Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 июля 2011 г. N Ф01-2659/11 по делу N А28-2535/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Радченковой Н.Ш., Тютина Д.В.

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - главы крестьянского фермерского хозяйства Демина Николая Петровича на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011, принятое судьями Перминовой Г.Г., Караваевой А.В., Лысовой Т.В., по делу N А28-2535/2010 по заявлению главы крестьянского фермерского хозяйства Демина Николая Петровича (ОГРНИП 307434534500202) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Фармаимпекс-Вятка", о признании недействительным отказа в государственной регистрации и установил:

глава крестьянского фермерского хозяйства Демин Николай Петрович (далее - Глава фермерского хозяйства, Демин Н.П.) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации от 30.12.2009 N 01/548/2009-216 договора аренды от 05.09.2009 и обязании Управления зарегистрировать указанный договор.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.11.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, апелляционным судом привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Фармаимпекс-Вятка" (далее - ООО "Фармаимпекс-Вятка", Общество).

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 решение суда отменено.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Глава фермерского хозяйства обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить его.

Ссылаясь на статьи 2, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), заявитель считает, что оспариваемое сообщение Управления ограничивает правомочия Главы фермерского хозяйства по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, расположенным по адресу: город Киров, улица К. Маркса, дом 132. Демин Н.П. не согласен с выводом суда об отсутствии документов, подтверждающих его право на объект недвижимого имущества, указанный в договоре аренды, поскольку им представлен технический паспорт, в котором отражены действующая площадь объекта и конфигурация помещения.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.

Управление в отзыве на кассационную жалобу возразило против доводов заявителя, заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Демин Н.П. и ООО "Фармаимпекс-Вятка", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность постановления апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 01.01.1996 N 5 Демин Н.П. приобрел в собственность нежилое помещение - кафе общей площадью 155,4 квадратного метра, расположенное по адресу: город Киров, улица К. Маркса, дом 132.

29.05.2009 Демину Н.П. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права вместо удостоверения о государственной регистрации права от 28.07.1999 на указанный объект недвижимости.

Глава фермерского хозяйства (арендодатель) и ООО "Фармаимпекс-Вятка" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 05.09.2009, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 91,4 квадратного метра, в том числе торговая 76,5 квадратного метра (номера 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 на поэтажном плане), расположенное по адресу: город Киров, улица К. Маркса, дом 132, пунктом 3.1 которого срок аренды установлен сторонами с 05.10.2009 до 05.10.2014. Согласно пункту 4.5 договора регистрация договора в Управлении Федеральной регистрационной службы осуществляется силами и за счет арендатора.

03.11.2009 ООО "Фармаимпекс-Вятка" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 05.09.2009, одновременно с которым представило кадастровый паспорт помещения от 22.06.2009, выданный Кировским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

При проведении правовой экспертизы представленных Обществом документов регистрирующий орган установил, что кадастровый паспорт помещения от 22.06.2009 свидетельствует об изменении конфигурации помещения, его площади, в связи с чем регистрирующий орган пришел к выводу о том, что в нежилом помещении, право собственности на которое зарегистрировано за Деминым Н.П., были проведены переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения. Документы, подтверждающие приемку органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, в регистрирующий орган не представлены.

27.11.2009 государственная регистрация договора аренды была приостановлена Управлением до 31.12.2009. Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации, направленного ООО "Фармаимпекс-Вятка", в помещении, в отношении которого у регистрирующего органа имеется технический паспорт, проведены переустройство и (или) перепланировка, так как согласно представленному кадастровому паспорту от 22.06.2009 изменилась конфигурация помещения, его площадь. В уведомлении указано, что собственнику необходимо обратиться за внесением изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в соответствии с кадастровым паспортом с приложением необходимых документов.

17.12.2009 Демин Н.П. направил ответчику письмо, в котором просил возобновить регистрацию договора, пояснив, что изменение размеров площади нежилого помещения является следствием изменения технических средств измерения и правил проведения технической инвентаризации.

