Вопрос: Подлежат ли государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более одного года? ("эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2003 г.)

Подлежат ли государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более одного года?

Данный вопрос в определенной степени порожден тем, что ст.651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации (на что неоднократно указывалось в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Действительно, в данном случае имеет место парадоксальная ситуация, когда для одного вида недвижимого имущества законом сделано исключение относительно государственной регистрации.

В то же время, как отмечают многие авторы (см., например, "Грамотная регистрация - итог предсказуем", начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты Е. Киндеева, "Бизнес-адвокат" N 1, 2000), каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков ни ГК РФ, ни земельное законодательство не содержат, поэтому такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в силу ст.609 ГК РФ независимо от срока аренды. Кроме того, в п.6 указанного Письма записано, что положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст.609), а в п.7 отмечено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

При рассмотрении подобных дел арбитражные суды округов также обращают внимание на то, что в соответствии с положениями ст.130, 131, 164, 609 ГК РФ и ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации, а при отсутствии государственной регистрации договор аренды земельного участка является незаключенным (см., например, постановление ФАС Московского округа от 22.04.2002 N КГ-А40/2274-02, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.04.2002 N А58-1890/01-Ф02-997/02-С2). Таким образом, следует сделать вывод, что, поскольку действующее законодательство не предусматривает каких-либо специальных правил о регистрации договоров аренды земельных участков по сравнению с иными видами недвижимого имущества, а судебная практика не распространяет действие ст.651 ГК РФ на этот вид недвижимости, договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия.

24 января 2003 г.

"эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2003 г.