Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 сентября 2011 г. N Ф01-3863/11 по делу N А82-10341/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2011.

(дата изготовления постановления в полном объеме)

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю. ,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.

без участия представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.02.2011, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Лысовой Т.В., по делу N А82-10341/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Август" к мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным постановления и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Август" (далее - ООО "Август", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к мэрии города Ярославля (далее - Мэрия), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным постановления Мэрии от 16.06.2010 N 2325 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: город Ярославль, улица Спартаковская, дом 5" (далее - Постановление N 2325) в части отсутствия указания права покупателя на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости неотделимых улучшений и о возложении на Мэрию обязанности предусмотреть в указанном постановлении право покупателя на зачет неотделимых улучшений посредством дополнения пункта 1 постановления предложением следующего содержания: "Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 339 156 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества". В рамках дела по преддоговорному спору Общество просит считать договор купли-продажи между Комитетом и ООО "Август" заключенным в редакции протокола разногласий (пункты договора изложить в следующей редакции: пункт 2.2: "Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, составляет 339 156 рублей, с учетом НДС"; пункт 2.3: "Оплата имущества в сумме 4 927 844 рубля, с учетом НДС, осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на пять лет ежемесячно равными платежами, не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора"; пункт 2.4: "На сумму денежных средств, по которой предоставляется рассрочка, с учетом ее помесячного уменьшения за счет производимых ежемесячных платежей, производится начисление процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 7,75 % годовых"; пункт 2.5: "Оплата имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. В этом случае сверка расчетов между Продавцом и Покупателем осуществляется непосредственно перед уплатой последнего платежа").

Решением суда от 08.02.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 02.06.2011 решение суда оставлено без изменения.

Комитет частично не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили статьи 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По мнению Комитета, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты арендуемого приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. В рассматриваемом случае такое согласие отсутствует. Спорные затраты связаны с благоустройством прилегающей территории; при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества затраты на ремонт элементов внешнего благоустройства не возмещаются; сумма 339 156 рублей могла быть возмещена Обществу лишь при продаже объекта с аукциона.

Подробно позиция заявителя приведена в кассационной жалобе.

Комитет заявил ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направило.

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Кириллов Олег Германович (далее - Предприниматель) и Комитет заключили договор аренды недвижимого имущества от 22.03.2002. По условиям договора (пункты 1, 7.1, 7.3) Предприниматель принял у Комитета во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения), общей площадью 439,70 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Спартаковская, дом 5, под торговлю продовольственными и промышленными товарами; срок действия договора установлен с 08.04.2002 по 05.04.2003; если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Дополнительным соглашением к договору от 25.07.2004 площадь спорного объекта недвижимости составляет 282,8 квадратного метра (пункт 1); срок действия договора установлен с 08.04.2002 по 31.12.2017 (пункт 8).

20.10.2007 Предприниматель, ООО "Август" и Комитет подписали дополнительное соглашение к договору, в силу которого Предприниматель передает, а Общество принимает все права по данному договору (пункт 1); площадь спорного объекта недвижимости составляет 444,90 квадратного метра.

Дополнительные соглашения и основной договор аренды зарегистрированы 26.02.2008.

Комитет направил ООО "Август" письмо от 29.05.2009, в котором подтвердил затраты, связанные с производством капитального ремонта спорного объекта недвижимости, в сумме 339 156 рублей. В письме от 03.06.2009 Комитет сообщил Обществу, что намерен использовать при продаже на аукционе спорного объекта недвижимости ранее определенную сумму затрат на капитальный ремонт, в сумме 339 156 рублей.

В информационном сообщении о продаже спорного объекта недвижимости на аукционе, размещенном в печатном издании "Городские новости", N 45, указано, что победитель аукциона обязан возместить арендатору затраты, связанные с ремонтом объекта продажи, в размере 339 156 рублей.

Мэрия издала постановление N 2325, согласно которому спорный объект недвижимости подлежит продаже ООО "Август" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости - 526 7000 рублей, с рассрочкой оплаты сроком на пять лет (пункт 1); Комитету поручено выполнить все необходимые мероприятия по реализации постановления (пункт 2).

Комитет направил Обществу письмо от 25.06.2010, в котором предложил заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, приложив копию постановления N 2325, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества, по условиям которого стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена; оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на пять лет ежемесячно равными платежами в размере 87 783 рублей 33 копеек с учетом НДС, не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора (пункт 2.3).

ООО "Август" предложило Комитету (письмо от 27.07.2010) внести изменения в Постановление N 2325 в части учета затрат на капитальный ремонт спорного объекта недвижимости в сумме 339 156 рублей; направило протокол разногласий, изложив пункты 2.2, 2.3 проекта договора купли-продажи в иной редакции: "Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, составляет 339 156 рублей, с учетом НДС (пункт 2.2)"; "оплата имущества в сумме 4 927 844 рублей, с учетом НДС, осуществляется покупателем в рассрочку сроком на пять лет ежемесячно равными платежами, не позднее 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора" (пункт 2.3).

Комитет в письме от 04.08.2010 N 4521 сообщил Обществу, что зачтенная письмом от 29.05.2009 N 3605 сумма 339 156 рублей касается выполнения работ по благоустройству прилегающей территории и могла быть возмещена при продаже спорного объекта недвижимости с аукциона; согласие на зачет стоимости неотделимых улучшений спорного объекта недвижимости отсутствует.

Общество не согласилось с Постановлением N 2325 в части незачета неотделимых улучшений в сумме 339 156 рублей и обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 4, 198, и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьями 3, 5 Федерального закона N 159-ФЗ суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования. Суды пришли к выводам, что стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в оплату приобретаемого имущества; оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ).

Из изложенного следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о том, что неотделимые улучшения произведены Обществом с согласия Комитета. При этом суды обоснованно отклонили довод Комитета относительно того, что размер понесенных Обществом затрат касается выполненных работ по благоустройству прилегающей к объекту аренды территории, как противоречащий материалам дела.

При таких обстоятельствах, суды сделали правильные выводы о том, что стоимость неотделимых улучшений в сумме 339 156 рублей неправомерно не зачтена Мэрией в оплату приобретаемого Обществом спорного объекта недвижимости; что пункты 2.2, 2.3 договора купли-продажи арендуемого имущества следует принять в редакции протокола разногласий от 27.07.2010, и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают указанных выводов и направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

В остальной части законность судебных актов не проверялась, так как лицами, участвующими деле, не обжаловалась.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права, не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в любом случае основаниями для отмены судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.02.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А82-10341/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ю. Башева

Судьи

О.В. Александрова И.Л. Забурдаева