Бесплатная аренда (А. Дмитриев, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)

Бесплатная аренда

Существенные условия

В отношении аренды земельных участков в ст.607 ГК РФ имеется отсылочная норма - законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т. е. договор аренды является двухсторонним, возмездным и консенсуальным.

Конкретное указание в определении договора аренды на его возмездность говорит о том, что законодатель не подразумевает заключения его на безвозмездных условиях.

В соответствии со ст.432 и ст.614 ГК РФ арендная плата по договору аренды и ее внесение за пользование сданного внаем имущества является существенным условием договора аренды.

Как мы видим, в конструкции договора аренды присутствуют два встречных одинаково важных и существенных обязательства: арендодатель обязан передать арендатору имущество во владение и пользование, а арендатор обязан внести за это соответствующую плату. Именно поэтому его называют синаллагматическим, поскольку на арендаторе всегда лежит встречное обязательство по уплате арендной платы за владение и пользование переданного арендодателем имущества*(1). Формальное невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа арендной платы может привести к расторжению договорных обязательств по требованию арендодателя (ст.619 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения (ст.622 ГК РФ).

Неисполнение арендатором своего обязательства по своевременному внесению арендной платы безусловно влечет встречное юридически значимое действие арендодателя по отказу от своего обязательства (либо его приостановлению) в части предоставления в пользование имущества, а также возможность требовать соразмерного возмещения убытков.

Возмездность договора аренды носит императивный характер в силу его правовой природы. Плата по договору аренды является той особенностью, которая отличает аренду от других гражданско-правовых договоров, в частности от договора временного безвозмездного пользования.

И суд может быть не прав

Судебная практика в г.Москве не дает однозначного правового подхода к разрешению вопроса о возможности и правомерности заключения так называемой "бесплатной аренды".

Открытое акционерное общество (далее - ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земли (далее - Учреждение).

В ходе судебного заседания было установлено, что ОАО обратилось к Учреждению с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли. На основании ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Учреждение отказало в регистрации указанного договора в связи с тем, что представленный договор по форме и содержанию не отвечает требованиям действующего законодательства, так как в договоре арендодателем было установлено для арендатора полное освобождение от арендной платы, т. е. отсутствовала возмездность сделки.

Так, в п.3.1 заявленного на регистрацию договора арендатор освобождается от арендных платежей, а в п.3 Приложения N 1 к договору установлена льгота по арендной плате 100%. Также освобождение от арендной платы подтверждено в п.2 Примечания в Приложении N 1 к договору.

Для такого вида сделок, как аренда, возмездность является основополагающим и существенным условием сделки, в связи с чем Учреждение посчитало возможным отказать в регистрации договора аренды земли как не соответствующего ст.606 ГК РФ.

Суд первой инстанции в иске к Учреждению отказал по следующим основаниям. Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам. В силу ст.606 ГК РФ договор аренды является возмездным и согласно ст.614 ГК РФ условие об арендной плате является существенным.

Кроме того, в Законе РФ "О плате за землю", регулирующем вопросы оплаты за землю и являющемся специальным законодательным актом, не предусмотрено освобождение от уплаты арендной платы за землю.

Ссылку истца на ст.15 ФЗ "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации", согласно которой истец как предприятие кинематографии был освобожден от арендной платы за землю, суд посчитал неправомерной, поскольку согласно п.2 ст.3 ГК РФ норма гражданского права, касающаяся освобождения от уплаты арендной платы за землю, не соответствует нормам ГК РФ.

Апелляционная инстанция поддержала указанную позицию суда первой инстанции.

Однако кассационная инстанция решения суда первой и второй инстанции отменила и признала отказ в регистрации договора аренды земли недействительным, указав на то, что судами не были правильно применены нормы материального права, и именно ст.15 ФЗ "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации", позволяющей освобождать от арендной платы за землю*(2). Данная позиция кассационной инстанции арбитражного суда по разрешению спора, связанного с правоприменением в гражданских правоотношениях коллизионных норм действующего законодательства, является неоднозначной, поскольку разрушает иерархию законодательных актов. Согласно п.2 ст.3 ГК РФ нормы гражданского права, которые находятся в других законах, должны императивно соответствовать положениям ГК РФ. Правовое регулирование вопросов платы за землю осуществляется специальным законодательным актом - Законом РФ "О плате за землю". В главе IV "Льготы по взиманию платы за землю" данного закона говорится только о полном освобождении от уплаты земельного налога, но не арендной платы.

На опасность такого "оформительского" подхода к ГК РФ обращали внимание С. Алексеев и П. Крашенинников в своей статье, посвященной ГК РФ и его влиянию на судьбу реформ в нашей стране. Так, показывая значение ГК РФ в жизни общества, в упорядочении его экономических и социальных отношений, авторы дали Кодексу очень точное определение, назвав его "экономической конституцией страны".

Конечно, всегда хочется надеяться, что законодатели в своей законотворческой деятельности будут выпускать идеальные правовые акты, не позволяющие их неоднозначное правоприменение.

Кстати, на обязанность законодателя в своих нормах обеспечить конституционное требование определенности правовой нормы неоднократно обращал внимание в своих постановлениях Конституционный Суд РФ (в том числе по делу о проверке конституционности части второй ст.16 Закона г.Москвы "Об основах платного землепользования в г.Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской), указывавший, что именно из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы. Желательно, чтобы и правоприменительная практика, особенно формируемая юридической общественностью, развивалась на базовых основах и принципах гражданского законодательства.

А. Дмитриев,

зам. пред. Московского городского комитета

по государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним,

к.ю.н.

"эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: книга вторая. М., 2000. С.442.

*(2) См.: Решение арбитражного суда г.Москвы от 09.06.2001 N 96-88, постановление того же суда от 26.07.2001 постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.09.2001 N КА-А40/5305-01.