Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 октября 2011 г. N Ф01-4308/11 по делу N А79-9967/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Александровой О.В.,

судей Радченковой Н.Ш., Чигракова А.И.

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Бастеева Валерия Николаевича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.04.2011, принятое судьей Бойко О.И., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011, принятое судьями Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В., Смирновой И.А., по делу N А79-9967/2010 по заявлению индивидуального предпринимателя Бастеева Валерия Николаевича (ИНН: 212401131302, ОГРНИП: 304212435901262) о признании незаконными действий (бездействия) и решения администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Ультрафарм-М" (ИНН: 2129026834) и общество с ограниченной ответственностью "Алиса", и установил:

индивидуальный предприниматель Бастеев Валерий Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий (бездействия) администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - Администрация) в части индивидуализации арендуемых помещений общей площадью 20,35 квадратного метра, состоящих из позиций N 11 и 18 и части позиции N 12 (тамбура), расположенных по адресу: город Новочебоксарск, улица Винокурова, дом 35, а также недействительным решения Администрации об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений в собственность. Одновременно заявитель просил суд обязать Администрацию устранить допущенное нарушение прав.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ультрафарм-М" (далее - ООО "Ультрафарм-М") и общество с ограниченной ответственностью "Алиса" (далее - ООО "Алиса").

Руководствуясь частью 1 статьи 198, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктами 8 и 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых решения и действий (бездействия) Администрации незаконными.

Постановлением апелляционного суда от 04.07.2011 решение суда оставлено без изменения.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает, что суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предприниматель указывает, что спорное нежилое помещение является обособленным объектом и может являться объектом выкупа. Отказ Администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений является незаконным и нарушает права и законные интересы Предпринимателя в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Администрация, ООО "Ультрафарм-М" и ООО "Алиса" отзывы на кассационную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации от 23.06.2004 N 100 Управлению имущественных отношений Администрации и муниципальному учреждению "Дирекция единого заказчика в ЖКХ г. Новочебоксарска" поручено осуществить мероприятия по передаче в аренду Предпринимателю, ООО "Ультрафарм-М" и ООО "Алиса" нежилых помещений, расположенных по адресу: город Новочебоксарск, улица Винокурова, дом 35.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 данного распоряжения Предпринимателю передано в аренду помещение позиции N 18 (площадью 10 квадратных метров согласно поэтажному плану) для осуществления торговли канцелярскими товарами, ООО "Ультрафарм-М" переданы в аренду помещения позиций N 8 (12,1 квадратного метра), N 9 (19,3 квадратного метра), N 10 (11,6 квадратного метра) и N 19 (13,8 квадратного метра) для реализации медицинских препаратов и средств медицинского назначения.

В силу пункта 2 распоряжения от 23.06.2004 N 100 арендатором помещения позиции N 11 (9,9 квадратного метра) и тамбура позиции N 12 (2,6 квадратного метра) является ООО "Алиса".

В соответствии с постановлением Администрации от 04.08.2004 N 229-2 Предпринимателю разрешено проектирование и проведение реконструкции арендуемого помещения N 18 парикмахерской "Алиса" по улице Винокурова, д. 35, под магазин по продаже канцелярских товаров с устройством санузла (за счет собственных средств без возмещения затрат арендатору) при условии выполнения проектно-сметной документации и согласования ее до начала проведения реконструкции в установленном порядке; согласования рабочей документации в установленном порядке; оформления договора с разработчиками проекта на ведение авторского надзора за реконструкцией объекта; оформления договора на ведение технического надзора.

Распоряжением от 08.12.2006 N 292 Администрация внесла изменения в распоряжение от 23.06.2004 N 100, согласно которым Предпринимателю переданы в аренду помещения позиций N 18 (10 квадратных метров), N 11 (9,9 квадратного метра) и часть позиции N 12 (площадью 0,2 квадратного метра); ООО "Ультрафарм-М" дополнительно передана часть позиции N 12 (площадью 0,7 квадратного метра); ООО "Алиса" передана часть помещения N 12 (площадью 1,7 квадратного метра).

В соответствии с договорами аренды от 09.01.2007 N 606, от 09.01.2008 N 606, от 11.01.2009 N 606, заключенными Управлением имущественных отношений Администрации (арендодатель), муниципальным учреждением "Дирекция единого заказчика в ЖКХ г. Новочебоксарска" (балансодержатель) и Предпринимателем, последний является арендатором помещений общей площадью соответственно 20,1 квадратного метра, 20,1 квадратного метра и 20,35 квадратного метра. Срок аренды с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2010 к договору от 11.01.2009 N 606 определен с 01.01 по 29.12.2010.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5.3 договора от 11.01.2009 N 606).

Предприниматель 09.02.2010 обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 20,1 квадратного метра и указал, что намерен выкупить долю общего имущества (тамбур) площадью 2,6 квадратного метра.

В письме от 04.03.2010 N 13/01-544, ссылаясь на пункты 8 и 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Администрация сообщила Предпринимателю, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров частями нежилого помещения, площади которых в совокупности составляют всю площадь данного помещения, вправе приобрести это помещение в долевую собственность.

Предприниматель 18.06.2010 повторно обратился в Администрацию с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Администрация в письме от 16.07.2010 N 13/01-1860 указала, что помещение N 11 является проходным и смежным с помещением, арендуемым ООО "Ультрафарм-М", и передано Предпринимателю по его заявлению, согласованному с ООО "Ультрафарм-М"; помещение N 12 (тамбур) по совместному заявлению Предпринимателя, ООО "Алиса" и ООО "Ультрафарм-М" предоставлено в аренду всем трем арендаторам пропорционально занимаемой площади. Кроме того, по имеющейся у Администрации информации, проект закладки дверного проема между помещениями Предпринимателя и ООО "Ультрафарм-М" с муниципальным учреждением "Архитектурно-градостроительное управление г. Новочебоксарска" не согласовывался. Также Администрация указала, что арендуемое Предпринимателем помещение не является обособленным, поскольку отсутствует самостоятельный вход (выход), в связи с чем вопрос о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения может быть решен положительно только после урегулирования вопроса обособленности двух смежных помещений, арендуемых Предпринимателем и ООО "Ультрафарм-М", или после подачи совместного заявления о предоставлении арендуемых помещений в собственность за плату.

Предприниматель посчитал ответ Администрации отказом в реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений в собственность, нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, и обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пунктах 8 и 9 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Материалы дела свидетельствуют и суды установили, что помещение, которое арендует Предприниматель, состоит из трех частей (позиций), при этом помещение (позиция N 11), используемое Предпринимателем как торговый зал, является проходным: в стене этого помещения имеется дверной проем, через который осуществляется доступ в помещения, арендуемые ООО "Ультрафарм-М"; отдельного входа ООО "Ультрафарм-М" не имеет. Кроме того, Предприниматель, ООО "Алиса" и ООО "Ультрафарм-М" совместно арендуют тамбур (помещение N 12), через который имеется доступ к помещениям Предпринимателя, ООО "Ультрафарм-М", а впоследствии и помещениям ООО "Алиса". Таким образом, фактически тамбур является общим входом, а Предприниматель не является единственным арендатором арендуемого помещения N 12.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Предпринимателем требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Чувашской Республики и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы в сумме 100 рублей относятся на Предпринимателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.04.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 по делу N А79-9967/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бастеева Валерия Николаевича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Александрова

Судьи

Н.Ш. Радченкова А.И. Чиграков