Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 июля 2012 г. N Ф01-2987/12 по делу N А82-7506/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Башевой Н.Ю., Забурдаевой И.Л.

при участии представителя от заявителя: Павловой Т.В. (доверенность от 03.11.2010),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью "САХ" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.01.2012, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Ившиной Г.Г., по делу N А82-7506/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "САХ" к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, администрации городского округа город Рыбинск,

третье лицо - муниципальное унитарное предприятие "Автотранспортное предприятие по уборке города", о признании незаконным решения и установил:

общество с ограниченной ответственностью "САХ" (далее - Общество, ООО "САХ") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент недвижимости), администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация, орган местного самоуправления) о признании незаконным отказа Администрации в приватизации арендуемых помещений, а именно: здания площадью 213 квадратных метров, литера А; помещений на 1 и 2 этаже общей площадью 79, 27 квадратного метра, литера Д (2 этаж - N 3, 5, 6, 7 плюс места общего пользования); помещений N 2, 3 в литере К и N 13, 25 в литере К1; здания контрольно-пропускного пункта (КПП) площадью 57,4 квадратного метра, литера И, расположенных по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Софийская, дом 76, оформленного письмом от 28.09.2011 N 011/23 - 2746; возложении на Администрацию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "САХ" путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Автотранспортное предприятие по уборке города" (далее - третье лицо, МУП "Автотранспортное предприятие по уборке города").

Решением суда первой инстанции от 20.01.2012 заявленные требования удовлетворены частично. Признано незаконным решение Администрации, оформленное письмом от 28.09.2011 N 011/23 - 2746, в части отказа ООО "САХ" в приватизации арендуемых помещений административно-производственного здания, литера А, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Софийская, дом 76; в части возложения на орган местного самоуправления обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в отношении арендуемых помещений административно-производственного здания, литера А, расположенного по названному адресу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 29.03.2012 решение суда оставлено без изменения.

ООО "САХ" не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Заявитель считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. По его мнению, Общество не претендует на территорию проезда, расположенного рядом со зданием контрольно-пропускного пункта (литера И); гаражные боксы (литеры Г2, Г3, Г4, Г5) арендуются ответчиком с 2003 года. В связи с изложенным Общество полагает, что обладает преимущественным правом приобретения в собственность данных объектов в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды от 01.12.2003 N 2876 недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (помещения), расположенное по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Софийская, дом 76, общей площадью 698 квадратных метров, для использования под производственные помещения (пункт 1.1); передача имущества, указанного в пункте 1.1 договора, производится по акту, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 15 дней с момента подписания данного договора аренды и является его неотъемлемой частью. При перезаключении договора аренды на новый срок (переоформлении) акт приема-передачи не составляется (пункт 1.3); срок действия договора аренды установлен с 01.12.2003 по 30.11.2004 (пункт 7.1).

Из содержания актов приема-передачи от 01.12.2003 N 81-88 следует, что арендатору переданы следующие помещения площадью: 137,4 квадратного метра в литере Г4 (бокс 4); 50,8 квадратного метра в литере Д (токарный участок, офисное помещение); 61 квадратный метр (контрольно-пропускной пункт); 65,8 квадратного метра в литере Г2 (складское помещение); 212, 2 квадратного метра в литере А (ремонтный участок - 1 этаж, административное помещение - 2 этаж); 45,6 квадратного метра в литере Б (складское помещение); 63,6 квадратного метра в литере Г-3 (сварочный участок - бокс 6); 62,2 - квадратного метра в литере Г5 (пост технического обслуживания - бокс 2); всего площадью 698,6 квадратного метра.

Департамент и Общество 01.01.2004 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2003, из которого следует, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (помещения), расположенное по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Софийская, дом 76, общей площадью 698 квадратных метров для использования под производственные помещения (пункт 1.1); срок действия дополнительного соглашения установлен с 01.01.2004 до 31.12.2004 (пункт 7.1). В пункте 3.1 данного соглашения согласован размер арендной платы.

Департамент и ООО "САХ" 01.12.2004 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 01.12.2003, в котором вновь согласовали условия аренды аренду недвижимого имущества (помещения), расположенного по указанному адресу общей площадью 698 квадратных метров для использования под производственные помещения, установили срок аренды с 01.12.2004 до 29.11.2005 и согласовали размер арендной платы.

Аналогичные дополнительные соглашения к договору аренды от 01.12.2003 подписаны Департаментом и Обществом 01.01.2005 (арендуемая площадь - 888,34 квадратного метра, срок аренды с 01.01.2005 до 29.11.2005), 14.12.2005 (арендуемая площадь - 698,6 квадратного метра, срок аренды с 01.01.2005 по 31.12.2005), 01.02.2007 (арендуемая площадь - 862 квадратных метра, срок аренды с 01.02.2007), 13.03.2007 (арендуемая площадь - 862 квадратных метра, срок аренды с 27.11.2006 до 25.11.2007), 25.11.2007 (арендуемая площадь - 38,6 квадратного метра, срок аренды с 25.11.2007 до 23.11.2008), 25.11.2007 (арендуемая площадь - 862 квадратных метра, срок аренды с 25.11.2007 до 23.11.2008), 01.01.2009 (арендуемая площадь - 38 квадратных метров, срок аренды с 01.01.2009), 01.01.2009 (арендуемая площадь - 862,62 квадратного метра, срок аренды с 01.01.2009), 13.07.2009 (арендуемая площадь - 862,62 квадратного метра, срок аренды с 01.01.2009),

31.12.2009 (арендуемая площадь - 862,62 квадратного метра, срок аренды с 01.01.2010), 01.03.2010 (арендуемая площадь - 520,22 квадратного метра, срок аренды с 01.03.2010), 05.10.2010 (арендуемая площадь - 862,62 квадратного метра, срок аренды с 01.01.2010 до 28.02.2010), 01.03.2011 (арендуемая площадь - 520,22 квадратного метра, срок аренды с 01.12.2010 по 31.12.2010) (далее - дополнительные соглашения).

ООО "САХ" 21.02.2011 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного по договору аренды от 01.12.2003 N 2876 имущества по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Софийская, дом 76.

Администрация направила заявителю письмо от 29.09.2011, в котором сообщила об отсутствии преимущественного права Общества на приобретение указанного недвижимого имущества, поскольку объекты недвижимости (литеры Д, К, К1) переданы в пользование частично и не являются обособленными помещениями; арендуемые ООО "САХ" помещения входят в состав единого объекта, раздел которого невозможен (далее - решение Администрации от 29.09.2011).

Не согласившись с указанным решением органа местного самоуправления, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Частично отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 4, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 3 и 9 Закона N 159-ФЗ и исходил из того, что отчуждение объекта с литерой И (здания контрольно-пропускного пункта) нарушает публичные интересы и не отвечает целям местного самоуправления; в отношении аренды остальных объектов признал договор аренды незаключенным, в связи с чем посчитал, что у ООО "САХ" отсутствовали необходимые для реализации права на выкуп арендуемых помещений условия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ. Суд пришел к выводу о том, что отказ Администрации в приватизации арендуемых помещений в данной части являлся законным и не нарушал права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права и согласился с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) определено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Эти особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, отказ в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа арендуемых помещений мотивированы тем, что спорные объекты недвижимости переданы ООО "САХ" по договору аренды от 01.12.2003 в пользование частично и не являются обособленными помещениями; арендуемые Обществом помещения входят в состав единого объекта, раздел которого невозможен.

Из пункта 7.1 договора аренды от 01.12.2003 следует, что срок его действия установлен с 01.12.2003 по 30.11.2004.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Государственная регистрация названного договора по спорным объектам аренды не осуществлена, связи с чем суды обоснованно посчитали названный договор незаключенным.

Из материалов дела следует, что дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.12.2003, подписанными в период с 2004 по 2011 год, и актами приема-передачи от 01.12.2003 N 81-88 к указанному договору Департамент и Общество согласовали условия аренды помещений в литерах А и И (контрольно-пропускного пункта), что свидетельствует о существовании договорных отношений по аренде указанных объектов.

Учитывая, что в дополнительных соглашениях к договору аренды от 01.12.2003 отсутствует конкретный перечень арендуемых помещений с указанием их номеров, соответствующих сведениям из технического паспорта, и то обстоятельство, что указанными дополнительными соглашениями стороны неоднократно изменяли общую площадь арендуемых помещений без указания арендуемой площади каждого помещения и его номера с учетом данных технического паспорта, суды правомерно посчитали, что в рассматриваемой ситуации невозможно однозначно установить, что остальные помещения (помимо помещений в литерах А, И), в частности в литерах К и К1, указанные Обществом в заявлении о выкупе, находились в пользовании Общества на протяжении более двух лет.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что у ООО "САХ" отсутствовали необходимые условия, предусмотренные Федеральным законом N 159-ФЗ, для реализации права на выкуп арендуемых в литерах К и К1 помещений.

Довод ООО "САХ" о том, что гаражные боксы (литеры Г2, Г3, Г4, Г5 - предыдущее наименование литеров К и К1) арендовались ответчиком с 2003 года, несостоятелен, поскольку не установлен судом и не подтверждается материалами дела.

Отказывая заявителю в удовлетворении заявленного требования относительно приватизации помещений в литере И (контрольно-пропускной пункт), суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 31 Закона о приватизации при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом (пункт 1). Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно, в том числе обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд (пункт 3). Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества (пункт 4).

Суды установили, что помещение, литера И, является контрольно-пропускным пунктом, через который осуществляется выезд автотранспорта с территории производственной площадки, на которой расположены, в том числе, помещения, принадлежащие на праве хозяйственного ведения МУП "Автотранспортное предприятие по уборке города" (том 1, листы дела 104 - 105). Указанное муниципальное предприятие использует контрольно-пропускной пункт для выезда с территории производственной площадки своего автотранспорта, используемого для решения вопросов местного значения, связанных с организацией жизнеобеспечения населения муниципального образования. Следовательно, передача в собственность указанного контрольно-пропускного пункта может быть осуществлена только при условии установления публичного сервитута.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Администрация имеет намерение отчуждать объект недвижимости - контрольно-пропускной пункт с таким ограничением, ни доказательств того, что Общество претендует на данное помещение с учетом наличия ограничений в его использовании.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что передача из муниципальной собственности в собственность ООО "САХ" контрольно-пропускного пункта (литера И) не соответствует интересам муниципального образования, связанным с организацией жизнеобеспечения населения данного муниципального образования.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что Общество не претендует на территорию проезда, расположенного рядом со зданием контрольно-пропускного пункта (литера И), отклоняется судом кассационной инстанции, так как материалами дела подтверждено, что указанный контрольно-пропускной пункт оборудован для обеспечения проезда с территории производственной площадки.

С учетом изложенного, вывод судов о том, что отказ Администрации в приватизации арендуемых помещений в оспариваемой части являлся законным и не нарушал права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, является верным.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов обеих инстанций и получили надлежащую правовую оценку; не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.01.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 по делу N А82-7506/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САХ" - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на общество с ограниченной ответственностью "САХ".

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

Н.Ю. Башева И.Л. Забурдаева