Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 октября 2011 г. N Ф01-4318/11 по делу N А43-27782/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

при участии представителей от истца: Воеводиной А.Е. (доверенность от 05.10.2011 N 217/11), от ответчика: Канарейкиной О.В. (доверенность от 26.01.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.04.2011, принятое судьей Кабакиной Е.Е., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011, принятое судьями Малышкиной Е.Л., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В., по делу N А43-27782/2010 по иску открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК" к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Интеграл" о расторжении договора аренды нежилого помещения и установил:

открытое акционерное общество Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК" (далее - ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Интеграл" (далее - ООО "Фирма "Интеграл") о расторжении договора аренды помещения от 24.07.2000 N 390.

Требование основано на статьях 450 (пункте 2) и 619 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды: не заключил договор на долевое участие в содержании домовладения и не уплатил задолженность перед обслуживающим многоквартирный дом открытым акционерным обществом "Управляющая компания "Наш дом" (пункты 3.1.4, 3.1.7 и 3.1.10 договора, далее - ОАО "Управляющая компания "Наш дом", управляющая компания); провел перепланировку/реконструкцию помещения без согласования с арендодателем; не исполнил условие договора о запрете передавать арендуемый объект третьим лицам (пункт 3.2 договора); не оплатил арендную плату за второй и третий кварталы 2010 года с учетом ее размера, определенного арендодателем в уведомлении от 19.02.2010.

Руководствуясь статьями 450 (пунктом 2), 452 (пунктом 2) и 619 (пунктом 1), суд решением от 18.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.07.2011, отказал в удовлетворении иска.

Обе судебные инстанции исходили из того, что на момент рассмотрения настоящего спора отсутствуют существенные нарушения условий договора арендатором, поэтому не имеется оснований для расторжения договора в судебном порядке. Арендатор заключил с ОАО "Управляющая компания "Наш дом" договор на долевое участие в содержании домовладения, и у него отсутствует задолженность перед управляющей компанией по состоянию на 01.04.2011. Строительные работы (переоборудование, реконструкция) в арендуемом помещении согласованы в 2008 году с арендодателем, которым на тот момент являлось закрытое акционерное общество "Гермес-Инвест" (далее - ЗАО "Гермес-Инвест"). У ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за второй и третий кварталы 2010 года, поскольку она правильно внесена в размере, предусмотренном в пункте 4.1 договора, редакция которого была изменена только с момента вступления в законную силу 23.12.2010 решения Арбитражного суда Нижегородской области от 15.09.2010 по делу N А43-13508/2010-41-350. Выявленные нарушения требований пожарной безопасности устранены за исключением одного, исправление которого не зависело только от воли арендатора, готового выполнить определенные мероприятия, так как это было невозможно без участия арендодателя.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, вывод суда о том, что ответчик выполнил условия пункта 3.1.10 договора, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку ответчик представил доказательства погашения взаимозачетом управляющей компании только 202 000 рублей задолженности, исчисляемой с 01.01.2009, из 290 050 рублей 99 копеек долга, который исчисляется с октября 2009 года и который ОАО "Управляющая компания "Наш дом" просила оплатить в претензии от 13.10.2010 N 1568. При этом у апелляционной инстанции отсутствовали основания принимать во внимание письмо ОАО "Управляющая компания "Наш дом" от 22.04.2011 об отсутствии задолженности, поскольку оно датировано после вынесения решения по настоящему делу.

Суд ошибочно посчитал, что договор аренды не содержит порядка изменения арендной платы в одностороннем порядке. Ответчик не оплатил задолженность в размере, рассчитанном арендодателем по действующим ставкам на помещения муниципального жилого фонда, то есть допустил нарушение пункта 4.1 договора.

Вывод суда о том, что арендатор устранил все, кроме одного, нарушения противопожарной безопасности, противоречит материалам дела и объяснениям ответчика.

Суд нарушил статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устранение арендатором допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

ООО "Фирма "Интеграл" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указало на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ООО "Фирма "Интеграл" (арендатор) заключили договор аренды от 24.07.2000 N 390 нежилого помещения общей площадью 777,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица 9 Мая, дом 19, для использования в сфере коммерческой деятельности.

В пункте 1.3 договора установлен срок аренды с 24.07.2000 по 23.07.2020.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор обязан содержать арендуемый объект недвижимого имущества (помещение) и придомовую территорию в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами.

В силу пункта 3.1.10 договора арендатор принял обязательство в десятидневный срок с момента подписания настоящего договора заключить договор с ЖЭУ на долевое участие в содержании домовладения (для встроенных и встроенно-пристроенных помещений).

Согласно пункту 4.1.1 договора ежеквартальный размер арендной платы определяется Временным положением о порядке переоформления и заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества (далее - Временное положение) и определяется как произведение коэффициента 134 на установленный законом минимальный размер оплаты труда, действующий в календарном квартале, за который производится оплата.

При изменении нормативных актов, регулирующих арендные отношения, возможно изменение арендодателем условий настоящего договора (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записью регистрации 27.04.2001.

