Противоположный вопрос (Б. Уткин, "эж-ЮРИСТ", N 14, апрель 2003 г.)

Противоположный вопрос

     Прекращение права                                                 

     "Судьба" земельного участка                                       

     Последняя надежда                                                 

     Ненадлежащее использование                                        

     О прекращении прав                                                

     Еще один особый случай                                            

Всех интересуют вопросы приобретения прав на землю. Спорят и политики, и предприниматели, и юристы о том, кому предоставлять земельные участки, на каком праве, на каких условиях и для чего?

Автор предлагает обсудить прямо противоположный вопрос: как прекратить право на земельный участок, который по тем или иным причинам человеку больше не нужен или, напротив, очень нужен государственным либо муниципальным органам власти?

Начнем с прекращения самого главного права - права собственности. В ст.44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) указаны всего лишь три основания прекращения этого права:

- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

- при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

- при принудительном изъятии у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Прежде всего отметим, что гражданское законодательство предусматривает не только принудительное изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, но также его изъятие путем выкупа либо предоставление равноценного земельного участка с согласия собственника (ст.63 Кодекса). Поскольку этот вариант в ст.44 Кодекса не упомянут, следует полагать, что он отнесен законодателем к процедуре отчуждения. Хотя очевидно, что понятия "отчуждение" (посредством продажи, дарения и т.д., но по воле собственника) и "изъятие" (пусть даже с согласия собственника) имеют разный смысл.

Кроме того, в указанной статье совершенно не упомянуты еще два возможных варианта прекращения права собственности:

- при переходе права собственности по наследству либо в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица (ст.129 ГК РФ), за исключением земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (ст.27 Кодекса);

- при разграничении государственной собственности на землю на основании перечней, утвержденных Правительством РФ (ст.2 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю").

Последний случай еще как-то можно отнести к разряду отчуждения, но смерть собственника земельного участка уж никак не подпадает под установленные нормы прекращения права собственности. Смерть - это что? Отчуждение участка? Отказ от него? Принудительное изъятие "по воле Божьей"?!

... Но закон есть закон, и его надо исполнять. Рассмотрим на конкретных примерах, как можно прекратить право собственности на землю по действующему законодательству.

Прекращение права

По нормам ст.35 Кодекса не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, так что путем отчуждения избавиться от земли, на которой расположено никому не нужное здание или сооружение, собственнику будет не так-то просто. Например, одинокий старик хотел бы дожить свои дни в родном доме, но сил возделывать десять соток уже нет, да и денег для уплаты земельного налога тоже нет. Он, может, и продал бы свой земельный участок либо подарил его муниципалитету с одновременным заключением соглашения о сервитуте для прохода к дому с новым собственником земельного участка - но нет, нельзя, не положено!

А ведь в ст.36 Конституции РФ прямо указано, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц...

Другой пример. Пенсионный фонд России (правовая форма - государственное учреждение) желает приобрести у собственника здание, которым будет пользоваться на праве оперативного управления - иным правом согласно ст.296 ГК РФ учреждение не наделено. Но эта сделка возможна только одновременно с приобретением земельного участка, который, к сожалению, находится во владении у того же собственника здания. Право оперативного управления земельным участком законодательством не предусматривается (главы III, IV Кодекса), так что отчуждение земли в этом случае тоже невозможно!

"Судьба" земельного участка

Заметим попутно, что согласно той же ст.35 Кодекса отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. То есть установлена абсолютно противоположная норма: не объект "следует судьбе земельного участка", как это принципиально определено в ст.1 Кодекса и в предыдущем абзаце ст.35 Кодекса, а совсем наоборот! И заодно восхитимся терминологией законодателя: "судьба" земельного участка! Как будто земельный участок верит в Бога и готов предстать со своей судьбой перед Всевышним на Страшном суде!

Выходит, если с отчуждением есть проблемы, то, наверное, можно просто отказаться от права собственности на земельный участок? Увы!

В ст.53 Кодекса прописано: "отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права" (!). И при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Но этот порядок тоже не прост. Согласно ст.225 ГК РФ орган местного самоуправления должен подать в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о постановке на учет бесхозяйного земельного участка, от которого собственник отказался (а вдруг орган не подаст такое заявление?, и что органу за это будет?). Затем, по истечении года со дня постановки этого земельного участка на учет как бесхозяйной недвижимой вещи опять-таки орган - но уже не любой орган местного самоуправления, а орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным имуществом - может обратиться (следовательно, может и не обратиться!) в суд с требованием о признании муниципальной собственности на земельный участок, от которого собственник отказался. И вплоть до принятия судом какого-то решения несчастный собственник должен своевременно платить земельный налог, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почвы на своем бесхозяйном участке (ст.42 ЗК РФ) и нести за соблюдение своих обязанностей административную и даже уголовную ответственность (ст.74 ЗК РФ).

