Объект спора - недвижимое имущество (Л. Виноградова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)

Объект спора - недвижимое имущество

По результатам изучения и обобщения практики рассмотрения споров, связанных с договором аренды, Президиумом ВАС РФ было принято Информационное письмо от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"*(1), где рассмотрены вопросы, длительное время вызывавшие дискуссии. Однако не все спорные моменты, связанные с арендой объектов недвижимости, нашли отражение в названном Обзоре. Сегодня им - особое внимание.

Последствия отсутствия регистрации

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

ООО (арендатором) был предъявлен в арбитражный суд иск об обязании арендодателя зарегистрировать договор аренды административно-офисного здания*(2). Срок действия данного договора составлял более одного года, поэтому в силу п.2 ст.651 ГК РФ он подлежал государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако зарегистрирован не был.

Между тем арендодатель заключил с третьим лицом договор купли-продажи спорного здания. Право собственности этого лица на здание было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно п.1 ст.617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако, в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

Пунктом 2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае к моменту перехода права собственности договор аренды не был зарегистрирован, т.е. не являлся заключенным, то к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, установленном ст.617 ГК РФ, перейти не могли, а прежний собственник с момента перехода права собственности на здание к другому лицу перестал быть стороной по договору аренды.

При таких обстоятельствах не подлежало удовлетворению требование арендатора об обязании произвести регистрацию договора аренды, предъявленное как к прежнему собственнику, так и к новому собственнику имущества.

В данном случае необходимо также учитывать, что прежний собственник с момента перехода права собственности к новому собственнику выбывает из правоотношений с лицом, у которого, в силу того что договор не являлся заключенным, помещение находилось в фактическом пользовании, и утрачивает право на получение от последнего возмещения стоимости этого пользования, а новый собственник приобретает право на получение соответствующих платежей на основании норм о неосновательном обогащении.

Если же после того, как произошел переход права собственности к другому лицу, пользователь продолжал производить платежи прежнему собственнику, то в данном случае будет иметь место неосновательное обогащение на стороне прежнего собственника, к которому новый собственник может предъявить соответствующее требование о взыскании неосновательного обогащения.

Нецелевое использование жилого помещения

Предметом рассмотрения арбитражного суда являлся иск Департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города о расторжении договора аренды здания.

Согласно указанному договору акционерному обществу в арендное пользование был передан жилой дом вместе с прилегающей к нему территорией под офис и производственные помещения.

С учетом изложенного суд признал указанный договор на основании ст.168 ГК РФ ничтожной сделкой, а иск о его расторжении соответственно не подлежащим удовлетворению.

При рассмотрении данного спора суд правильно исходил из того, что жилые помещения являются особым объектом права собственности, поскольку их использование в силу закона имеет строго целевое назначение. Так, согласно абз.1 п.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В силу п.3 названной статьи размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение в них предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством, в нежилое.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Примером такого использования может служить предоставление жилого помещения (жилого здания) юридическому лицу по договору аренды под общежитие.

Следовательно, в настоящее время не допускается сдача жилых помещений в аренду юридическим лицам для размещения в них офисов, контор, складов, магазинов, мастерских и т.д. без предварительного изменения их целевого назначения - перевода в установленном законом порядке в категорию нежилых помещений.

Необходимо также иметь в виду, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ (01.01.95), являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.168 (ст.288) ГК РФ. Данное разъяснение дано Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом ВАС РФ в постановлении от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п.38)*(3).

Плата за землю

В деле по иску администрации муниципального округа о взыскании с общества незаконно сбереженных денежных средств рассматривался вопрос о плате за земельный участок, который находился в фактическом пользовании ответчика*(4).

Из материалов дела следовало, что общество являлось арендатором нежилого помещения (магазина) на основании договора аренды.

Данным договором предусматривалась обязанность арендатора заключить также договор на аренду земельного участка, необходимого для использования арендуемых помещений.

Согласно п.1 ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. По общему правилу, содержащемуся в п.2 ст.654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Указанная норма (п.2 ст.654 ГК РФ) является диспозитивной, т.е. действует в том случае, если соглашением сторон не установлено иное.

В рассматриваемом случае в договоре аренды нежилого помещения стороны оговорили необходимость заключения самостоятельного договора аренды земельного участка, использование которого происходит одновременно с использованием помещений. Материалы дела свидетельствовали о том, что общество предпринимало меры к оформлению земельного участка в аренду.

Главой муниципального округа было принято соответствующее постановление о предоставлении обществу земельного участка в аренду для эксплуатации магазина.

Данные обстоятельства позволяли сделать вывод о том, что сторонами была достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору.

Следовательно, не имелось оснований считать, что установленная в таком договоре арендная плата включает в себя также и плату за пользование земельным участком.

Однако согласно материалам дела договор аренды земельного участка заключен не был. При этом имело место фактическое пользование земельным участком в связи с арендой помещений. Платежи за землю общество не вносило.

Между тем в соответствии со ст.1 Закона РФ "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным.

Таким образом, арендатор недвижимого имущества в данном случае неосновательно сберег денежные средства, которые он должен был выплатить собственнику за фактическое использование земельного участка.

В соответствии с ч.2 ст.1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

С учетом изложенного заявленное по данному делу требование подлежало удовлетворению.

Взыскание задолженности

В арбитражный суд обратился комитет по управлению имуществом с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате.

Согласно договору, заключенному сторонами, объектом аренды являлось здание, которое было передано арендатору по акту для использования под офис.

Комитет предъявил иск о взыскании арендной платы за период с момента истечения срока действия договора до возврата арендованного здания по акту. При этом расчет задолженности произвел с учетом ставки арендной платы, рассчитанной по методике, утвержденной администрацией города.

В соответствии с п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора арендованное здание должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, а именно передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Таким образом, на арендаторе лежит обязанность внесения арендной платы за весь период пользования зданием до момента возвращения его арендодателю по акту.

Поскольку арендатором в указанный период платежи не вносились, исковое требование являлось обоснованным. Однако расчет задолженности, произведенный истцом с учетом ставки арендной платы, согласно методике нельзя признать правильным. В данном случае подлежала взысканию арендная плата, установленная договором*(5).

Л. Виноградова,

помощник судьи Высшего Арбитражного Суда РФ

"эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Вестник ВАС РФ. 2002., N 3. С. 17.

*(2) См., напр. постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2002 N 6810/01.

*(3) Вестник ВАС РФ. 1996., N 9.

*(4) См. постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00.

*(5) См. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (п.38).