Правила земельного владения (Л. Куликова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)

Правила земельного владения

В силу противоположности интересов сторон по договору аренды отношения между арендодателем и арендатором рано или поздно перерастают в конфликт. С арендой земельного участка сталкивается большинство наших читателей, а это означает, что вопросы внесения арендной платы, правила заключения и расторжения договора в свете разрешения дел арбитражным судом продолжают оставаться актуальными.

Договор аренды земельного участка, не зарегистрированный в установленном порядке, является незаключенным.

Администрация города обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с предпринимателем.

В удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Апелляционная инстанция привлекла к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, другого предпринимателя и оставила без изменения решение арбитражного суда.

Истец в кассационном порядке обжаловал мотивировочную часть постановления арбитражного суда, полагая, что у апелляционной инстанции не было правовых оснований для признания договора аренды незаключенным.

По мнению заявителя, апелляционной инстанцией были нарушены ст.7 и 127 АПК РФ ч.3 ст.123 Конституции РФ.

Представитель третьего лица заявил о согласии с постановлением арбитражного суда, о неправомерности и необоснованности договоров, содержащихся в кассационной жалобе.

Кассационная инстанция не нашла оснований для удовлетворения требований истца исходя из следующего. По договору городской комитет по земельной реформе и земельным ресурсам передал в аренду истцу земельный участок сроком на один год. В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрена обязательная регистрация договоров аренды недвижимого имущества. В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Спорный договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При таких условиях апелляционная инстанция правомерно признала договор незаключенным.

Доводы заявителя об отсутствии государственной регистрации аренды земельных участков следует признать необоснованным, поскольку они документально не подтверждены. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что предприниматель обращался в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за регистрацией договора.

В случае внесения арендной платы в размере, не соответствовавшем установленному правомочными органами, арендатор обязан уплатить разницу между суммой, подлежавшей уплате и суммой, фактически им уплаченной.

Мэрия обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении ООО заключить договор аренды городских земель и взыскании неосновательно сбереженных за пользование земельным участком денежных средств и процентов за пользование денежными средствами.

Решением, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд исходил из недоказанности уклонения ответчика от заключения договора аренды, законности владения им земельными участками, а также сослался на то, что ответчиком оплачивалось их использование.

Обжаловав данное решение в кассационном порядке, мэрия просила решение и постановление суда отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

При этом истец сослался на следующее.

Ответчик произвольно определял уплачиваемую арендную плату, что противоречило ст.21 Закона РФ "О плате за землю", положениям Закона области "О земле", решениям городского Совета депутатов об установлении базовых размеров арендной платы за землю по видам использования земель и категориям арендаторов.

По мнению мэрии, судом не были учтены положения п.1 ст.44 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в соответствии с которыми решения органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, принятые в пределах их полномочий, обязательны для исполнения всеми расположенными на территории муниципального образования предприятиями, учреждениями и организациями независимо от их организационно-правовых форм, а также неправильно применены положения ст.1102 ГК РФ.

При рассмотрении дела мэрия просила отменить судебные акты в части отказа в иске о взыскании денежных средств за пользование земельными участками и процентов и согласилась с отказом в удовлетворении требований о понуждении заключить договор аренды.

Кассационная инстанция удовлетворила требования заявителя по следующим основаниям.

Как следовало из материалов дела, постановлением мэрии правопредшественнику ООО были предоставлены в аренду земельные участки под находящимися на них объектами. В дальнейшем в постановление вносились изменения в части наименования арендатора, уточнения размера предоставленных участков и сроков аренды.

Договор аренды стороны не подписали в связи с возникшими разногласиями. Суд установил, что ответчик от заключения договора не уклонялся.

Данное обстоятельство кассационной инстанцией не переоценивалось, тем более что мэрия не оспаривала судебные акты в части отказа в понуждении ответчика к заключению договора аренды.

В соответствии с Законом о плате за землю использование земли в Российской Федерации является платным.

В ст.65 Земельного кодекса РФ также предусмотрена плата за использование земли, а в качестве формы платы названы земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Ответчик, не являясь плательщиком земельного налога, обязан был уплачивать арендную плату. Исходя из положений п.3 ст.5 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за землю должен определяться в соответствии с актами Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (в зависимости от уровня собственности).

В данном случае ответчик уплачивал арендную плату, но определял ее размер произвольно.

С учетом изложенного требования мэрии о взыскании задолженности за использование земельных участков, определенной как разница между подлежавшей уплате суммой и фактически уплаченной, а также о взыскании процентов за пользование денежными средствами подлежали удовлетворению.

Размер задолженности подтвержден материалами дела и ответчиком оспорен не был.

Договор, действующий до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств, является основанием для оформления уполномоченным органом с заинтересованным лицом договора аренды земельного участка на период исполнения указанных обязательств.

ЗАО обратилось в арбитражный с иском о понуждении земельного комитета к заключению договора аренды земельного участка на срок проведения реконструкции зданий. Требования заявлены на основании ст.445 ГК РФ.

Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, суд обязал комитет заключить с истцом договор аренды земельного участка на условиях, предложенных истцом в проекте договора, с оплатой арендной платы по действующим ставкам. В кассационной жалобе комитет просил отменить решение и постановление как принятые с нарушением ст.421, 445 ГК РФ.

Комитет сослался на отсутствие правовых оснований для понуждения к заключению договора аренды земельного участка, поскольку действие инвестиционного контракта прекратилось в связи с истечением его срока.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований к отмене обжалуемых судебных актов. Как следовало из материалов дела, правительством субъекта Российской Федерации и финансовой компанией (инвестором) был заключен контракт по реализации инвестиционного проекта на территории Центрального административного округа указанного субъекта.

Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции домов на данной территории. Дополнительным соглашением к контракту правопреемник инвестора переуступил с согласия органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации права инвестора истцу.

В соответствии с изложенным истцом и были заявлены требования об обязании земельного комитета заключить договор аренды земельного участка.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суд удовлетворил иск. Кассационная инстанция признала правильными выводы суда.

Обязанность земельного комитета заключить договор аренды земельного участка вытекает из положений Земельного кодекса РФ и ст.445 ГК РФ.

Кроме того, постановлениями указанного органа исполнительной власти была предусмотрена программа ввода объектов на территории названного административного округа, где прямо установлена обязанность земельного комитета надлежащим образом оформить земельные отношения с инвесторами, одним из которых являлся истец.

Ссылка земельного комитета на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды, поскольку действие инвестиционного контракта прекратилось, несостоятельна.

Согласно п.3 ст.425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательства сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с условиями инвестиционного контракта он вступил в силу с момента подписания и действовал в течение всего периода выполнения сторонами своих обязательств, установленных контрактом до момента подписания сторонами специального акта о результатах реализации проекта и оформления прав собственности.

Из материалов дела следовало, что реализация инвестиционного проекта по реконструкции домов не закончилась. Обязательства сторон не были выполнены. Следовательно, действие инвестиционного контракта не прекратилось. При таком положении суд правомерно обязал земельный комитет заключить с истцом договор аренды земельного участка.

Не подлежит расторжению договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его неиспользования при наличии доказательств об обстоятельствах, исключающих такое использование.

Земельный комитет предъявил обществу с ограниченной ответственностью иск о расторжении договора на аренду земельного участка.

Обосновывая требования, земельный комитет сослался на ст.450, 619 ГК РФ, ст.46, 65, 71 Земельного кодекса РФ и утверждал, что земельный участок был предоставлен обществу для строительства с последующей эксплуатацией Дома мебели с демонстрационным залом, подземной автостоянкой, офисными и складскими помещениями сроком на 49 лет; между тем земельный участок не осваивался, строительные работы не велись, территория не огорожена, участок освобожден; имеется задолженность по арендной плате и пеням. Предложение земельного комитета о расторжении договора общество оставило без удовлетворения.

Решением в иске отказано, исходя из того, что арендная плата была внесена; договор аренды не содержал условия о сроках освоения земельного участка, в связи с чем неосвоение участка в сроки, указанные земельным комитетом, нельзя рассматривать как нарушение, тем более как существенное.

В кассационной жалобе земельный комитет поставил вопрос об отмене решения и удовлетворении иска.

При этом комитет полагал, что продолжительность строительства предусмотрена в технико-экономическом обосновании и составляла 19 месяцев. В соответствии с п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение 3 лет; ранее ст.39 Земельного кодекса РСФСР также рассматривала неиспользование в течение двух лет земель городов в качестве основания для прекращения аренды земельного участка; в нарушение п.1 особых условий договора аренды ответчик в установленный срок не представил в земельный комитет технико-экономическое обоснование строительства Дома мебели, а также чертеж генерального плана и проект организации строительства. Суд не дал оценку этим обстоятельствам и не применил подлежащих применению в настоящем деле ст.450, 619 ГК РФ ст.46, 35, 71 Земельного кодекса РФ.

Суд кассационной инстанции отклонил требования комитета, мотивировав следующим свои выводы. Судом первой инстанции было установлено, что ответчик ликвидировал свою задолженность по арендной плате, а неосвоение земельного участка в сроки, указанные земельным комитетом, не может рассматриваться в качестве основания для досрочного расторжения договора.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала отказ в иске правомерным.

Закон исходит из того, что основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка является существенное нарушение условий договора, повлекшее для арендодателя значительный ущерб. При этом такая мера, как досрочное расторжение договора, не применяется, если арендатор не может надлежащим образом исполнить обязательство по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

Как видно из материалов дела, ответчик не имел возможности освоить земельный участок, в том числе из-за того, что на нем находились гаражи и детская игровая площадка; при этом на размещение многих гаражей выдано разрешение.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции счел решение законным и обоснованным.

Собственник приватизированного объекта недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации указанного объекта недвижимости.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к земельному комитету об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

ОАО привлечено в качестве третьего лица.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. При этом обе судебные инстанции исходили из того, что истец, будучи собственником приватизированного объекта недвижимости, вправе был требовать заключения договора аренды земельного участка.

В кассационной жалобе ответчик просил состоявшиеся судебные акты отменить и в иске отказать, указывая на нарушение норм ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Земельного кодекса РФ. Кассационная инстанция не нашла оснований к их изменению или отмене. По мнению кассационной инстанции, доводы жалобы ошибочны и направлены на переоценку обстоятельств, исследованных судами, и иное толкование норм закона.

Положения ст.29, 36 Земельного кодекса РФ нормы ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" сами по себе не ограничивают право истца на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации приватизированного объекта недвижимости, ибо иное порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях, тем более что ни ответчик, ни третье лицо не оспорили как площади земельного участка, так и его размещения, необходимого для содержания строения, принадлежащего истцу на праве собственности, которое также не оспорено. Учитывая, что судами не допущено нарушений норм ст.421, 552 ГК РФ, их акты не подлежат изменению.

Л. Куликова,

консультант Управления анализa

и обобщения судебной практики ВАС РФ

"эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.