Вклад в уставный капитал (О. Орышкова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)

Вклад в уставный капитал

Арендатор согласно ст.615 ГК РФ, вправе пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В п.2 ст.615 ГК РФ дано понятие "пользование" арендованным имуществом в форме поднайма (сдача имущества в субаренду) и перенайма (передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу). В понятие "перенаем", помимо прочего, входит и право арендатора вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Как было указано выше, такое право предоставлено арендатору законодательством, однако с оговоркой, которая имеет первостепенное значение. Это наличие у арендатора обязательного согласия арендодателя на внесение такого имущества в уставный капитал юридического лица. Такое согласие может быть прямо указано в договоре аренды либо предусмотрена обязанность арендатора получать согласие арендодателя в письменном виде.

Игнорировать указанную оговорку не следует, так как в противном случае могут возникнуть различные правовые последствия. Например, арендодатель может оспорить сделку по внесению права аренды в уставный капитал в судебном порядке, досрочно расторгнуть договор на основании ст.619 ГК РФ, а также предпринять иные, предусмотренные законом действия, направленные на защиту своего права арендодателя.

Это объясняется тем, что совершение каких-либо действий в отношении арендных прав напрямую затрагивает интересы арендодателя, так как собственнику арендуемого имущества небезразлично, кто и как пользуется его имуществом.

Арендные права могут быть внесены в уставный капитал любых хозяйственных обществ.

Так как арендные права не имеют определенной денежной стоимости, то, например, в соответствии с п.3 ст.34 ФЗ "Об АО" и ст.15 ФЗ "Об ООО" является необходимым проведение денежной оценки таких прав путем привлечения независимого оценщика либо решением уполномоченного органа юридического лица. С момента внесения арендного права в уставный капитал юридическое лицо становится новым арендатором, соответственно приобретает все права и обязанности арендатора по договору аренды. Замену стороны в договоре аренды необходимо указать в самом договоре путем заключения дополнительного соглашения либо внесения изменений в договор аренды по общим правилам, предусмотренным действующим законодательством.

Таким образом, прежний арендатор получает часть доли в уставном капитале юридического лица, а юридическое лицо становится стороной по договору аренды.

Следует обратить внимание на ситуацию, когда объектом передачи выступают арендные права на недвижимость, обладающую статусом памятника архитектуры. Такой объект права сложен сам по себе уже потому, что памятники истории и архитектуры охраняются законом и внесены в перечни объектов исторического и культурного наследия, федеральный либо субъекта РФ.

У такого имущества особый статус, соответственно аренда, право аренды и иное использование такого имущества имеют свои особенности, которые регулируются законодательством, например Федеральным законом "Об объектах культурного наследия народов РФ".

Как правило, собственниками такого объекта являются Российская Федерация либо субъект РФ, что, однако, не исключает наличия права собственности на исторический объект у юридического либо физического лица.

Так, Закон предусматривает обязательные существенные условия для заключения договора аренды либо передачи памятника архитектуры в безвозмездное пользование. Собственник такого имущества обязан соблюдать предусмотренные Законом правила содержания и владения им. Соответственно для передачи права аренды на исторический объект третьим лицам также необходимо соблюдать установленные законодательством специальные правила. Важно отметить, что в данной статье порядок внесения права аренды в уставный капитал рассматривается кратко, без особенностей. В свою очередь особенности зависят от организационно-правовой формы юрлица, в уставной капитал которого вносятся арендные права, от вида имущества и прочих факторов.

О. Орышкова,

юрист департамента прав собственности

и аренды юридической фирмы "Вегас-Лекс"

"эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.