Последняя надежда

Принудительное изъятие земельного участка у собственника возможно по следующим причинам:

- для государственных или муниципальных нужд без согласия собственника (ст.55 Кодекса);

- ввиду его ненадлежащего использования (то есть использования не по назначению либо с нарушением законодательства) (ст.286 ГК РФ);

- в виде санкции за совершенное преступление (конфискация) (ст.50 Кодекса);

- в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных чрезвычайных обстоятельствах (реквизиция) (ст.51 Кодекса).

Первые три варианта возможны исключительно на основании судебного решения. Но процедура подготовки иска для обращения в суд также достаточно сложна.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято только уполномоченными государственными органами (п.2 ст.279 ГК РФ). Но таких органов пока не существует, а органы местного самоуправления, как видим, этого права лишены!

Указанное решение должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.4 ст.279 ГК РФ). Собственник изымаемого земельного участка должен быть об этом уведомлен, а обращение в суд с иском об изъятии возможно не ранее чем через год с момента уведомления (п.3 ст.279 ГК РФ).

Ненадлежащее использование

В ст.286 ГК РФ указано, что порядок обязательного заблаговременного уведомления собственника о допущенных нарушениях устанавливается земельным законодательством. Но разработчики Кодекса об этом, видимо, просто забыли, и в ст.54 этот порядок установлен только для лиц не являющихся собственниками земельного участка! То есть собственник земельного участка может пользоваться им с какими угодно нарушениями, так как порядок его обязательного заблаговременного предупреждения об этих нарушениях в законе не прописан!

Получается, что собственник земельного участка, на котором расположены никому не нужные здания и сооружения, может быстро избавиться от своего права и соответственно от уплаты земельного налога только двумя способами (его смерть, как уже отмечалось, в ст.44 Кодекса основанием для прекращения права не считается!): либо совершить преступление - с надеждой на конфискацию имущества по решению суда, либо устроить на своем земельном участке стихийное бедствие - тогда участок могут отобрать уполномоченные исполнительные органы государственной власти (только где они?) в порядке реквизиции. Выбор, конечно, не богатый.

У лиц, не являющихся собственниками земельного участка - обладателей прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, - ситуация проще. Произвести отчуждение земельного участка они, разумеется, не могут, зато для добровольного отказа от своего права им достаточно написать соответствующее заявление - и никаких судебных актов не потребуется, достаточно решения органа местного самоуправления (п.3 ст.53 ЗК РФ).

У граждан права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения прекращаются также в случае получения этих земельных участков в собственность бесплатно (ст.20, 21 Кодекса); кроме того, право пожизненного наследуемого владения, естественно, прекращается при его переходе по наследству.

У юридических лиц право постоянного (бессрочного) пользования прекращается при переоформлении его на право собственности путем выкупа участка либо на право аренды (п.2 ст.3 Федерального закона "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как уже отмечалось, порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования в отношении этих прав прописан: согласно ст.54 Кодекса вначале накладывается административное взыскание в виде штрафа, затем выносится предупреждение, а затем в суд направляется заявление органа государственной власти или местного самоуправления о прекращении права.

О прекращении прав

Все три указанных выше вида прав землевладельцев и землепользователей у граждан и юридических лиц прекращаются при переходе права собственности на здания, сооружения, расположенные на данном земельном участке (ст.35 Кодекса, ст.552 ГК РФ), а также в порядке универсального правопреемства (ст.129 ГК РФ). Кстати, эти нормы распространяются и на прекращение права аренды у прежних правообладателей.

Что касается принудительного прекращения указанных прав (включая право аренды), то эта процедура точно такая, как и по отношению к собственникам земельных участков. Изъятие такого земельного участка для государственных и муниципальных нужд возможно только по решению суда, с компенсацией убытков, включая упущенную выгоду (ст.63 Кодекса). Аналогична также процедура реквизиции земельного участка (п.2 ст.45, п.1 ст.47 Кодекса).

Права аренды и безвозмездного срочного пользования прекращаются еще по двум обстоятельствам:

- по истечении срока, на который участок был предоставлен по договору (п.1 ст.46, п.1 ст.47 Кодекса, ст.610 ГК РФ);

- при досрочном расторжении договора в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст.450-452, 619, 620 ГК РФ, п.2 ст.46 Кодекса), кроме случаев, указанных в п.3 ст.46 Кодекса, либо по соглашению сторон.

Еще один особый случай

Для прекращения права безвозмездного срочного пользования необходимо прекращение работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в п.3-4 ст.47 Кодекса. Основанием для прекращения права на служебный надел является решение организации, предоставившей такой служебный надел в пользование, но только после срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ, если таковые проводятся.

Проще всего прекратить сервитут. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, либо по решению суда (п.1 ст.48 Кодекса, ст.276 ГК РФ), а публичный сервитут - актом органа государственной власти или органа местного самоуправления об отмене сервитута (п.2 ст.48 Кодекса). Вывод такой: прежде, чем становиться правообладателем земельного участка, следует хорошенько подумать и о том, как в случае необходимости это право прекратить!

Б. Уткин,

начальник отдела по регистрации прав на землю

Московской областной регистрационной палаты

"эж-ЮРИСТ", N 14, апрель 2003 г.