Комитет продал указанное нежилое помещение ЗАО "Гермес-Инвест" на основании договора купли-продажи от 06.09.2006 N 32. На основании договора купли-продажи недвижимости от 29.01.2009 N 184-п ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" приобрело у ЗАО "Гермес-Инвест" право собственности на названный объект недвижимости, которое было зарегистрировано 10.02.2009 (свидетельство о регистрации права от 10.02.2009 серии 52-АВ номер 725802).

ЗАО "Гермес-Инвест" посчитало, что ООО "Фирма "Интеграл" существенно нарушает условия договора аренды, направило 27.07.2010 арендатору претензию об устранении допущенных нарушений в десятидневный срок и по его истечении обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В рамках настоящей кассационной жалобы Общество обжалует состоявшиеся судебные акты, поскольку не согласно с правильностью применения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводами суда о том, что ООО "Фирма "Интеграл" не допустило нарушения пункта 4.1 договора и устранило нарушения пунктов 3.1.10 и 3.1.1 (за исключением требования пожарной безопасности по выполнению второго эвакуационного выхода) договора, поэтому в силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации окружной суд проверяет законность решения и постановления только в указанной части.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе обратиться в суд за досрочным расторжением договора в случаях существенного нарушения стороной его условий, а также в иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 названного кодекса).

Суд пришел к правильному выводу о том, что арендатор не нарушил условия пункта 4.1 договора в части исполнения обязательства по внесению арендной платы во втором и третьем кварталах 2010 года, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 указанной статьи).

Изменение арендной платы представляет собой исполнение условий соответствующих пунктов договора.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд протолковал пункт 4.1.1 договора аренды и установил, что контрагенты не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в связи с изменением порядка расчета арендной платы за аренду муниципального нежилого фонда, который был бы обязателен для арендатора при отсутствии соответствующего дополнительного соглашения сторон. Поэтому у арендодателя не возникло право начислять арендную плату в 2010 году по договору аренды от 24.07.2000 с применением Положения о ставках арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда города Арзамаса, принятого решением Арзамасской городской Думы от 29.08.2001 N 86.

Материалами дела подтверждено, что контрагенты не достигли соглашения об изменении размера арендной платы и не зарегистрировали такое соглашение к договору аренды. Решение арбитражного суда, которым внесены изменения в пункт 4.1.1 договора, вступило в законную силу 23.12.2010, поэтому суд правильно посчитал, что арендатор при исполнении арендного обязательства во втором и третьем квартале 2010 года обоснованно руководствовался размером арендной платы, определенным в названном положении договора в изначальной его редакции (пункт 1 статьи 450, статья 452 и пункты 1, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, в том числе договор на содержание и ремонт общего имущества дома от 01.04.2011 N 1-11, заключенный арендатором и управляющей компанией дома, в котором находится объект аренды, письма от 13.10.2010 N 1568 и от 01.04.2011 N 706, в которых управляющая компания сообщила, что арендатор с февраля 2010 года предпринимал действия по заключению названного договора, и признала исполненной обязанность ответчика по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений. С учетом названных обстоятельств суд правильно посчитал, что арендатор не нарушил пункт 3.1.10 договора.

Довод заявителя о том, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания принимать представленное в апелляционную инстанцию письмо управляющей компании от 22.04.2011, отклоняется, как основанное на неправильном понимании полномочий апелляционной инстанции (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Более того, истец в жалобе не оспаривает, что управляющая компания в названном письме подтверждает свою позицию об отсутствии у ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" и ООО "Фирма "Интеграл" задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества дома по упомянутому адресу.

Суд оценил представленные материалы дела на предмет устранения нарушений требований пожарной безопасности, выявленных 08.12.2010 Арзамасской городской прокуратурой совместно с ОГПН по городу Арзамасу, и установил, что арендатор выполнил организационно-технические решения по устранению выявленных нарушений. Не выполнено лишь требование об организации эвакуационного выхода непосредственно наружу шириной не менее 1,2 метра, поскольку такой вид работ является реконструкцией, в связи с чем арендатор направил собственнику письмо о согласовании названного мероприятия.

Суд правильно признал несостоятельным довод арендодателя о существенном нарушении арендатором условий договора аренды по содержанию арендуемого объекта недвижимого имущества в порядке, предусмотренном противопожарными правилами (пункт 3.1.1 договора).

Истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора от 24.07.2000 N 390, которое повлекло для арендодателя такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, суд верно посчитал, что ответчик не допустил как существенных нарушений условий указанного договора аренды в смысле статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и нарушений прописанных в ст. 619 ГК РФ, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования о расторжении данного договора.

Утверждение заявителя о неправильном применении судом статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку противоречит разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о применении названной нормы права, которые даны в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и согласно которым требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Более того, из содержания пункта 1.3 договора купли-продажи от 29.01.2009 N 184-п названного объекта недвижимости, заключенного ЗАО "Гермес-Инвест" (продавцом) и ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" (покупателем), следует, что истец приобрел нежилое помещение для дальнейшей передачи его третьему лицу - обществу с ограниченной ответственностью "Автотехснаб". Намерение истца расторгнуть названный договор аренды, несмотря на добросовестность арендатора, выполняющего условия данного договора и устраняющего выявляемые нарушения, исправление которых зависит от его воли, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, что является нарушением статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.04.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 по делу N А43-27782/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов