Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2002 г. N КГ-А40/2143-02 Удовлетворяя иск о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, суд исходил из того, что приватизация спорного помещения по договору купли-продажи произведена способом, не предусмотренным законодательством о приватизации

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 17 апреля 2002 г. N КГ-А40/2143-02

Заместитель Прокурора города Москвы (Прокурор) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы (СГУП г. Москвы), закрытому акционерному обществу АК "Юролайн" (ЗАО АК "Юролайн") о признании недействительным договора купли-продажи от 17 февраля 2000 года ВАМ (МКИ) N 13718, заключенного между СГУП г. Москвы и ЗАО АК "Юролайн" и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ЗАО АК "Юролайн" возвратить в собственность города Москвы в лице СГУП г. Москвы нежилое помещение (1 этаж, помещение 1а, комн. 31а, 32-37, 37а, 38-51), общей площадью 216,0 кв.м., находящееся по адресу: г. Москва, Бескудниковский бульвар, д. 15, корпус 1 и в виде обязания СГУП г. Москвы возвратить ЗАО АК "Юролайн" денежные средства в сумме 1392658 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы (ДГМИ г. Москвы).

Решением суда первой инстанции от 23 января 2001 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2001 года решение отменено, дело передано на новое рассмотрение, т.к. суд первой инстанции не проверил соответствие оспариваемой сделки положениям ст. 26 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

При новом рассмотрении дела ДГМИ г. Москвы был привлечен в качестве ответчика по делу.

Решением арбитражного суда от 17.12.2001 иск в части признания договора недействительным удовлетворен, в применении последствий недействительности сделки отказано, взыскано с ЗАО АК "Юролайн", СГУП и ДГМИ г. Москвы госпошлина по 666 руб. 67 коп. с каждого.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 18.02.2002 отменено решение в части взыскания с ДГМИ госпошлины, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Законность решения от 17.12.01 и постановления от 18.02.2002 проверяется по кассационной жалобе ЗАО АК "Юролайн", которое просит указанные судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение.

В жалобе указывается на то, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отказали в применении последствий недействительности сделки, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, не рассмотрели вопрос о неправильном исчислении прокуратурой полученного по договору от ЗАО АК "Юролайн".

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ЗАО АК "Юролайн" привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Прокурор, представители СГУП и ДГМИ г. Москвы с жалобой не согласны, считают решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив его материалы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Удовлетворяя иск Прокурора о признании недействительной сделки, суд как первой, так и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что приватизация спорного нежилого помещения по договору купли-продажи от 17.02.2002 ВАМ (МКИ) N 13718 осуществлена способом, не предусмотренным ст.ст. 16, 26 Федерального закона от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (далее - ФЗ о приватизации), в связи с чем указанная сделка ничтожна с момента ее заключения.

Кроме того, судебные инстанции установили, что п. 4 раз. 2 Постановления о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории г. Москвы, утвержденного Постановлением Московской Городской Думы от 02.10.96 N 85, не соответствует законодательству о приватизации, в частности ст. 26 ФЗ о приватизации.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в части, касающейся удовлетворения иска, являются обоснованными и правомерными.

Частью 1 статьи 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Договор аренды от 19.07.99 N 2-418/99 спорного помещения (арендодатель - ДГМИ г. Москвы, арендатор - ЗАО АК "Юролайн"), а также оспариваемый договор купли-продажи были заключены в период действия Федерального закона о приватизации.

Из смысла статьи 2 этого закона следует, что иные нормативные правовые акты Российской Федерации, и субъектов РФ принимаемые о приватизации государственного и муниципального имущества должны соответствовать Федеральному закону о приватизации.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации РФ от 21.02.2001 N 6 также разъяснено, что покупателями государственного или муниципального имущества могут быть только те лица, которые на момент продажи имущества имеют право на его покупку.

Поскольку Постановление о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории г. Москвы в определенной своей части противоречило упомянутому закону, а сама продажа была совершена с нарушением требований ст.ст. 16, 26 ФЗ о приватизации, сделка по отчуждению должна быть признана недействительной (ничтожной).

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки подлежит отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права (ст. 176 АПК РФ).

Суд первой инстанции посчитал, что основания для применения двусторонней реституции отсутствуют, поскольку материалами дела не подтверждено пользование ЗАО АК "Юролайн" спорным помещением.

Согласившись с данным выводом суд апелляционной инстанции мотивировал отказ в применении последствий недействительности сделки также тем, что право собственности ЗАО АК "Юролайн" на спорное помещение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Суд кассационной инстанции считает, что с такими обоснованиями согласиться нельзя, так как они противоречат закону.

Предметом иска прокурора является требование о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности.

В данном случае судом первой инстанции оспариваемая сделка признана не соответствующей Федеральному закону о приватизации, т.е. ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд первой и апелляционной инстанций не учли, что исполнение договора продажи недвижимости имеет определенные особенности. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ).

Был ли подписан такой документ в обжалуемых судебных актах не отражено.

Ссылка на отсутствие государственной регистрации несостоятельна, т.к. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним сама по себе не относится к исполнению сторонами договора по отчуждению недвижимости, а является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Судами не дана оценка факту исполнения покупателем обязанности по оплате за помещение, в то время как в материалах дела имеются такие доказательства, (л.д. 99, т. 1, справка ДГМИ г. Москвы).

Установление вышеуказанных обстоятельств является обязанностью суда, рассматривающего иск о применении им двусторонней реституции, т.к. отказ во взыскании всего полученного по ничтожной сделке противоречит закону (ст. 167 ГК РФ).

В связи с тем, что нарушение норм права можно устранить только при новом рассмотрении, дело подлежит передаче в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы (ст.ст. 174, п. 3 ст. 175 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду следует выяснить обстоятельства исполнения договора и разрешить спор по существу окончательно.

Руководствуясь ст.ст. 134, 171, 174, п.п. 1, 3 ст. 175, ст.ст. 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 декабря 2001 года по делу N А40-45528/00-52-453 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 18 февраля 2002 года в части отказа Прокурору г. Москвы в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки отменить и передать дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части решение и постановление суда по делу N А40-45528/00-52-453 оставить без изменения.