В ответ на данное обращение Управление в письме от 29.12.2009 указало, что объект договора аренды по своему техническому описанию, которое содержится в кадастровом паспорте от 22.06.2009, отличается от имеющегося в ЕГРП описания объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности Демину Н.П. Указанные изменения не могут быть связаны только с изменением технических средств измерения и правил проведения технической инвентаризации; изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения, признается перепланировкой.

В связи с тем, что после получения письма от 17.12.2009 государственная регистрация не была возобновлена, Демин Н.П. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.11.2009 N 01/548/2009-216. Решением Арбитражного суда Кировской области по делу N А28-610/2010 от 23.04. 2010, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 и постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.10.2010, в удовлетворении заявленных требований Главе фермерского хозяйства отказано.

Регистрирующий орган направил ООО "Фармаимпекс-Вятка" сообщение от 30.12.2009 N 01/548/2009-216 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.09.2009 на основании абзацев 6 и 8 пункта 1 статьи 20, абзаца 2 пункта 2 статьи 19 Закона N 122-ФЗ, указав, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на передаваемые по договору аренды нежилые помещения, площадью 91,4 квадратного метра, расположенные по адресу: город Киров, улица К. Маркса, 132 (номера комнат на поэтажном плате 7, 8, 9, 10, 11, 12 и 13), а также о том, что причины, препятствующие в государственной регистрации и изложенные в решении о приостановлении от 27.11.2009, не устранены в установленный срок, в связи с чем Управление обязано было отказать заявителю в государственной регистрации.

Не согласившись с указанным сообщением, Глава фермерского хозяйства обратился в суд с требованием о признании его незаконным и обязании Управления зарегистрировать договор аренды.

Руководствуясь статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 9, 13, 18, 26 Закона N 122-ФЗ, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования и исходил из того, что оспариваемое сообщение соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы Главы фермерского хозяйства.

Апелляционный суд, посчитав, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях ООО "Фармаимпекс-Вятка", не привлеченного к участию в деле, в связи с чем (с учетом разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), отменил названный судебный акт и рассмотрел дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Второй арбитражный апелляционный суд сделал выводы, аналогичные выводам Арбитражного суда Кировской области, и, руководствуясь такими же нормами права, отказал Главе фермерского хозяйства в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены постановления Второго арбитражного апелляционного суда.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В статье 3 Закона N 122-ФЗ установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Частью 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзацы 6 и 8 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Как видно из материалов дела, Управление отказало в государственной регистрации договора аренды помещения площадью 91,4 квадратного метра (в том числе торговая 76,5 квадратного метра, номера помещений на поэтажном плане 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13), расположенного по адресу г. Киров, ул. К. Маркса, 132, поскольку согласно сведениям ЕГРП за Деминым Н.П., который является арендодателем, право собственности на объект недвижимости, имеющий такое описание, не зарегистрировано. За данным лицом зарегистрировано право собственности на расположенное по этому же адресу встроенное помещение пельменной общей площадью 155,4 квадратного метра, имеющее согласно экспликации технического паспорта помещения N 73-81, 83-90.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона N 122-ФЗ Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ). Кроме того, руководствуясь абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила).

В пунктах 5, 23 Правил предусмотрено, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пунктам 30, 31, 32, 35 Правил в графе "назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. В графе "площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру). В графах "инвентарный номер" и "литер" для зданий и сооружений указываются соответствующие идентификационные данные из паспортов технического учета. Графа "номера на поэтажном плане" заполняется только в случае регистрации права на жилые (например, комнаты в коммунальной квартире) или нежилые помещения, не имеющие никаких других номеров, кроме номеров на поэтажном плане здания или сооружения.

