Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 октября 2012 г. N Ф01-3954/12 по делу N А31-9472/2010

г. Нижний Новгород

10 октября 2012 г.

Дело N А31-9472/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09.10.2012.

Полный текст постановления изготовлен 10.10.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

при участии представителей от истца: Пинчукова А.П. (паспорт, протокол от 09.02.2012), от ответчика: Коровкиной Н.С. (доверенность от 13.06.2012 N 16),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Квартал" на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.02.2012, принятое судьей Денисенко Л.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012, принятое судьями Чернигиной Т.В., Барминым Д.Ю., Щелокаевой Т.А., по делу N А31-9472/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Квартал"

к Управлению территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы о взыскании 1 892 059 рублей

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Квартал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы (далее - Управление) о взыскании 1 892 059 рублей денежных средств в счет возмещения расходов по капитальному ремонту помещений подвала по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 24/2.

Исковое требование основано на пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано наличием у истца затрат по производству неотделимых улучшений и капитального ремонта муниципального имущества.

Решением от 07.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2012, в удовлетворении иска отказано. Руководствуясь правилами статей 612, 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций исходили из того, что ремонтные работы проведены Обществом без письменного согласования с арендодателем помещения, а также без утверждения объектов и стоимости работ. Арендатор не воспользовался правом выбора мер, которые он считает необходимыми применить к арендодателю за недостатки сданного в аренду имущества.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, необходимость выполнения капитального ремонта и реконструкции помещения подтверждены актами от 04.04 и 07.07.1996, актом обследования с 14.11.2002 по 10.02.2003; получение согласия арендодателя подтверждено письмами ответчика от 08.10.1996 N 1665, от 15.10.1996 N 1706 и постановлением администрации города Костромы от 29.07.1999 N 2738. Суды обеих инстанции не дали оценку выводам судебного эксперта, однозначно свидетельствующим о том, что без проведения капитального ремонта невозможно было использовать помещение подвала под магазин и склад. Возложение на арендатора пунктом 2.3.12 договора аренды от 11.04.2006 обязанности проводить капитальный ремонт арендуемого помещения, фасада, устранение дефектов на коммунальных сетях незаконно, так как фундамент, стены, инженерное оборудование и сети, нуждавшиеся в капитальном ремонте и реконструкции, представляли часть общего имущества многоквартирного жилого дома. Правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11.

Управление в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя и просило оставить решение и постановление без изменения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Костромской области.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании шести договоров аренды Общество с 1996 по 2011 годы пользовалось нежилым помещением по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 24/2 (начиная с 1996 года площадью 60,2 квадратного метра, а с 2004 года - площадью 119,4 квадратного метра). Цель использования - под складские помещения, магазин.

В соответствии с Перечнем объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176, здание по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 24/2 "Дом жилой Малышева И.В. (Акатова) конец XVIII - середина XIX веков", является памятником градостроительства и архитектуры.

В соответствии с пунктом 4.1 охранного договора (обязательство) от 06.04.2005 N 698 пользователь обязан проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и благоустроительные работы, предусмотренные перечнем необходимых ремонтно-реставрационных и иных работ со сроками выполнения.

Разделом 6 указанного договора предусмотрен перечень ремонтно-реставрационных работ и сроки выполнения, в том числе пунктом 6.1 договора предписано своевременно производить текущий и капитальный ремонт памятника с обязательным согласованием всех работ с Госорганом постоянно.

Согласно акту приема-передачи от 04.04.1996 к договору аренды от 28.03.1996 помещение являющееся объектом найма требует капитального ремонта.

В пунктах 2.3.2 договоров, заключенных с 1994 по 2004 годы, и в пункте 2.2.4 договора от 11.04.2006 N 290405 стороны предусмотрели обязанность арендатора не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и Балансодержателя (в случае необходимости штаба ГО) установки скрытых и открытых проводок, инженерных коммуникаций, перепланировки и реконструкции помещения.

Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а также фасада и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях. В случае когда арендатор произвел за свой счет, с согласия арендодателя, капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы города Костромы от 18.11.2004 N 101. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (соответственно пункты 2.2.12 и 2.3.10 заключенных договоров).

Суд оценил условия пунктов 5.6, 2.1.3 и 2.2.11 договоров, действия Комитета по одностороннему отказу от договора и установил факт прекращения арендных отношений между контрагентами с 28.02.2011.

В рамках настоящего дела истец просит возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений арендуемого по договору от 11.04.2006 N 290405 нежилого помещения (подвала) площадью 119,4 квадратного метра по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 24.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регламентированы правилами статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая носит диспозитивный характер.

Если иное не установлено законом или договором капитальный ремонт объекта найма проводится арендодателем за свой счет в срок, указанный в договоре, а если он вызван неотложной необходимостью - без промедления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 названной статьи).

С учетом условий названных договоров аренды и приведенных материально-правовых норм для правильного разрешения спора требовалось установить характер произведенных работ и выяснить произведены ли они с письменного согласия арендодателя.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленные в материалы дела документы (письма от 08.10.1996 N 1665, от 15.10.1996 N 1706 и постановление администрации города Костромы от 29.07.1999 N 2738) и пришел к выводу о том, что таковые не являются доказательствами того, что выполненные работы проведены с письменного согласия арендодателя, поскольку подписаны до заключения договора аренды от 11.04.2006 N 290405. Отсутствуют в деле и доказательства согласования с собственником помещения стоимости и объемов выполненных работ в заявленном размере.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Довод подателя жалобы о том, что, согласно заключению эксперта, без проведения капитального ремонта невозможно было использовать помещение подвала под магазин и склад, как основание к удовлетворению иска, не принимается во внимание, ибо по условиям договоров арендатору вменена обязанность по его проведению. Кроме того, он не реализовал права, предоставленные нанимателю при установлении недостатков сданного в аренду имущества.

Аргумент заявителя о том, что помещение подвала, фундамент, стены, инженерное оборудование и сети, нуждавшиеся в капитальном ремонте и реконструкции, представляли часть общего имущества многоквартирного жилого дома, в связи с чем возложение на арендатора обязанности проводить капитальный ремонт арендуемого помещения незаконно, отклоняется, поскольку по условиям договора от 11.04.2006 N 290405 арендатору предоставлено имущество, находящееся в муниципальной собственности города Костромы, и проведение капитального ремонта возложено на арендатора.

Ссылка подателя жалобы на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома и договор аренды не порождает обязательств общества перед домоуправляющей компанией, несостоятельна, ибо применяется к иной правовой ситуации возникшей между домоуправляющей компанией и арендатором.

Нарушений процессуального права, указанных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выявлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Костромской области от 07.02.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 по делу N А31-9472/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квартал" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов