в аренду, акты проводившихся проверок использования и содержания спорных помещений, документацию Бюро технической инвентаризации, представленную сторонами переписку и т.д.

При этом судом было установлено, что арендатор не произвел текущий и капитальный ремонт помещений в предусмотренном договором объеме. Сроки проведения ремонта истекли.

Значительная часть помещений подверглась перепланировке, на проведение которой согласие арендодателя получено не было.

Суд признал установленным факт размещения сторонних организаций в арендованных помещениях, при отсутствии разрешения арендодателя.

Кроме того, судом было признано, что за время эксплуатации памятника истории и культуры Общероссийская общественная организация "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" не обеспечила его сохранность и восстановление, более того состояние памятника значительно ухудшилось.

Перечисленные обстоятельства позволили суду сделать обоснованный вывод о существенном нарушении Общероссийской общественной организацией "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" условий заключенного арендного договора.

Оспаривая выводы суда, Общероссийская общественная организация "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и ошибочное неприменение судом положений ст. 87 АПК РФ.

Указанный довод был предметом судебного исследования и обоснованно судом отклонен как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам.

По утверждению ответчика, взятые им обязательства по проведению капитального и текущего ремонта внутри арендованных помещений не могли быть выполнены без проведения арендодателем капитального ремонта с внешней стороны зданий.

В этой связи, по мнению арендатора, нарушение судом норм материального права выразилось в неприменении подлежащих применению ст.ст. 405, 406 ГК РФ.

Действительно, норма ст. 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если законом или договором не предусмотрено иное.

Однако сроки его проведения договором не установлены.

Кроме того, в случае неотложной необходимости согласно названной норме арендатор вправе был произвести самостоятельно такой капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость, либо зачесть ее в счет арендной платы, а также потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, основания полагать, что непроведение арендодателем капитального ремонта с внешней стороны зданий сделало невозможным проведение обусловленного договором ремонта внутренних помещений, отсутствуют.

В кассационной жалобе Общероссийская общественная организация "Союз потомков Российского дворянства - Дворянское собрание" указывает на неправильное применение судом норм права, устанавливающих порядок и основания досрочного расторжения договора.

При этом арендатор считает, что факт перепланировки помещений, осуществленной им без согласия собственника имущества, не может рассматриваться в качестве основания для расторжения спорного договора, поскольку такое основание договором не предусмотрено.

Довод ответчика не может быть принят во внимание, так как согласование сторонами дополнительных оснований досрочного расторжения договора аренды не исключает применения судом оснований, предусмотренных ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит, предусмотренных ст. 176 АПК РФ оснований для отмены решения от 16.05.01 и постановления от 06.07.01.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 16.05.01 и постановление от 06.07.01 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-31037/00-64-307 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения, приостановленное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.07.01.