Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 декабря 2011 г. N Ф01-5281/11 по делу N А43-1505/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строители" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2011, принятое судьёй Соколицыной В.П., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., Максимовой М.А. по делу А43-1505/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (ИНН: 5263075823, ОГРН: 1095263003990) к обществу с ограниченной ответственностью "Строители" (ИНН: 5249047920, ОГРН: 1025201753422) о взыскании долга по договору аренды и пеней за просрочку платежа, о расторжении договора аренды и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс") обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Строители" (далее - ООО "Строители") с иском о взыскании 11 945 рублей 17 копеек задолженности по договору аренды здания от 18.03.2005 N 1128/ц и 723 рублей 50 копеек пеней за просрочку платежа с 01.09.2010 по 11.01.2011, а также о расторжении названного договора аренды.

Исковые требования основаны на статьях 310, 395, 452, 551, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по внесению арендных платежей, что даёт основания привлечь неисправного контрагента к имущественной ответственности и расторгнуть договор.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2011, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011, исковые требования удовлетворены в полном объёме по заявленным основаниям. При этом суды руководствовались статьями 614, 619, 452, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что ничтожность договора купли-продажи, на основании которого у истца возникло право собственности на спорный объект, не нашла своего подтверждения, требования внести арендную плату и пени обоснованны, претензионный порядок урегулирования возникшего спора о досрочном расторжении договора аренды соблюдён, так как ответчик более двух раз подряд пренебрёг обязанностью вносить арендную плату, что является основанием к расторжению договора.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО "Строители" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Альянс" отказать.

По мнению заявителя, истец не обладает в отношении спорного помещения правами арендодателя, поскольку договор купли-продажи от 16.11.2009 N 10085 является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона (статья 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон "Об особенностях отчуждения"). Отчуждение по договору купли-продажи имущества лишило ответчика, неоднократно обращавшегося за выкупом арендуемого помещения, права на преимущественное приобретение спорного объекта.

Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Участники процесса, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашёл оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что 18.03.2005 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска Нижегородской области (арендодатель; далее - Комитет) и ООО "Строители" (арендатор) заключили договор аренды N 1131/ц, в соответствии с которым арендатор принял в пользование на срок до 18.03.2020 нежилое здание литер Г2 (пристрой) площадью 349,10 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Дзержинск, Восточный промрайон, улица Володарского, дом 19 (л.д. 24).

Арендная плата, в силу пунктов 3.1 и 3.2 договора, составляет 4800,13 рубля в месяц и должна вноситься не позднее последнего числа текущего месяца. В пункте 4.1 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней, составляющих 0,2 процента от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. Подпунктом "в" пункта 5.1 договора также оговорено право арендодателя требовать о расторжении договора, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Дзержинским отделом Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Нижегородской области.

По итогам проведённого аукциона Комитет и ООО "Альянс" 16.11.2009 заключили договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 10085, в том числе и объекта аренды по договору от 18.03.2005 (л.д. 28-30).

Право собственности ООО "Альянс" на спорный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.03.2010 серии 52 АГ N 332546 (л.д. 27).

Уведомлением без номера и даты директор ООО "Строители" был проинформирован о переходе права собственности на спорный объект к ООО "Альянс" (л.д. 18).

Впоследствии ООО "Альянс" письмами от 08.09.2010 (л.д. 19), 30.09.2010 (л.д. 20 - 21), 31.10.2010 (л.д. 22 - 23) предложило ООО "Строители" перечислить арендную плату за пользование спорным помещением с 15.03.2010 по сентябрь 2010 года, установив пятнадцатидневный срок погашения долга и предупредив о возможности расторжения договора в случае неисполнения договорной обязанности по внесению арендной платы.

Наличие задолженности по арендному обязательству со стороны арендатора явилось основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим иском.

Обязанность арендатора вносить арендную плату установлена статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Приведённые законоположения (с учётом установленных судами фактов) свидетельствуют о правильности вывода судов, обязавших ответчика погасить образовавшуюся перед ООО "Альянс" задолженность по арендной плате за пользование спорным имуществом в заявленный период и пени за просрочку платежа.

Согласно подпункту 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд оценил представленные истцом доказательства, подтверждающие принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, правильно признал обязательную досудебную процедуру урегулирования сторонами вопроса о расторжении договора соблюдённой и на законных основаниях расторг договор.

Суд кассационной инстанции не находит законных оснований согласиться и с аргументами жалобы об отсутствии у ООО "Альянс" права выступать в качестве арендодателя по спорному договору аренды в силу ничтожности договора купли-продажи N 10085 и о нарушении права ответчика как субъекта малого предпринимательства на преимущественное право приобретения арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, потому соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления иска (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Вопреки требованиям закона ответчик не обращался в суд с соответствующим иском.

Таким образом, будучи собственником имущества, истец, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе выступать в качестве арендодателя.

Из абзаца 2 пункта 11 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечёт ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона "Об особенностях отчуждения". В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона "Об особенностях отчуждения" заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Между тем судами первой и кассационной инстанций было установлено, что ООО "Строители" обращалось в Арбитражный суд Нижегородской области с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, однако получило отказ в связи с пропуском срока исковой давности (решение от 26.04.2011 по делу N А43-26792/2010). Следовательно, ответчик имел реальную возможность реализовать своё право на судебную защиту, однако пренебрёг установленными законом правилами и утерял это право.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного кассационная жалоба ООО "Строители" не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на счёт заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 по делу N А43-1505/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строители" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов