Вопрос: Можно ли принимать в целях налогообложения в соответствии с главой 25 НК РФ расходы на арендную плату при незарегистрированном договоре аренды? ("Налоговый вестник", N 5, май 2003 г.)

Можно ли принимать в целях налогообложения в соответствии с главой 25 НК РФ расходы на арендную плату при незарегистрированном договоре аренды?

На основании ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании положений информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" можно сделать следующий вывод: так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, значит, к таким договорам аренды должны применяться правила о государственной регистрации договоров аренды со сроком не менее года.

Таким образом, договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений подлежат государственной регистрации исключительно в случае заключения их сроком на один год и более.

Согласно подпункту 1 п.1 ст.265 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) расходы на содержание переданного по договору аренды имущества относятся к внереализационным. В силу ст.272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты. При этом датой осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (подпункт 3 п.7 ст.272 НК РФ).

Исходя из этого в соответствии с положениями главы 25 НК РФ налогоплательщик при пользовании на временной основе предметом договора аренды вправе уменьшать сумму полученных доходов в соответствующем отчетном (налоговом) периоде на величину понесенных им расходов в виде уплаченных арендных платежей.

Данные выводы подтверждаются и материалами судебно-арбитражной практики. В частности, Президиумом ВАС РФ (см. постановление от 15.04.1997 N 4414/96), ФАС Северо-Западного округа (см. постановление от 30.10.2001 N А56-1401/01) доводы МНС России об отказе отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг) расходов по уплате арендных платежей в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды были признаны необоснованными. В решениях судов также отмечалось, что несоблюдение сторонами действовавшего порядка заключения договора в виде отсутствия законодательно установленной процедуры государственной регистрации договора аренды предполагало, что данная сделка нарушала нормы лишь гражданского, а не налогового законодательства Российской Федерации.

Данная судебная практика сложилась до 1 января 2002 года. После 1 января 2002 года содержавшиеся в ней выводы закреплены в соответствующих положениях главы 25 НК РФ.

Однако, по нашему мнению, к данной позиции, казалось бы, приемлемой для налогоплательщика, следует подходить с осторожностью.

Согласно ст.252 НК РФ установлены два основных критерия для признания затрат организаций в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль:

- обоснованность, то есть экономическая оправданность при условии, что затраты произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода;

- документальное подтверждение, то есть затраты должны быть подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обращаем внимание читателей журнала на то, что ст.252 НК РФ не конкретизирует, о каком именно законодательстве идет речь; из этого можно сделать вывод, что все затраты должны оформляться в соответствии с требованиями всех норм законодательных актов Российской Федерации, как касающихся вопросов налогообложения, так и регулирующих другие правоотношения (гражданские, бюджетные, административные и т.д.).

Второй критерий - оформление документов в установленном порядке - не выполняется по незарегистрированным договорам аренды при уменьшении налогооблагаемой прибыли на величину арендных платежей.

Поскольку гражданское законодательство Российской Федерации требует государственной регистрации всех сделок с объектами недвижимости, в том числе арендных сделок сроком на один год и более, то не зарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости на срок свыше одного года считается оформленным с нарушением норм законодательства Российской Федерации.

До 1 января 2002 года для отражения в учете и для принятия расходов для целей налогообложения имело значение экономическое содержание производимых затрат, предусмотренных Положением о составе затрат; при этом несоблюдение их правовой формы и даже ничтожность заключенных сделок не влияли на включение этих затрат в себестоимость продукции (работ, услуг). С 1 января 2002 года установлен общий принцип уменьшения налогооблагаемой прибыли организации, а именно: соответствующее документальное оформление производимых затрат. Несоблюдение вышеуказанного принципа может послужить основанием для налоговых органов в отказе принятия подобных расходов.

В.А. Голубев,

ЗАО АКФ "Современные бизнес технологии"

1 мая 2003 г.

"Налоговый вестник", N 5, май 2003 г.