Вопрос: Фирма собирается приобрести у организации здание. В договор купли-продажи будет включено условие об обязательстве продавца отремонтировать отчужденную недвижимость. Причем ремонт он должен начать сразу после заключения договора. Сделки с недвижимостью считаются заключенными с момента государственной регистрации. Значит ли это, что условие о ремонте, содержащее элементы подряда, также вступит в силу после регистрации или продавец должен будет приступить к ремонту сразу после подписания договора? (Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 24, июнь 2003 г.)

Фирма собирается приобрести у организации здание. В договор купли-продажи будет включено условие об обязательстве продавца отремонтировать отчужденную недвижимость. Причем ремонт он должен начать сразу после заключения договора. Сделки с недвижимостью считаются заключенными с момента государственной регистрации. Значит ли это, что условие о ремонте, содержащее элементы подряда, также вступит в силу после регистрации или продавец должен будет приступить к ремонту сразу после подписания договора?

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по такому договору применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора (п.3 ст.421 ГК РФ).

Данный документ будет являться именно смешанным договором, содержащим элементы договоров купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30 ГК РФ) и подряда (глава 37 ГК РФ).

Из вопроса следует, что продавец обязуется отремонтировать отчужденную недвижимость, то есть здание, право собственности на которое перешло к покупателю. Последний же станет собственником только после завершения процедуры государственной регистрации данного договора.

Из приведенной формулировки условия о ремонте следует, что стороны связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором, то есть установили единую совокупность обязательств. Поэтому обязанность начать ремонт возникнет у продавца только после государственной регистрации договора.

По мнению эксперта, стороны вправе в данном договоре предусмотреть условие о начале ремонта до завершения процедуры государственной регистрации (например, после передачи здания по соответствующему акту). Однако в этом случае следует указать об обязательстве начать ремонт не отчужденного, а отчуждаемого здания. В договоре также следует упомянуть о том, что в части исполнения обязательства о ремонте он вступает в силу с момента подписания договора сторонами до завершения государственной регистрации.

При этом покупатель примет на себя риск последствий возможного отказа в регистрации по каким-либо причинам или иных осложнений, связанных с данной процедурой. Поэтому нелишне будет предусмотреть последствия незавершения государственной регистрации или продления ее срока по независящим от покупателя причинам.

А. Восковский,

эксперт "ЭЖ Вопрос - ответ"

1 июня 2003 г.

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 24, июнь 2003 г.