Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2003 г. N КГ-А41/8614-02 Дело передано на новое рассмотрение в первой инстанции для оценки соответствия закону договора купли-продажи нежилого помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 января 2003 г. N КГ-А41/8614-02

Конкурсный управляющий Открытого акционерного общества "Коммерсант" (г.Воскресенск Московской области) (далее - ОАО "Коммерсант") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Воскресенского района Московской области (далее - КУИ Воскресенского района) об обязании ответчика надлежащим образом исполнить принятые на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г.Воскресенск, ул. Энгельса, дом 1/2 за истцом.

В дальнейшем истец уточнил свои требования и просил арбитражный суд вынести решение о государственной регистрации сделки купли-продажи (перехода права собственности) нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, гор.Воскресенск, ул.Энгельса, дом 1/2 в установленном законом порядке от КУИ Воскресенского района к ОАО "Коммерсант", которое было принято судом первой инстанции (л.д. 46, 51).

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2002 года по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, была привлечена Московская областная регистрационная палата (далее - МОРП).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2002 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 27 ноября 2002 года по делу N А41-К1-11533/02 исковые требования были удовлетворены. Суд первой инстанции решил зарегистрировать переход права собственности на недвижимость по адресу: Московская область, гор.Воскресенск, ул. Энгельса, дом 1/2 от КУИ Воскресенского района к ОАО "Коммерсант". При принятии решения суды руководствовались статьями 223, 431, 432, 434, 450-452, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 75-76, 97-98).

Не согласившись с решением от 15.10.2002 и постановлением от 27.11.2002 КУИ Воскресенского района обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение.

В жалобе ответчик указывает на то, что истец не выполнил своих обязательств по оплате недвижимости, договор купли-продажи от 21.07.1998 N 74 расторгнут как по соглашению сторон, так и в силу закона, а также ссылается на нарушение судами статьи 150 АПК РФ, так как имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда Московской области от 23.04.2002 по делу N А41-К1-4425 по спору между теми же лицами о том же предмете и по тем же основаниям, а также оспаривает отказ суда первой инстанции о применении в спорном правоотношении последствий истечения срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика конкурсный управляющий ОАО "Коммерсант" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения по изложенным в нем основаниям, ссылается на фактические обстоятельства дела, а также указывает на то, что судебные акты по делу N А41-К 1-6708/01 (КГ-А41/7641-01), которыми установлено расторжение договора купли-продажи от 21.07.1998 N 74 и на которые ссылается ответчик в кассационной жалобе не имеет преюдициального значения для настоящего дела, в связи с тем, что в указанном деле не участвовал КУИ Воскресенского района, и кроме того оспаривает довод ответчика о необходимости прекращения производства по делу и применении срока исковой давности.

В заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Представитель третьего лица оставил решение по кассационной жалобе КУИ Воскресенского района на усмотрение суда кассационной инстанции.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащиеся в обжалуемых актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Московской области.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Как следует из статьи 170 АПК РФ, в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, указаны законы и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Однако обжалуемые судебные акты нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам права.

Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции указал, что 21 июля 1998 года (2002 год заключения договора судом указан в решении ошибочно) между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи арендованного имущества, по условиям которого ответчик передал по Акту, а истец принял и обязался оплатить нежилое помещение общей площадью 1001,1 кв.м. Пунктом 1.2 договора определена выкупная стоимость имущества, которая должна быть перечислена с отсрочкой, установленной пунктом 2.1 договора, в силу которого, измененного дополнительным соглашением от 25.08.1998, истец обязался оплатить имущество в срок до 31.12.1998.

Кроме того, первая инстанция установила, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности по договору, в связи с чем признала требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, отклонив возражения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и признав договор N 74 от 21.07.1998 действующим, сославшись на решения Арбитражного суда Московской области от 23.04.2002 по делу N А41-К1-4425/02 и от 16.07.2002 по делу N А41-К1-8646/02.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая жалобу ответчика указал, что согласно пункту 2.1 договора покупатель перечисляет на расчетный счет продавца единовременно 449064 руб. в десятидневный срок со дня регистрации договора. Апелляционная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением от 25.08.1998 к договору N 74 стороны установили срок оплаты до 31 декабря 1998 года.

Апелляционная инстанция также признала письмо истца от 28.01.1999 N 94 за подписью генерального директора ОАО "Коммерсант" Гусева В.Е. о согласии на расторжение договора N 74 в связи с изменением обстоятельств и невозможностью исполнения обязательств недействительной сделкой в связи с нарушением части 2 статьи 58 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и приказа временного управляющего от 22.12.1998 N 22-12/98, в связи с чем признала спорный договор не измененным и не расторгнутым.

Располагая данными о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2002 по делу N А41-К1-8646/02, положенное в обоснование обжалуемого решения от 15.10.2002 постановлением кассационной инстанции от 24 октября 2002 года по делу N КГ-А41/7087-02 было отменено и дело передано на новое рассмотрение с указанием суду первой инстанции надлежащим образом оценить доказательства по спорному по настоящему делу договору, однако суд апелляционной инстанции не дал оценки данному обстоятельству.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом, при этом гражданским законодательством не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, однако суды в обжалуемых актах не дали оценки такому обстоятельству и не оценили указанное в пунктах 2.1 и 7.2 условие договора N 74 от 21 июля 1998 года на предмет его соответствия закону. Кроме того, истец в уточненных исковых требованиях указал о том, что просит зарегистрировать сделку купли-продажи нежилого помещения, однако суды не дали оценки указанному требованию.

Установив в обжалуемых актах то обстоятельство, что срок оплаты недвижимого имущества истцом в силу дополнительного соглашения от 25.08.1998 к договору N 74 закончился 31.12.1998, то есть более 4 лет назад, суды первой и апелляционной инстанций, признавая зарегистрированным переход права собственности на недвижимость от ответчика к истцу, не дали вышеназванному надлежащей оценки.

Суды первой и апелляционной инстанций не указали, на основании каких норм законодательства о банкротстве конкурсный управляющий истца вправе выкупать недвижимое имущество в порядке приватизации, а также осуществлять платежи за такое имущество и из каких средств.

Не было также проверено соответствие законодательству о приватизации сделки купли-продажи спорной недвижимости, хотя апелляционная инстанция и указала, что в соответствии со статьей 36 Федерального закона от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" суд вправе признать недействительной сделку купли-продажи муниципального имущества. В материалах дела отсутствует договор аренды от 10 января 1998 года N 95/3, который был заключен менее чем за год до заключения рассматриваемого договора купли-продажи и который был положен в обоснование заключения спорного договора N 74. Также отсутствуют и иные документы, подтверждающие законность выкупа истцом нежилого помещения в порядке приватизации.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что как решение от 15.10.2002, так и постановление апелляционной инстанции от 27.11.2002 приняты судами с нарушением применения норм права, что могло привести к принятию неправильного решения, в связи с чем, в соответствии со статьей 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции, дело в соответствии с пунктом 3 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить спорное правоотношение и применимые к нему нормы права, соответствие действующему законодательству заявленного конкурсным управляющим требования, учесть доводы сторон а также результаты рассмотрения дела N А41-К1-8646/02 и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

Кассационная жалоба КУИ Воскресенского района рассмотрена кассационной инстанцией и резолютивная часть настоящего постановления в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оглашена 16 января 2002 года, а данное постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2002 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 15 октября 2002 года и постановление апелляционной инстанции от 27 ноября 2002 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-11533/02 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Московской области.

Председательствующий

Судьи: