Доходы от аренды и субаренды (Ю. Кольцов, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 51, декабрь 2002 г.)

Доходы от аренды и субаренды

Основной вид деятельности организации - оптовая торговля. Кроме того, организация предоставляет имущество в аренду или субаренду. Доля доходов от аренды и субаренды имущества незначительна. Следует ли рассматривать эти доходы как доходы от обычных видов деятельности или нужно включать их в состав внереализационных доходов? Как отразить предоставление имущества в аренду и субаренду в бухгалтерском учете?

В соответствии с п.5 положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 32н, организации, специализирующиеся на предоставлении в аренду своего имущества, должны рассматривать арендную плату как доход от обычных видов деятельности. В бухгалтерском учете данная операция отражается следующим образом (табл.1).

Таблица 1

Содержание операции	Дебет	Кредит
Отражена выручка от сдачи имущества в аренду (субаренду)	62	90-1
Отражено списание расходов, связанных со сдачей имущества в аренду (субаренду)	90-2	20, 23, 25, 26
Начислен НДС	90-3	68
Отражено поступление денежных средств от арен- датора	51	62
Отражен финансовый результат, полученный за месяц (прибыль)	90-9	99

Если у организации предоставление имущества в аренду не является систематическим видом деятельности, то поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами (п.7 ПБУ 9/99) и отражаются в бухгалтерском учете на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (табл.2).

Таблица 2

Содержание операции	Дебет	Кредит
Отражены доходы от сдачи имущества в аренду (суб- аренду)	62	91-1
Отражено списание расходов, связанных с предос- тавлением имущества в аренду (субаренду)	91-2	02, 10
Начислен НДС	91-2	68
Отражено поступление денежных средств от аренда- тора	51	62
Отражен финансовый результат, полученный за месяц (прибыль)	91-9	99

Следует иметь в виду, что доход, полученный от сдачи имущества в аренду, облагается налогом на пользователей автомобильных дорог независимо от того, на каком счете будет отражена реализация.

Расходы в виде процентов за кредит

Организация, не являющаяся профессиональным участником рынка ценных бумаг, покупает акции на средства, полученные по валютному кредиту. Куда относятся проценты по кредиту: на прибыль до или после налогообложения, на увеличение стоимости приобретенных ценных бумаг? Будет ли отрицательная курсовая разница влиять на налогооблагаемую прибыль?

В соответствии с п.п.2 п.1 ст.265 НК РФ в состав внереализационных расходов включаются проценты по долговым обязательствам любого вида независимо от характера предоставленного кредита или займа (текущего и (или) инвестиционного). Расходом признается только сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами, и доходности, установленной эмитентом (ссудодателем). С учетом этого расходы в виде процентов за кредит независимо от цели его получения учитываются при расчете налоговой базы по налогу на прибыль (не относятся на увеличение стоимости приобретаемых ценных бумаг) и отражаются по строке 040 Листа 02 налоговой декларации, утвержденной приказом МНС России от 7.12.01 г. N БГ-3-02/542 (с изм. и доп. от 12.07.02 г.) "Об утверждении формы декларации по налогу на прибыль организаций". При этом размер процентов, отражаемых по данной строке, определяется в соответствии с главой 25 НК РФ (в частности, ст.269 и 328).

В ст.265 НК РФ указано, что в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией, в том числе расходы в виде отрицательной курсовой разницы от переоценки имущества и требований (обязательств), стоимость которых выражена в иностранной валюте (и по валютным счетам в банках), проводимой в связи с изменением официального курса иностранной валюты к рублю Российской Федерации, установленного Банком России. Применительно к отрицательной курсовой разнице в пп.6 и 7 данной статьи указано, что датой этого расхода признается последний день текущего месяца. Другими словами, отрицательная курсовая разница по валютному кредиту уменьшает налогооблагаемую прибыль независимо от даты фактического погашения кредита.

Стоимость имущества, полученного в оплату товаров, и уплата налогов

Как уплачивать налоги с выручки в том случае, если она получена в виде товара, реализация которого не может быть проведена из-за сложившейся низкой рыночной цены?

В соответствии с п.1 ст.40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

По товарообменным (бартерным) операциям налоговые органы вправе проверять правильность применения цен.

В данной ситуации для налогообложения существенный вопрос - стоимость реализованных товаров (работ, услуг), согласованная сторонами сделки. Исходя из указанной стоимости следует производить налогообложение выручки. Если цена реализованных товаров, работ или услуг, примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Таким образом, рыночная стоимость имущества, полученного продавцом в оплату реализованных товаров (работ, услуг), не влияет на налогообложение реализации.

Ю. Кольцов,

ООО "ЮВК Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 51, декабрь 2002 г.