Управление, сопоставив сведения, содержащиеся в ЕГРП об объекте недвижимого имущества по адресу: город Киров, улица К. Маркса, 132, право собственности на который зарегистрировано за Деминым Н.П., пришло к выводу, что предметом договора аренды является недвижимое имущество, которое хотя и находится по этому же адресу, но имеет другие технические характеристики и не совпадает по своему описанию с объектом права собственности заявителя. Сравнив имеющийся в деле технический паспорт от 12.02.1997 и представленный ООО "Фармаимпекс-Вятка" кадастровый паспорт от 22.06.2009, регистрирующий орган установил, что в помещении, принадлежащем Демину Н.П., проведено переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения в жилом доме, так как изменились его конфигурация и площадь.

При этом дополнительно представленный заявителем в суд апелляционной инстанции 06.04.2011 технический паспорт от 29.07.2005 не опровергает указанный вывод ответчика в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Единый порядок оформления документов по согласованию или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых (встроенных, встроенно-пристроенных) помещений в жилых домах в муниципальном образовании "Город Киров" установлен в Положении об оформлении документов по согласованию или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в муниципальном образовании "Город Киров", утвержденном решением Кировской городской Думы от 26.09.2007 N 7/7 (далее - Положение).

На основании пунктов 1.3 и 1.4 Положения перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии.

Пунктами 4.1 и 4.4 Положения предусмотрено, что для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке (приложение 2);

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое нежилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения с учетом требований раздела 7 настоящего Положения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения;

5) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, если такое нежилое помещение или жилой дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки выдает на руки заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения.

Как следует из оспариваемого сообщения, при обращении за государственной регистрацией договора аренды не были представлены доказательства того, что Демин Н.П. произвел переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения по адресу город Киров, улица К. Маркса, дом 132, в результате которых изменились площадь и конфигурация объекта недвижимого имущества, в отношении которого имеются сведения в ЕГРП, с соблюдением вышеуказанного порядка.

Пунктом 67 Правил предусмотрено, что лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения ООО "Фармаимпекс-Вятка" в регистрирующий орган) в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что сведения об изменении площади и конфигурации нежилого помещения по адресу город Киров, улица К. Маркса, дом 132, принадлежащего на праве собственности Демину Н.П., в ЕГРП не вносились. На момент обращения ООО "Фармаимпекс-Вятка" с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 05.09.2009 в ЕГРП содержалось описание объекта недвижимого имущества в соответствии с техническим паспортом от 12.02.1997, которое отличается от сведений об объекте недвижимого имущества согласно кадастровому паспорту от 22.06.2009. Данные обстоятельства послужили основанием для направления ответчиком истцу уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.11.2009 N 01/548/2009-216.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 23.04.2010 по делу N А28-610/2010 в удовлетворении требования Демина Н.П. о признании незаконным сообщения о приостановлении государственной регистрации отказано.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 19 Закона N 122-ФЗ в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего Федерального закона). Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Как установлено судом, причины, указанные в сообщении о приостановлении государственной регистрации, устранены не были, в связи с чем Управление обоснованно приняло решение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.09.2009.

Ссылка заявителя на представленный в суд первой инстанции технический паспорт, который отражает действительную площадь объекта и конфигурацию помещения по состоянию на 28.04.2010, не может быть принята в обоснование незаконности оспариваемого сообщения об отказе в государственной регистрации от 30.12.2009 в силу отсутствия доказательств представления данного документа при обращении за государственной регистрацией договора аренды от 05.09.2009.

При таких обстоятельствах на основании полного, всестороннего и объективного исследования представленных в дело доказательств Второй арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Демина Н. П. о признании незаконным сообщения Управления об отказе в государственной регистрации от 30.12.2009 N 01/548/2009-216 договора аренды от 05.09.2009 и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор аренды.

Установленные судом обстоятельства в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценке в суде кассационной инстанции не подлежат.

Нормы материального права применены Вторым арбитражным апелляционным судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба Главы фермерского хозяйства не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по делу N А28-2535/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства Демина Николая Петровича - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на главу крестьянского фермерского хозяйства Демина Николая Петровича.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

Н.Ш. Радченкова Д.В. Тютин