Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 марта 1999 г. N КА-А40/629-99 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения суду необходимо выяснить, когда была направлена претензия арендатору, проверить доводы ответчика о том, что он частично вносил арендные платежи

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 марта 1999 г. N КА-А40/629-99

Комитет по управлению имуществом г. Москвы обратился в суд с иском к КБ "Фрунзенский коммерческий банк" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.11.96 N 00-00649/96, в связи с неуплатой арендной платы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 1998 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 19 января 1999 года требования истца удовлетворены.

Состоявшиеся по делу судебные акты в кассационном порядке обжалуются конкурсным управляющим КБ "Фрунзенский", в связи с признанием должника банкротом.

В жалобе ставится вопрос об отмене судебных актов и указывается на нарушение судом норм материального и процессуального законодательства.

По мнению заявителя, суд не проверил полномочия истца на предъявление иска, соблюдение истцом при обращении в суд требований изложенных в ч. 3 п. 4 ст. 619 ГК Российской Федерации, не привлек к участию в деле в связи с реорганизацией Москомимущества надлежащего истца и балансодержателя и не учел, что часть долга по арендной плате на момент предъявления иска за 3 квартал 1998 г. была уплачена.

Кассационная инстанция Федерального арбитражного суда Московского округа, выслушав представителей сторон, их доводы и соображения, проверив в порядке ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального законодательства, находит, что решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы по делу N 22-525 подлежат отмене по п. З ст. 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду их недостаточной обоснованности.

Как усматривается из обстоятельств дела между сторонами 29.11.96 был заключен договор аренды нежилого помещения размером 720 м2, расположенного по ул. Чаякова, дом 11/2 строение 1, сроком до 2018 года.

Ответчик признан банкротом, в связи с чем не вносит арендные платежи.

Москомимущество, как собственник сданного в аренду помещения, обратилось в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, в связи с его невыполнением ответчиком.

Суды первой и апелляционной инстанций разрешая заявленные требования, не проверили правомочия истца на предъявление иска, а также другие существенные для правильного разрешения спора обстоятельства.

Так, по распоряжению Мэра Москвы от 06.07.98 N 682-РМ (л.д. 47), комитет по управлению имуществом г. Москвы и Фонд имущества г. Москвы путем реорганизации преобразованы в Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы.

Иск о расторжении договора аренды предъявлен 23 октября 1998 года. Исковое заявление от имени Москомимущества подписано руководителем юридического Департамента Московской фондовой Биржи Волковой А.А., на основании доверенности, выданной председателем Комитета по управлению имуществом от 24.07.98, т.е. тогда, когда такого учреждения как Москомимущество не существовало.

Апелляционная инстанция при рассмотрении дела по жалобе в апелляционном порядке, хотя формально и указала о правопреемстве Департамента, однако к участию в деле, фактически, Департамент привлечен не был. В апелляционной инстанции 19.01.99, по прежнему, по доверенности от Москомимущества от 24.07.98 участвовала представитель Волкова А.А.

В связи с этим, суду необходимо выяснить правомочия истца на предъявление иска.

Выяснить действительные намерения собственника помещения при предъявлении иска. В материалах дела на этот счет имеются противоречивые данные.

Так Москомимущество настаивает на досрочном расторжении договора, а Департамент, - только в конце ноября 1998 года предъявил ответчику претензию о выплате долга в виде арендной платы.

Будучи, не привлеченным к участию в деле Департамент, по существу, узнал о имеющемся гражданском деле 18.03.99, когда выдал доверенность на ведение дела тому же представителю Волковой А.А.

Представителем ответчика представлена переписка с Департаментом относительно уплаты арендной платы за арендуемое помещение, из которой усматривается, что о расторжении договора аренды они требований не предъявляли.

Кроме того, разрешая спор, суд не проверил выполнение истцом требований п. З ч. 4 ст. 619 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалах дела имеется претензия, направленная Волковой А.А. по доверенности от Москомимущества.

Когда была направлена претензия непонятно. Дата отправления, либо получение ответчиком этой претензии отсутствует.

Представитель ответчика утверждает, что претензия ему не вручалось, а была получена только в ноябре 1998 г. в период рассмотрения дела.

Апелляционная инстанция указала в постановлении, что получение ответчиком претензии подтверждается уведомлением. Однако в материалах дела такого уведомления нет.

Суд апелляционной инстанции установил, что ответчик частично оплатил аренду помещения за 3 квартал и не вносил арендных платежей за 4 квартал 1998 года.

Между тем, согласно п. 7.3 договора (л.д. 7) договор аренды может быть расторгнут при невнесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке, т.е. полностью за 3 и 4 кварталы 1998 года.

Суд этим обстоятельствам оценки не дал, а именно они явились основанием для предъявления иска о расторжении договора.

Апелляционная инстанция вышла за пределы заявленных требований.

Так, из искового заявления видно, что иск предъявлялся в связи с нарушением арендатором п. 7.3 договора (л.д. 7).

Апелляционная инстанция указала на нарушение арендатором п. 7.1 договора, в то время как нарушение каждого пункта договора является самостоятельным основанием для расторжения с арендатором договора аренды.

При таких обстоятельствах, постановленные по делу судебные акты нельзя признать правильными, они подлежат отмене.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, принять все предусмотренные законом меры для всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела, выяснить действительное намерение истца и в соответствии с законом разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа, постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.98 и постановление того же суда от 19 января 1999 года по делу N 22-525 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.