Последствия деприватизации жилья (С. Радченко, "Российская юстиция", N 12, декабрь 2002 г.)

Последствия деприватизации жилья

В конце мая текущего года вступил в силу Федеральный закон от 20 мая 2002 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон от 20 мая 2002 г.). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по-разному решались на практике.

Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилья) дополнен ст.9, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов.

Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п.1 ст.421 ГК РФ).

Для краткости такую ситуацию можно назвать деприватизацией.

Возникает вопрос: может ли гражданин, воспользовавшийся этим правом, вновь приватизировать жилье? Если учесть, что в ходе деприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст.31 проекта Жилищного кодекса РФ предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным.

При приватизации жилья распространена ситуация, когда один или некоторые из совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем на основании положения, записанного в п.1 ст.292 ГК: "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Необходимо ли согласие этих лиц на деприватизацию? Думается, что нет. Ведь деприватизация - акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.

По-иному решен этот вопрос в ст.31 проекта Жилищного кодекса РФ, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.

Помимо права собственности, на приватизированную квартиру могут быть другие два вида прав: вещные права членов семьи собственника (п.1 ст.292 ГК); обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма (гл.35 ГК).

Какова может быть судьба иных прав на данное жилое помещение при его деприватизации? В первом случае согласно п.2 ст.292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следовательно, в случае деприватизации у проживающих в квартире граждан будут разные по объему права на данное жилое помещение. У бывшего собственника эти права будут обязательственными, основанными на договоре социального найма, а у совместно проживающих членов его семьи эти права останутся вещными. Во втором случае в силу ст.675 ГК договор коммерческого найма сохраняет свое действие, а публичный собственник становится наймодателем. Такая ситуация не будет противоречить п.1 ст.672 ГК, согласно которому в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, так как жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено не публичным, а иным - частным собственником.

Последствие деприватизации - заключение договора социального найма. Поэтому ст.9 Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Статья 3 Закона о приватизации жилья дополнена указанием на то, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в данной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему в ней жилого помещения, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.

Однако по-прежнему нет ответа на вопрос: как определить долю в праве на места общего пользования каждого участника права общей собственности на приватизированную комнату, если комната в коммунальной квартире приватизирована в общую собственность двух и более лиц? Думается, в данном случае доля в праве общей собственности на места общего пользования, приходящаяся на данную квартиру, должна определяться в размере, пропорциональном размеру долей каждого участника в праве общей долевой собственности на комнату.

Закон от 20 мая 2002 г. дополнил ст.3 Закона о приватизации жилья частью 5, в соответствии с которой собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

На практике возникает другой вопрос: каков правовой режим мест общего пользования в коммунальной квартире, где приватизированы не все комнаты. Если учесть, что в соответствии с п.1 ст.8 Закона "О товариществах собственников жилья" общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, а под домовладельцем понимается только собственник жилого помещения, можно сделать вывод, что общая долевая собственность на места общего пользования возникает с того момента, когда в коммунальной квартире будут приватизированы все квартиры. До этого момента наниматели и собственники комнат в коммунальной квартире сохраняют равные права по владению и пользованию этим имуществом. Верховный Суд РФ по одному из дел указал на то, что у собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире не возникает в связи с приватизацией никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире (Судебная практика по гражданским делам. М., 1999. С. 158-159).

Учитывая распространенность такой ситуации, целесообразно закрепить это правило в Законе о приватизации жилья.

Сохраняет свою силу п.4 ст.3 названного Закона, в соответствии с которым собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Между тем в соответствии с п.1 ст.290 ГК в многоквартирном доме общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. N 13-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения п. 13 ст. 39 Закона РФ "Об образовании", ст.1 Федерального закона "О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию", п.7 ст.27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" в части, содержащей запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями.

Федеральный закон от 1 мая 1999 г. "О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, находящихся в сельской местности жилищным фондом стационарных учреждений социальной защиты населения.

Данная норма аналогична по содержанию той, что была признана не соответствующей Конституции РФ постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г.

Законом от 20 мая 2002 г. ст.4 Закона о приватизации жилья уже приведена в соответствие с постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым признан не соответствующим Конституции РФ запрет приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах. Осталось привести Закон о приватизации жилья в соответствие с постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. и исключить из него норму, запрещающую приватизацию жилых помещений стационарных учреждений социальной защиты населения.

С. Радченко,

юрист (г.Краснодар)

"Российская юстиция", N 12, декабрь 2002 г.