Постановление кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 августа 2001 г. N КГ-А40/4565-01 При рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения суд обязан установить объем взаимных прав и обязанностей сторон по договору, проверить их выполнение

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 августа 2001 г. N КГ-А40/4565-01

ООО "Калужская застава" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой Альянс АГ" о расторжении договора аренды от 10.03.99 N 6 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 1434,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Южный АО, округ Донской, Ленинский пр-т, д.7.

Решением от 29.05.01 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.07.01 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "Калужская застава" обратилось с кассационной жалобой, в которой настаивает на их отмене как вынесенных с нарушением норм материального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ответчика выступили против ее удовлетворения.

Суд кассационной инстанции, выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив кассационную жалобу, считает, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, учитывая следующее.

Как усматривается из материалов дела, сторонами 10.03.99 был заключен договор N 6 на аренду нежилого помещения площадью 1434,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Южный АО, округ Донской, Ленинский пр-т, д. 7.

По акту от 10.03.99, являющемуся приложением к договору аренды, помещение было передано ООО "Деловой Альянс АГ".

По условиям договора арендатор обязался не позднее 5-го числа текущего месяца вносить арендную плату в сумме, эквивалентной 5000 долл. США, плюс налог на добавленную стоимость, а также производить оплату коммунальных услуг на основании выставляемых соответствующими службами счетов.

В материалы дела представлены подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору аренды от 25.03.99, 30.04.99, 01.07.99, 27.12.99, 24.03.00, согласно которым стороны договорились об уменьшении размера арендной платы, а также акты от 15.02.00, 07.04.00 о передаче ответчиком части арендованных помещений арендодателю.

Перечисленные дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию.

По мнению ООО "Калужская застава", в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ при отсутствии государственной регистрации дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы не могут считаться заключенными.

В связи с чем весь период действия спорного договора плата за аренду подлежала внесению в размере, предусмотренном п. 3.2 договора, эквивалентном 5000 долл. США.

Однако оплата арендных платежей осуществлялась арендатором, исходя из условий названных дополнительных соглашений в значительно меньшем размере.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец считает, что ООО "Деловой Альянс АГ" систематически не выполнялись взятые на себя обязательства, что согласно п.п. 5.2.3, 5.2.5 договора является основанием для его досрочного расторжения.

Кроме того, ООО "Калужская застава" указывает, что в нарушение п. 2.2.3 договора ответчик самовольно произвел перепланировку арендованного помещения, чем ухудшил его состояние.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Калужская застава" исковых требований, арбитражный суд исходил из надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей.

Суд отклонил ссылку истца на неправомерность осуществленной ООО "Деловой Альянс АГ" перепланировки.

При этом суд указал, что проведение арендатором перепланировки помещения без согласия арендодателя не предусмотрено в качестве основания для досрочного расторжения договора.

Между тем, выводы суда о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей не могут быть признаны достаточно обоснованными и соответствующими закону.

Делая данный вывод, суд не дал оценку соглашениям сторон об изменении размера арендных платежей и актам о передаче части помещения арендодателю с учетом требований ст.ст. 433, 453 ГК РФ, вследствие чего довод истца о длительном внесении ответчиком арендной платы в ненадлежащем размере остался неисследованным.

При таких обстоятельствах, решение от 29.05.01 и постановление от 10.07.01 не могут быть признаны достаточно обоснованными и в соответствии с п. 3 ст. 175 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо установить объем взаимных прав и обязанностей сторон по договору, проверить их выполнение, выяснить обстоятельства, связанные с перепланировкой помещения, включая ее последствия.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-177, 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 29.05.01 и постановление от 10.07.01 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-14458/01-64-188 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.