Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 апреля 2003 г. N КГ-А40/1679-03 При новом рассмотрении дела о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи объектов недвижимости суду необходимо установить, определен ли предмет основного договора купли-продажи недвижимости, сделано ли истцом предложение ответчику о заключении основного договора в течение срока действия спорного соглашения, делал ли ответчик предложение о заключении договора

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 апреля 2003 г. N КГ-А40/1679-03

Общество с ограниченной ответственностью "ТК "Фаворит" (ООО "ТК "Фаворит") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Металлопластмасс" (ОАО "Металлопластмасс") о понуждении заключить договор купли-продажи строений NN 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9а, 10, 11 по адресу: Москва, Рязанский пр-т, д. 4.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2002 года по делу N А40-48184/01-24-587, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30 декабря 2002 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суды исходили из того, что основной договор не был заключен в установленный соглашением о задатке от 31 октября 2002 года 4-х месячный срок и ни одна из сторон не обратилась к другой с предложением его заключить, что в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 274, 285, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который с решением и постановлением апелляционной инстанции не согласен, просит его отменить и передать дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекратились с истечением 4-х месячного срока, поскольку ответчиком не был возвращен задаток в соответствии с условиями соглашения о задатке от 31 октября 2002 года (п. 1.8 соглашения).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежит отмене.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке от 31 октября 2002 года, которое обладает признаками предварительного договора.

Согласно условиям названного соглашения (п. 1.1, 1.3) ответчик обязывается заключить с истцом договор купли-продажи строений NN 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9а, 10, 11 по адресу: Москва, Рязанский пр-т, д. 4, которые принадлежат ответчику на праве собственности.

Заключение основного договора стороны поставили в зависимость от факта госрегистрации права собственности ответчика на строения NN 10, 11 (п. 1.2 соглашения).

Срок заключения основного договора - 4 месяца с момента получения ответчиком задатка в размере 25000 долларов США (п. 1.2 соглашения).

В случае отказа ответчика от исполнения соглашения, т.е. отказа от заключения основного договора, последний обязан вернуть истцу двойную сумму задатка (п. 1.7 соглашения).

Если ответчик не зарегистрировал свое право на строения NN 10, 11 в течение 4-х месяцев, то он обязан вернуть истцу сумму задатка.

С этим обстоятельством (возвратом задатка) стороны связывают прекращение действия соглашения от 31 октября 2002 года (п. 1.8 соглашения). При этом истец имеет право отказаться от принятия задатка, что является юридическим фактом, на основании которого обязательства сторон по соглашению продолжаются на неопределенный срок.

В ходе рассмотрения дела установлено, что задаток по истечении 4-х месяцев не был возвращен истцу, что подтверждает доводы истца о продолжении действия соглашения от 31 октября 2002 года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поэтому вывод судов о прекращении обязательств по соглашению от 31 октября 2002 года, в связи с незаключением основного договора в 4-х месячный срок нельзя признать обоснованным.

Из дела видно, что истец, узнав о регистрации ответчиком своего права на строения 10, 11, в течение срока действия указанного соглашения обратился к ответчику с предложением заключить основной договор (т. 1 л.д. 20).

Ответчик ссылается на то, что он направлял истцу в течение срока действия соглашения от 31 октября 2002 года предложение о заключении договора (т. 2 л.д. 62), но истец уклонился от его заключения, что в соответствии с пунктом 1.6 соглашения от 31 октября 2002 года является основанием для невозвращения истцу суммы задатка.

Однако из материалов дела видно, что истец на момент направления предложения ответчика не имел интереса к заключению основного договора, имея в виду, что ответчик на тот момент не зарегистрировал свое право на строения 10, 11 в соответствии с пунктом 1.2 соглашения от 31 октября 2002 года.

Эти обстоятельства судами не исследовались.

Судами не дано оценки доводам ответчика об отсутствии в соглашении от 31 октября 2002 года предмета основного договора, в связи с чем остались не изученными вопросы: в чем именно заключается неопределенность предмета договора для ответчика; должны ли к соглашению от 31 октября 2002 года стороны были приложить техническую документацию, планы земельных участков и т.п., которые бы позволили установить согласованность сторонами предмета договора купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ); согласуются условия договора с требованиями пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебные акты приняты с нарушениями норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и установить: определен ли в соглашении от 31 октября 2002 года предмет основного договора купли-продажи недвижимости; срок действия соглашения от 31 октября 2002 года; сделано ли истцом предложение ответчику о заключении основного договора в течение срока действия соглашения от 31 октября 2002 года, делал ли ответчик предложения о заключении договора; правомерно ли оставление ответчиком у себя суммы задатка. В зависимости от представленных доказательств принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 31 октября 2002 г. и постановление апелляционной инстанции от 30 декабря 2002 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-48184/01-24-587 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.