Система ипотечного кредитования (Д. Петров, "эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2003 г.)

Система ипотечного кредитования

Президентом РФ был подписан Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования) " (далее - Закон). Что нового принесет Закон в совершенствовании ипотечного кредитования?

Необходимые нововведения

Закон вносит изменения и дополнения в федеральное законодательство, касающееся установления оснований для выселения граждан из заложенных жилых помещений, приобретенных с помощью кредитных средств, в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, а также для переселения этих граждан в жилые помещения из фондов жилья для временного поселения. Принятие Закона направлено, прежде всего, на обеспечение гарантий кредиторов и инвесторов, вкладывающих свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Закон состоит всего из четырех статей. Статья 1 Закона посвящена изменениям в Жилищный кодекс РСФСР (далее - Кодекс).

- Во-первых, Кодекс дополняется новой Главой 3.1, посвященной пользованию жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселения (ст.108.1-108.3 Кодекса).

К жилым помещениям из фондов жилья для временного поселения Закон относит:

- жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (далее - жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение).

- Во-вторых, Кодекс дополняется новой статьей 136.1, посвященной выселению собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру. В соответствии с указанной статьей собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи.

В случае принятия решения о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения освобождение указанных жилого дома или квартиры лицом, утратившим право собственности на них, и совместно проживающими с ним членами семьи (бывшими членами семьи) осуществляется после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Если лицо, утратившее право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) в течение месяца после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения не освобождают занимаемые жилой дом или квартиру, они выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Есть идея

Несмотря на радикальные нововведения, Закон содержит в себе, как представляется, разумную идею совершенствования ипотечного кредитования. Невозможность выселения жильцов из жилого помещения, которое приобретены за счет кредита или целевого займа, и заложенного в обеспечение возврата кредита или целевого займа, делает для основной массы граждан невозможным получить кредит или заем для приобретения жилья, так как иных видов обеспечения, кроме приобретаемой в будущем квартиры, они представить не в состоянии.

Практические же трудности при выселении жильцов из заложенного жилого помещения увеличивают для кредиторов и инвесторов степень риска по возврату выданных долгосрочных кредитов (целевых займов) на приобретение жилья, что в значительной степени сдерживает их в более широком участии в финансировании системы ипотечного жилищного кредитования.

Следует также отметить, что ранее в законодательстве не предусматривалась ипотека жилых помещений, приобретенных не на кредитные средства банков и иных кредитных организаций, а на средства целевого займа иных юридических лиц. Это безусловно нарушает интересы организаций, готовых предоставить средства на приобретение жилья, но не предоставляющие их из-за отсутствия обеспеченного залогом обязательства, дающего право заимодателю получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

В связи с этим статьей 3 Закона внесены изменения в п.1 ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(1), которая теперь предусматривает, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные не только с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, но и средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, также считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Изменения затронули также ст.78 Закона об ипотеке. Ранее действовавшая редакция ст.78 предусматривала, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Между лицом, которое приобретало бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи должен был заключаться договор найма.

После внесения в Закон об ипотеке изменений устанавливается правило, в силу которого обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Несмотря на то что Закон вносит достаточно серьезные изменения в жилищное законодательство касательно вопросов выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений, представляется, что фактическая реализация таких изменений в правоотношениях между заемщиком и заимодавцами (кредиторами) вряд ли возможна по истечении трех месяцев после его опубликования, так как все возникающие в связи с реализацией рассматриваемого Закона негативные последствия, связанные с выселением заемщиков (и членов их семей), утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, призваны решать субъекты РФ.

В соответствии с нововведенной ст.108.2 Кодекса порядок формирования фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, а также порядок и условия предоставления жилых помещений из указанного фонда устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Как уже было отмечено, освобождение жилого дома или квартиры лицом, утратившим право собственности на них, и совместно проживающими с ним членами семьи (бывшими членами семьи) осуществляется после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения (ст.136.1 Кодекса). Таким образом, до момента пока не будет создан указанный фонд жилья для временного поселения, выселение заемщиков из жилых помещений, заложенных в обеспечение возврата кредита (целевого займа), представляется невозможным.

Но будут ли в состоянии все субъекты РФ сформировать указанный фонд жилья для временного поселения граждан, догадаться не трудно. Следует отметить, что при направлении проекта Закона в Госдуму в пояснительной записке Правительство РФ указало, что реализация законопроекта не потребует затрат, которые могли бы привести к увеличению расходов федерального бюджета, т.е. со стороны федеральных органов власти каких-либо действий, направленных на формирование фонда жилья для временного поселения граждан, сделано не будет. В результате, приобретаемое на кредитные (заемные) средства жилье, видимо, по-прежнему останется слабым обеспечением возврата кредита (целевого займа), поэтому в ближайшее время вряд ли можно ожидать повышения эффективности системы ипотечного жилищного кредитования, равно как и увеличения круга кредитных а и некредитных организаций, а готовых предоставить средства на приобретение жилья.

Д. Петров,

юрисконсульт ОАО "Ростелеком"

"эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Далее - Закон об ипотеке.