Точность не бывает лишней (А. Васюхнова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)

Точность не бывает лишней

     Существуют альтернативы                                             

     Действуй по правилам                                                

     Близнецы, но не братья                                              

Существуют альтернативы

Чаще всего сторонами предусматривается арендная плата в денежной форме. Однако возможны и иные альтернативные формы арендной платы. Также кроме традиционной уплаты арендной платы в виде денежных платежей допустимо предоставление услуг арендатором или передача определенной вещи в собственность или аренду.

При этом необходимо четко указывать в договоре доказательства уплаты арендной платы: в какой сумме покрывается арендная плата при предоставлении вещи, как исчисляется стоимость предоставляемых арендатором услуг или произведенных улучшений, какие документы могут подтверждать оказание услуг/производство улучшений.

Если в договоре устанавливается арендная плата в денежном выражении, при этом оговаривается возможность производства улучшений, засчитываемых в счет арендной платы, следует оговорить, как будет получаться согласие на производство улучшений, необходимо ли согласование сметы.

В ст.612 ГК РФ помимо перечисленного говорится о праве арендатора на удержание расходов по устранению неоговоренных недостатков арендованного имущества из арендной платы с уведомлением арендодателя, при этом согласия арендодателя не требуется. Фактически в данном случае также происходит уплата арендной платы в натуральной форме.

Действуй по правилам

Пересмотр арендной платы становится зачастую предметом спора между сторонами, вплоть до судебного разбирательства. Казалось бы, ГК РФ по этому вопросу предусмотрел четкое правило о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако не всегда стороны согласны, что диспозитивная оговорка о возможности предусмотреть иные правила в отношении пересмотра сроков арендной платы относится именно к возможности/невозможности такого изменения, а также к возможности изменения в одностороннем порядке, но не к срокам пересмотра. Предлагается толкование, что в договоре может быть установлен срок пересмотра арендной платы чаще, чем раз в год, однако подобное мнение является неверным.

В то же время привязка самого размера арендной платы к курсу валют, индексу инфляции, арендным платежам за землю, налоговым ставкам и т.п. фактически является скрытой формой пересмотра арендной платы и свидетельствует о возможности изменения арендной платы каждый раз с увеличением либо понижением указанных показателей. Подобные условия понимаются в судебной практике как относящиеся к механизму исчисления арендной платы, но не к ее изменению. Указанная позиция подтверждена в Приложении к Информационному письму ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды": в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Если арендная плата будет исчисляться по определенным и согласованным сторонами правилам, допускающим ее увеличение, уменьшение, в том числе чаще чем раз в год, это не будет противоречить законодательству. Грамотнее в таком случае говорить не об изменении арендной платы при изменении тех или иных показателей, а об определении размера арендной платы (ее исчисления) с учетом тех или иных показателей.

В любом случае для изменения арендной платы необходимо наступление всех оговоренных сторонами в договоре условий: наличие права на пересмотр арендной платы (перерасчет ее размера), наличие оснований для такого пересмотра (перерасчета).

Близнецы, но не братья

Интересным моментом, в том числе в аспекте взимания арендной платы, является заключение договора простого товарищества, в качестве вклада одной из сторон в котором будет выступать предоставление помещения для осуществления какой-либо деятельности товарищества. Представляется, что при условии соблюдения иных условий простого товарищества (бухгалтерский учет по совместной деятельности, направленность на извлечение доходов именно от деятельности простого товарищества) такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, и, следовательно, у стороны, предоставившей помещение, отсутствует доход в виде арендной платы.

Квалификация договора аренды как договора простого товарищества представляется спорной также в силу отсутствия основных признаков простого товарищества: если предметом договора аренды является лишь предоставление во временное владение, пользование имущества, то предметом договора простого товарищества является объединение вкладов с целью извлечения прибыли или достижения иной совместной цели. Причем, главным в договоре простого товарищества является именно организация совместной деятельности, а целью договора аренды можно выделить извлечение прибыли.

Несмотря на совпадение некоторых внешних признаков договора аренды и договора простого товарищества, вкладом по которому выступает предоставление имущества во временное владение/пользование, совпадение встречных предоставлений данные договоры различны.

Стоит отметить, что, руководствуясь п.3 ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Следовательно, если стороны в договоре простого товарищества определились о совместном использовании какого-либо имущества и при этом указано об уплате арендных платежей одной из сторон в пользу другой стороны, здесь налицо смешанный договор: предоставившая помещение сторона извлекает доход не от совместной деятельности, а непосредственно от предоставления имущества во временное владение, пользование. Однако в данном случае речь идет именно о смешанном договоре. Таким образом от четкости и скрупулезности определения в самом тексте договора условий об арендной плате зависят простота исполнения договора, гарантии защиты своих прав и интересов при возникновении судебных споров.

А. Васюхнова,

заместитель управляющего Волгоградским офисом

юридической фирмы "Вегас-Лекс"

"эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.