Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2003 г. N КГ-А40/1246-03 Арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды досрочно, если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 марта 2003 г. N КГ-А40/1246-03

Государственное учреждение "Главное управление охраны памятников г. Москвы" (далее ГУ "Главное управление охраны памятников") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному образовательному учреждению "Государственная классическая академия имени Маймонида" (далее ГОУ "Государственная классическая академия имени Маймонида") о расторжении охранно-арендного договора от 01.07.1999 г. N 173.

Исковые требования заявлены на основании статей 450, 452, пунктов 1, 2, 3 статьи 619 ГК РФ.

Решением от 02.04.2002 г. охранно-арендный договор от 01.07.1999 г., заключенный между УГК ОИП г. Москвы и ГОУ "Государственная еврейская академия имени Маймонида" на нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 43, стр. 1, расторгнут.

При этом суд исходил из того, что исковые требования подлежат удовлетворению, так как истец документально подтвердил существенность нарушения ответчиком условий договора, поскольку они влекут за собой для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Не согласившись с принятым решением, ГОУ "Государственная классическая академия имени Маймонида обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на указанный судебный акт, в которой ставится вопрос о его отмене и прекращении производства по делу.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.07.2002 г. решение от 02.04.2002 г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.

Судебная коллегия указала, что в нарушение статей 124, 127 АПК РФ не установила, какие же условия договора ненадлежащим образом исполнены арендатором. Судом не установлено, какие работы, перечисленные в акте от 01.07.1999 г. N 16-03/173, не выполнены арендатором, в каком техническом состоянии здание было передано арендатору в аренду, могло ли невыполнение указанных работ привести к ухудшению здания и является ли это основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 619 ГК РФ, а также суд не проверил, имелись ли иные источники финансирования академии, кроме бюджетных.

Определением от 21.10.2002 г. Арбитражного суда г. Москвы в порядке статьи 51 АПК РФ удовлетворено ходатайство Некоммерческого партнерства по развитию культуры и искусства "Меценат-клуб" о привлечении его в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Решением от 25.11.2002 г. Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.01.2003 г., иск удовлетворен.

При этом суд исходил из того, что требования истца заявлены правомерно и подлежат удовлетворению, поскольку факт вины ответчика в неисполнении обязательств полностью подтвержден материалами дела, а кроме того, согласно распоряжению Правительства Москвы от 21.11.2001 г, N 380-РП "О дальнейшем использовании памятника архитектуры "Жилой дом 1790 г. начала 19 века (Лобанова-Ростовского) по Мясницкой ул., д. 43, стр. 1, где Главному управлению охраны памятников г. Москвы указано расторгнуть в установленном порядке охранно-арендный договор от 01.07.1999 г. N 173 в связи с длительным неосвоением здания и невыполнением обязательств по своевременному внесению арендных платежей, а также передать памятник в долгосрочную аренду сроком на 49 лет Некоммерческому партнерству по развитию культуры и искусства "Меценат-Клуб" для использования его под служебные цели.

Не согласившись решение и постановлением, ГОУ "Государственная классическая академия имени Маймонида" обратилось в Федеральный суд Московского округа с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой ставится вопрос об их отмене, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права и просит принять новый судебный акт, отказав истцу в иске.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции сделаны выводы, несоответствующие фактическим обстоятельствам и материалам дела.

В представленных суду отзывах ГУ "Главное управление охраны памятников г. Москвы" и Некоммерческое партнерство по развитию культуры и искусства "Меценат-Клуб", возражали против доводов, приведенных в кассационной жалобе и просили оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представители сторон в заседании суда кассационной инстанции дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе отзывах на нее.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Из материалов дела следует, что между УГК ОИП г. Москвы, правопреемником которого является истец, и ГОУ высшего профессионального образования "Государственная еврейская академия имени Маймонида", правопреемником которого является ответчик был заключен охранно-арендный договор от 01.07.1999 г. N 173 на нежилое помещение - "Жилой дом 1790 г. начала 19 века (Лобанова-Ростовского)", расположенный по адресу г. Москва, ул. Мясницкая, д. 43, стр. 1 со сроком действия с 01.07.1999 г. по 18.06.2048 г. Договор зарегистрирован 28.07.2000 г.

В соответствии с пунктами 8а и 9 договора арендатор обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию в соответствии с разделом 2 акта технического состояния в указанные в нем сроки по плановому заданию арендодателя, а также обязан своевременно оплачивать арендные платежи.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут решением суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик нарушил пункты 8а и 9 охранно-арендного договора, так как не произвел проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы на памятнике в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния памятника от 01.07.1999 г. N 16-03/173, где указано, что состояние памятника в момент передачи его ответчику удовлетворительное, а в акте проверки порядка использования, содержания и реставрации памятника от 20.03.2002 г. N 16-24/173-А1 указывается на то, что общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным (охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды), а также что в нарушение раздела 2 договора ответчик неоднократно установленного срока платежа не вносил арендную плату.

В настоящее время ответчиком погашена задолженность по арендной плате по декабрь 2002 г.

В связи с нарушениями, допускаемыми арендатором по выполнению охранно-арендного договора от 01.07.1999 г. N 173 Правительством Москвы было принято распоряжение от 21.11.2001 г, N 380-РП "О дальнейшем использовании памятника архитектуры "Жилой дом 1790 г. начала 19 века (Лобанова-Ростовского) по Мясницкой ул., д. 43, стр. 1, где Главному управлению охраны памятников г. Москвы указано расторгнуть в установленном порядке охранно-арендный договор от 01.07.1999 г. N 173 в связи с длительным неосвоением здания и невыполнением обязательств по своевременному внесению арендных платежей, а также передать памятник в долгосрочную аренду сроком на 49 лет Некоммерческому партнерству по развитию культуры и искусства "Меценат-Клуб" (третьему лицу по настоящему иску) для использования его под служебные дели.

Ссылка заявителя на то, что судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка доводам ответчика о том, что памятник был передан в неудовлетворительном состоянии, отклоняется.

Невыполнение арендатором условий охранно-арендного договора по своевременному производству работ по ремонту и реконструкции объекта аренды привело к значительному ухудшению состояния арендованного имущества.

Довод ГОУ "Государственная классическая академия имени Маймонида" о том, что первоочередные и консервационные работы оно не могло произвести после заключения охранно-арендного договора, поскольку отсутствовало бюджетное финансирование судом, отклоняется, поскольку этот вопрос исследовался судом первой инстанции и ему была дана надлежащая оценка.

Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт принятия им мер по внесению изменений в договор, в части указания сроков проведения ремонтных работ.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает обжалованные решения и постановление законными и обоснованными.

Обстоятельства дела установлены на основе полного всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.

Нормы материального права к установленным обстоятельствам применены правильно.

Оснований для отмены или изменения решения и постановления, предусмотренных статьей 238 АПК РФ, не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 25.11.2002 г. и постановление от 22.01.2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-6411/02-82-85 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.