Залог в законе (О. Исаенкова, "эж-ЮРИСТ", N 10, март 2003 г.)

Залог в законе

     Залог движимости и недвижимости                                     

     Удовлетворение требования                                           

     Торг уместен                                                        

Из-за особенностей залоговых правоотношений, заключающихся в том, что залог является одним из способов обеспечения обязательств, выведенный законодателем порядок взыскания весьма разнообразен. Предлагаем ознакомиться с основными моментами, которые необходимо учитывать при обращении взыскания на заложенное имущество.

Регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется Законом от 21.07.97 "Об исполнительном производстве", ГК РФ, а в отношении недвижимого имущества - Законом от 16.07.98 "Об ипотеке" (в ред. от 11.02.2002). Закон 1992 г. "О залоге" может применяться лишь в части, не противоречащей названным нормативным актам. Так, несмотря на установленный ст.46 Закона "Об исполнительном производстве" порядок обращения взыскания на денежные средства и иное имущество должника, в частности право должника указывать те виды имущества или предметы, на которые следует обратить взыскание в первую очередь, очередность обращения взыскания на заложенное имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем с учетом специальных правил залоговых правоотношений.

В силу ст.49 Закона "Об исполнительном производстве" на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V этого Закона. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у залогодателя, производится по определению суда.

Очередность удовлетворения требований взыскателей прописана в ст.78 Закона "Об исполнительном производстве".

Статья 313 ГК РФ допускает право залогодержателя, подвергающегося опасности утратить свое право залога на имущество должника вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В этом случае к третьему лицу переходят права кредитора по соответствующему обязательству (ст.382-387 ГК РФ).

Залог движимости и недвижимости

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 12.08.94 N 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" залог автотранспортных средств подлежит обязательной регистрации в органах ГИБДД, однако несоблюдение данного порядка не ведет к недействительности договора (приложение к письму ВАС РФ от 15.01.98 N 26). Регистрация залога производится по месту регистрации транспортных средств. В случае когда договор о залоге нотариально не удостоверен, регистрация залога производится только в присутствии сторон договора (или их представителей).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Между тем арбитражная практика исходит из того, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок. В обзоре Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27.02.2001 приведен пример, связанный с иском коммерческого банка к залогодателю (товариществу) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору о предоставлении кредита на нежилое здание. Первоначально в удовлетворении исковых требований банку было отказано на основании п.3 ст.340 ГК РФ, однако кассационная инстанция отменила решение, сославшись на ч.3 ст.69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст.37 Земельного кодекса РФ. Федеральный арбитражный суд округа посчитал, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. В судах общей юрисдикции, наоборот, отказ в совершении регистрационных действий при отсутствии документов о правах на земельный участок признается кассационными судами правомерным. Например, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда по указанному основанию отменила решение Энгельсского городского суда от 31.07.2000 г., удовлетворившего жалобу Д. и К. на якобы неправомерные действия Саратовской областной регистрационной палаты.

Однако при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если только в договоре не предусмотрено иное условие.

Удовлетворение требования

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд в принципе допускается, но при наличии нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Исключительно судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен в случаях, когда:

- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Торг уместен

Статья 350 ГК РФ определяет четкий порядок реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (исходя из рыночной цены этого имущества) либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство. Таким образом, порядок обращения взыскания на заложенное имущество различен для каждой ситуации в зависимости от структуры залоговой сделки.

О. Исаенкова,

к.ю.н., доцент,

докторант Саратовской

государственной академии права

"эж-ЮРИСТ", N 10, март 2003 г.