Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 ноября 2011 г. N Ф01-4798/11 по делу N А82-12473/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2011.

Полный текст постановления изготовлен 16.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителя от истца: Мойсейчика Ю.С. (доверенность от 07.11.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2011, принятое судьей Бессоновой И.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.08.2011, принятое судьями Сандаловым В.Г., Дьяконовой Т.М., Барминым Д.Ю., по делу N А82-12473/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" (ИНН: 3528081846, ОГРН: 1023501242930) к обществу с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" (ИНН: 7604069907, ОГРН: 1047600422330) о расторжении договора аренды и выселении из помещения,

третьи лиц - общество с ограниченной ответственностью "Палитра" (ИНН: 3528067369, ОГРН: 1023501243150), закрытое акционерное общество "Дикси-Петербург" (ИНН: 7826029045, ОГРН: 1027810320174), Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Череповецкого отделения N 1950, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" (далее - ООО "Северо-Запад") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" (далее - ООО "Ярославские магазины") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 16.04.2009 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: город Череповец, улица Ленинградская, дом 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Палитра" (далее - ООО "Палитра"), закрытое акционерное общество "Дикси-Петербург" (далее - ЗАО "Дикси-Петербург") и Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Череповецкого отделения N 1950 (далее - Банк).

Заявленное требование основано на статьях 309, 450, 615, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано существенным нарушением условий договора ответчиком, выразившимся в неисполнении обязанности по поддержанию привлекательного внешнего вида арендуемого помещения, несоблюдении условий продажи сопутствующей группы товара, заключении договора субаренды, в связи с чем ООО "Ярославские магазины" не осуществляет на арендуемых площадях коммерческой деятельности. ООО "Северо-Запад" также указало, что на арендуемых ответчиком торговых площадях производится продажа мягких игрушек, чем нарушается эксклюзивное право на такую торговлю общества с ограниченной ответственностью "Детский Мир - Центр" - одного из арендаторов торгового центра.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.08.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Обе судебные инстанции оценили представленные в материалы дела доказательства и, сославшись на положения статей 450 (пункта 2), 615 (пункта 1) и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности истцом факта наличия как существенных нарушений условий заключенного сторонами договора аренды, так и иных случаев, предусмотренных законом или договором для его расторжения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Северо-Запад" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Доказательствами, представленными в материалы дела, и фактическими обстоятельствами спора подтвержден факт существенного нарушения условий заключенного договора аренды, поскольку актами комиссии от 11.10.2010 и 18.10.2010 установлено, что витрина ответчика внешне непривлекательна. Арендатор неоднократно нарушал условия договора, касающиеся запрета на торговлю определенными видами товаров, сдав торговые площади в субаренду. ЗАО "Дикси-Петербург", будучи субарендатором, осуществляло продажу детских игрушек, что в силу пункта 6.8 влечёт за собой досрочное расторжение договора аренды.

ЗАО "Дикси-Петербург" и ООО "Ярославские магазины" в отзывах на кассационную жалобу указали на правильность принятых по делу судебных актов и просили рассмотреть жалобу в отсутствие своих представителей.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы и просил отменить принятые по делу судебные акты.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя истца, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что 16.04.2009 ООО "Северо-Запад" (арендодатель) и ООО "Ярославские магазины" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества сроком действия 10 лет с даты подписания его сторонами, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество (нежилые помещения, этаж 1, общей площадью 741,8 квадратного метра), находящиеся в здании по адресу: город Череповец, улица Ленинградская, дом 1. Объект найма передан ответчику по акту приёма-передачи от 01.06.2009.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2009.

Согласно пункту 1.5 договора объект передается арендатору для организации розничной торговли продуктами питания и соответствующей группой товара. Арендатор предоставляет ассортиментный перечень соответствующей (непродовольственной) группы товаров (приложение N 4).

В подпункте 3.3.5 договора закреплено право арендатора сдавать часть арендуемого объекта в субаренду третьим лицам, за исключением субарендаторов, которые будут использовать объект для торговли, в том числе детскими товарами, игрушками (за исключением детского питания). Арендодатель фактом подписания настоящего договора дает согласие на заключение арендатором договоров на субаренду для торговли товарами, не упомянутыми в списке.

В подпункте 3.4.8 договора указано, что арендатор обязан поддерживать привлекательный внешний вид арендуемого помещения, а также раскладывать реализуемые товары способами, максимально привлекательными для потенциальных покупателей. Споры по данному вопросу решаются комиссией, в состав которой входят представители арендодателя и арендатора, в также других арендаторов торгового центра. При этом стороны договорились, что решения комиссии являются обязательными для обеих сторон.

В силу пункта 6.8 договора в случае нарушения арендатором подпункта 3.3.5 договора два и более раз арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, а также потребовать от арендатора компенсации в полном объеме штрафов, которые арендодатель будет вынужден заплатить третьим лицам.

Указав, что ответчик систематически нарушает условия договора (пункт 1.5, подпункты 3.4.8 и 3.3.5), ООО "Северо-Запад" 27.10.2010 уведомило ООО "Ярославские магазины" о расторжении договора и необходимости освободить помещения.

Неисполнение арендатором требований арендодателя послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требований одной из сторон при существенной нарушении договора контрагентом, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенным нарушением этого договора. При их наличии арендодатель освобождается от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе предъявить требование о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статей, ни договором аренды. При этом он обязан доказать, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В качестве оснований для досрочного расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель указал на то, что арендатор использует помещение не в целях, установленных в пункте 1.5 договора. В помещениях, переданных в субаренду, осуществляется торговля детскими игрушками (пункт 3.3.5 договора) и не поддерживается привлекательный внешний вид магазина (пункт 3.4.8).

Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и установили, что истец не представил доказательств, однозначно свидетельствующих о наличии существенных нарушений условий договора аренды ответчиком, могущих повлечь его досрочное расторжение в судебном порядке.

ООО "Ярославские магазины" и ЗАО "Дикси-Петербург" 01.09.2010 заключили договор N 35480-СА субаренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ответчик передал в аренду ЗАО "Дикси-Петербург" 707 квадратных метров арендуемых площадей для организации розничной торговли продуктами питания и соответствующей группой товаров. Возможность заключения договора субаренды предусмотрена условиями договора аренды, при этом целевое использование помещений не изменилось. При этом осуществление торговли детскими игрушками субарендатором суд не расценил в качестве существенного нарушения условий договора аренды от 16.04.2009 со стороны арендатора.

Акты комиссии от 11.10.2010 и 18.10.2010, в которых сделан вывод о непривлекательности внешнего вида, суды первой и апелляционной инстанции правомерно не приняли во внимание, поскольку стороны в договоре от 16.04.2009 не установили критерии привлекательности внешнего вида витрины и не поставили в зависимость прекращение договорных отношений от отсутствия такой привлекательности.

Окружной суд рассмотрел ссылку подателя жалобы на нарушение ответчиком требований пункта 1.5 договора и отклонил ее. В соответствии с указанным пунктом сделки объект передан арендатору для организации розничной торговли продуктами питания и сопутствующей группой товара. Доказательства несоблюдения названного условия либо использования недвижимого имущества для какой-либо иной деятельности в деле отсутствуют.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Вторым арбитражным апелляционным судом не допущено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы на решение и постановление арбитражного суда составляет 2000 рублей, поэтому излишне уплаченная по платежному поручению от 27.09.2011 783 государственная пошлина в сумме 2000 рублей подлежит возврату заявителю кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.08.2011 по делу N А82-12473/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Северо-Запад" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению 27.09.2011 N 783. Выдать справку возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов