Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 января 2012 г. N Ф01-6141/11 по делу N А82-3548/2011

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

в отсутствие представителей сторон.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Романюка Сергея Алексеевича на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2011, принятое судьёй Соловьевой Т.А., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011, принятое судьями Сандаловым В.Г., Дьяконовой Т.М., Гуреевой О.А., по делу N А82-3548/2011 по иску индивидуального предпринимателя Романюка Сергея Алексеевича к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о возмещении расходов, понесённых на устранение недостатков переданного в аренду имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - мэрия города Ярославля и департамент финансов мэрии города Ярославля и установил:

индивидуальный предприниматель Романюк Сергей Алексеевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о взыскании 1 439 016 рублей затрат, понесённых на устранение недостатков переданного в аренду имущества (с учётом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 611 (пункте 1) и 612 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что предоставленное арендодателем недвижимое имущество имело ряд недостатков, которые делали невозможным его эксплуатацию в соответствии с условиями договора и назначением имущества, следовательно, поскольку истец устранил данные недостатки за собственный счёт, ответчик обязан возместить понесённые расходы.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011, в удовлетворении исковых требований Предпринимателю отказано.

Суды обеих инстанций исходили из того, что Предприниматель не указывал Комитету на недостатки арендованного имущества, а, напротив, взял на себя обязательство их исправить, поэтому в силу договора аренды и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации проведённые истцом работы выполнены в рамках принятых договорных обязательств и не должны компенсироваться арендодателем.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и просит их отменить как незаконные и необоснованные.

Податель жалобы указывает, что все ремонтные работы были произведены исключительно с целью устранить препятствия в пользовании имуществом сообразно установленным в договоре условиям; данные работы были согласованы с Комитетом, который выражал намерение компенсировать сумму затрат в случае продажи объекта недвижимости, именно поэтому истец не обращался к ответчику в порядке статей 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о возврате потраченных на ремонт средств. Отсутствие таких обращений не имеет правового значения в данном деле. Ненадлежащее для целей аренды состояние принятого спорного помещения истец подтвердил соответствующими фотографиями.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность состоявшихся судебных актов.

Комитет и мэрия города Ярославля просили рассмотреть дело без участия их представителей.

Извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, стороны не направили в судебное заседание своих представителей. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд жалоба рассматривается в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2011 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашёл оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим причинам.

Из материалов дела усматривается и суды установили, что, обратившись в Комитет с заявлением от 20.01.2004 (т. 1, л.д. 92), Предприниматель просил передать ему в аренду на срок десять лет для использования под кафе и торговый центр нежилое помещение, расположенное по адресу: город Ярославль, Красноперевальский переулок, а также обязался выполнить ремонт своими силами и за свой счёт в срок до 15.04.2004.

Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 04.02.2004 заключили договор аренды (т. 1, л.д. 12 - 17), во исполнение которого последний в тот же день принял по акту (т.1, л.д. 19 - 20) расположенное по указанному адресу помещение площадью 682 квадратных метров для использования под кафе. Объект аренды принят без каких бы то ни было претензий к состоянию. Срок действия договора, согласно его пункту 7.1, - с 28.01.2004 по 28.01.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2004 за N 10349-Г.

Заключив означенное соглашение, Предприниматель принял на себя обязательство производить своевременно и за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, а также передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкции здания, а также произвести все расчёты по договору (пункты 2.2.12 и 2.2.16 договора аренды).

Те же контрагенты 14.02.2006 заключили дополнительное соглашение N 1 (т. 1, л.д. 21 - 23), которым увеличили общую площадь арендованного по указанному адресу нежилого помещения до 661,5 квадратного метра: 278,5 квадратного метра предназначалось для использования под кафе, 335,1 квадратного метра - под торговлю промышленными товарами и 47,9 квадратного метра - под компьютерный зал.

Из дополнительного соглашения следует, что поименованные помещения полностью обустроены (пункт 1.1), из акта приёма-передачи от 14.02.2006 видно, что помещения находятся в технически исправном состоянии, представитель Предпринимателя после осмотра имущества претензий к состоянию имущества не предъявил (т. 1, л.д. 25).

В названном дополнительном соглашении стороны изменили редакцию пункта 6.1 договора аренды: "Арендатор согласен, что в случае принятия решения о продаже арендуемого имущества_ на аукционе, Арендодатель внесет в договор о задатке, заключаемый в порядке ст. 428 ГК РФ, обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества".

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.07.2006.

В адресованном Предпринимателю письме от 07.05.2009 N 3172 (т. 1, л.д. 31) Комитет разъяснил, что возмещение понесённых первым затрат возможно лишь в случае продажи арендуемого помещения.

Соглашением, заключённым 12.05.2009 (т. 1, л.д. 34 - 35) и зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 16.06.2009, стороны расторгли договор аренды. Объект аренды в тот же день возвращён арендодателю по акту (т. 1, л.д. 43).

Отказывая Предпринимателю в удовлетворении требования (письмо от 26.01.2011 N 5-103 - т. 1, л.д. 48) о возмещении потраченных на ремонт средств, Комитет в письме от 28.02.2011 N 1097 (т. 1, л.д. 49) сообщил, что данные расходы являлись обязанностью арендатора.

Аукцион по продаже спорных нежилых помещений признан несостоявшимся (т. 1, л.д. 109).

Посчитав неправомерным отказ Комитета от возмещения расходов на устранение недостатков переданного в аренду имущества, Предприниматель обратился в арбитражный суд с названным иском.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Истолковав спорный договор аренды (в редакции дополнительного соглашения) в порядке, предусмотренном статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций пришли к убедительному выводу, что совокупностью имеющихся в деле материалов достоверно и с надлежащей достаточностью подтверждается следующее.

Не только из договора аренды, но также и их упомянутого заявления (оферты) Предпринимателя следует, что последний, действуя своей волей и в своём интересе, то есть с необходимым соблюдением одного из базовых начал гражданского законодательства, принял на себя обязательства арендатора, в том числе и обязанность за свой счёт проводить текущий и капитальный ремонт.

Поскольку цели деятельности Предпринимателя, для реализации которых и были приняты в наём спорные помещения, детальным образом прописаны в договоре и дополнительном соглашении, а каких бы то претензий к арендованному имуществу истец не предъявлял (что он вновь подтверждает и в кассационной жалобе), следовательно, Предприниматель добровольно принял на себя бремя такого переустроения принятых в аренду помещений, которое позволило бы использовать их сообразно указанным в соглашениях целям.

Обязательства, принятые Предпринимателем по договору аренды, согласуются с принципом свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениями пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

Несостоявшийся аукцион по продаже спорных помещений и, как следствие, отказ Комитета в компенсации понесённых арендатором затрат являются теми рисками, которые предприниматель несёт в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет действовал в пределах, установленных статьями 9 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основываясь на изложенном, суд кассационной инстанции отклоняет кассационную жалобу как не безосновательную.

Учитывая, что нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, суд кассационной инстанции не нашёл оснований для отмены ревизируемых судебных актов.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на счёт заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 по делу N А82-3548/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романюка Сергея Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов