Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 мая 1998 г. N КГ-А40/1043-98 Передавая на новое рассмотрение дело о расторжении договора аренды, суд указал, что факт возобновления договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в частности в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 мая 1998 г. N КГ-А40/1043-98

Комитет по управлению имуществом г. Москвы (Москомимущество) обратился с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью "Идеал" (ТОО "Идеал") о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить нежилое помещение общей площадью 1064,9 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. 8-я Текстильщиков, д. 2 корп. 1, передав его в освобожденном виде Комитету по управлению имуществом г. Москвы.

Дело рассмотрено в отсутствие ТОО "Идеал" извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.98 в иске отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Москомимущество, не согласившись с указанным решением, просит в кассационной жалобе отменить его, как вынесенное с нарушением норм материального права, в частности, ст.ст. 450, 452, 619 ГК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом установил следующее.

8 апреля 1994 года Москомимущество (арендодатель) заключило с ТОО "Идеал" (арендатор) договор N 05-00383/94 на аренду недвижимого имущества общей площадью 1064,9 кв.м., расположенного по ул. 8-я Текстильщиков, стр. 1, кор. 2, сроком до 01.07.94.

Обращаясь с иском в порядке ст.ст. 450, 452, 619 ГК РФ о расторжении указанного договора и обязании ТОО "Идеал" освободить нежилое помещение, Москомимущество ссылалось на нарушение арендатором п.п. 4 "д", 5 договора по внесению арендной платы. За период с 25.02.97 по 11.12.97 сумма основной задолженности составила 137.580.880 руб. Кроме того, истец просил взыскать пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 612.305.586 рублей.

Арбитражный суд, отказывая в иске, пришел к выводу о том, что договор аренды, заключенный между сторонами, в силу ст. 86 Основ ГЗ и ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок и в силу этого не может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ. По мнению суда указанный договор может быть прекращен только в порядке ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

В связи с непредставлением Москомимуществом доказательств прекращения договора аренды по указанным основания, в иске было отказано.

Однако решение суда нельзя признать законным и обоснованным. При разрешении спора арбитражный суд правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды от 08.04.94 N 05-003383/94 следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку по истечении срока договора аренды 01.07.94 ТОО "Идеал" продолжало пользоваться арендованным нежилым помещением при отсутствии возражений Москомимущества.

Истец не оспаривал указанное обстоятельство.

В то же время сам по себе факт возобновления договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, в частности, в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При изложенных обстоятельствах следует признать ошибочным вывод арбитражного суда о невозможности расторжения договора аренды, заключенного между сторонами по указанным выше основаниям, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.

Поскольку судом первой инстанции не исследовались вопросы ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору, несвоевременного внесения ТОО "Идеал" арендной платы за пользование нежилым помещением, размеры задолженности и пени за просрочку платежа, дело подлежит направлению на рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы и возражения сторон, оценить в соответствии с требованиями ст. 59 АПК РФ представленные доказательства и разрешить спор с учетом правовых норм, регулирующих арендные отношения.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-177 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 1998 года по делу N А40-4598/98-67-65 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.