Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 октября 2012 г. N Ф01-4783/12 по делу N А39-4125/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.10.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.

при участии представителей от заявителя: Родионовой В.С. (доверенность от 01.10.2012), от заинтересованного лица: Юськаева Р.К. (доверенность от 18.07.2012 N 72-д),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саушкиной Веры Николаевны на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 02.03.2012, принятое судьей Евдокимовой Н.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2012, принятое судьями Захаровой Т.А., Смирновой И.А., Урлековым В.Н., по делу N А39-4125/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Саушкиной Веры Николаевны о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск, и установил:

индивидуальный предприниматель Саушкина Вера Николаевна (далее - ИП Саушкина В.Н., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск (далее - Администрация, орган местного самоуправления), выразившихся в принятии решения об отчуждении арендуемого ею недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Косарева, дом 39а; действий, выразившихся в проведении аукциона по продаже указанного арендуемого имущества с нарушением права Предпринимателя на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, ИП Саушкина В.Н. обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании недействительным постановления администрации городского округа Саранск от 17.10.2011 N 2759 "Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества" в части утверждения решения об условиях приватизации здания магазина с эстакадой с земельным участком, расположенного по адресу: город Саранск, улица Косарева, дом 39а, на аукционе, без учета права заявителя как субъекта малого предпринимательства воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества. Заявление принято к производству и делу присвоен N А39-4314/2011.

Определением от 26.01.2012 Арбитражный суд Республики Мордовия объединил дела N А39-4125/2011 и А39-4314/2011 в одно судопроизводство, присвоив N А39-4125/2011.

К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фарм-Плюс" (далее - ООО "Фарм-Плюс").

Решением суда первой инстанции от 02.03.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 06.07.2012 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменит их.

Заявитель считает, что имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством. По его мнению, в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится исчерпывающий перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать ограничения или дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Предприниматель указывает, что действия Администрации по проведению аукциона по продаже спорного имущества осуществлялись с нарушением действующего законодательства. Судами неполно выяснены обстоятельства дела и их выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Принимая судебные акты по настоящему делу, суды, неправомерно, не дав оценки техническим паспортам и заключению ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 13.12.2001 N 2281 и без назначения судебно-строительной технической экспертизы, сделали вывод о том, что арендуемое Предпринимателем помещение не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана его представителем в судебном заседании.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и ее представитель в судебном заседании возразили против доводов заявителя.

Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Администрация и ИП Саушкина В.Н. (арендатор) заключили договор от 24.08.2004 N 3281 аренды муниципального нежилого помещения общей площадью 217 квадратных метров, расположенного по адресу: город Саранск, улица Косарева, 39а.

Дополнительным соглашением от 24.05.2005 к договору аренды от 24.08.2004 N 3281 стороны увеличили арендуемую площадь, которая составила 404,7 квадратного метра.

Предприниматель и орган местного самоуправления заключили договор от 24.05.2006 N 4060 аренды муниципального нежилого помещения, общей площадью 404,7 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Косарева, 39а (2 этаж, подвал).

ИП Саушкина В.Н. и Администрация заключили договор от 20.06.2007 N 4373 аренды муниципального нежилого помещения общей площадью 404,7 квадратного метра, расположенного по названному адресу.

Соглашением от 04.10.2007 стороны договора аренды от 24.05.2006 N 4060 увеличили арендуемую площадь до 438,9 квадратного метра.

Орган местного самоуправления и Предприниматель заключили договор от 28.07.2008 N 4802/00000591 аренды муниципального нежилого помещения общей площадью 438,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Косарева, 39а (второй этаж).

Дополнительными соглашениями от 17.09.2009, 23.08.2010 и 21.03.2011 к договору аренды от 28.07.2008 N 4802 стороны продлили срок договора аренды на 11 месяцев.

Постановлением Администрации от 03.02.2011 N 176 утвержден план приватизации муниципального имущества городского округа Саранск на 2011 год.

Под пунктом 95 Плана приватизации значилось здание магазина с эстакадой площадью 1274,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Саранск, улица Косарева, 39а.

Орган местного самоуправления издал постановление 17.10.2011 N 2759 "Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества", согласно которому приватизация муниципального имущества должна осуществляться через аукцион.

В средстве массовой информации - газете "Вечерний Саранск" - 19.10.2011 опубликована информация о проведении 20.10.2011 аукциона по продаже объектов недвижимого имущества, в том числе здания магазина, расположенного по указанному адресу.

Уведомлением от 21.10.2011 N 1458-исх-04 Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Саранск известил ИП Саушкину В.Н. о принятии решения о приватизации здания магазина, об условиях проведения аукциона ей предложено ознакомиться на сайте Администрации, а также в газете "Вечерний Саранск".

По результатам состоявшегося 22.11.2011 аукциона победителем признано ООО "Фарм Плюс".

Администрация и ООО "Фарм Плюс" 28.11.2011 заключили договор купли-продажи здания магазина с эстакадой и с земельным участком, расположенных по адресу: город Саранск, улица Косарева, 39а. Платежным поручением от 15.11.2011 N 5 ООО "Фарм Плюс" перечислило органу местного самоуправления задаток в размере 4 125 000 рублей.

Посчитав, что права Предпринимателя на выкуп арендуемого имущества были нарушены, действия Администрации по проведению аукциона являются незаконными, а постановление последней от 17.10.2011 N 2759 недействительным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и сделал вывод о том, что оспариваемые действия и ненормативный правовой акт органа местного самоуправления являются законными и не нарушают права и законные интересы ИП Саушкиной В.Н. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права и согласился с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел ее подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Эти особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что Предприниматель в течение двух и более лет арендовал спорное нежилое помещение. Его площадь не превышала предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В пунктах 8 и 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Как видно из материалов дела, до продажи на аукционе всего здания магазина площадью 1274,6 квадратного метра ИП Саушкина В.Н. 02.11.2011 обратилась в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого ей нежилого помещения на втором этаже здания.

На данное заявление был получен отказ Администрации в заключении договора купли-продажи, поскольку арендуемое помещение является частью здания магазина (том 1, лист дела 14).

Предприниматель считает, что действия органа местного самоуправления по проведению аукциона и продаже всего здания без учета его права на выкуп арендуемого помещения нарушают положения Закона N 159-ФЗ и соответственно его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

В рассматриваемом случае, отказывая Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, суды сделали выводы о том, что здание магазина площадью 1274,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Саранск, улица Косарева, 39а, подлежит приватизации, как единый без дробления на составные части объект муниципальной собственности. Оспариваемые действия и ненормативный правовой акт органа местного самоуправления являются законными и не нарушают права и законные интересы ИП Саушкиной В.Н. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Однако суды при рассмотрении настоящего спора не дали оценку доказательствам, свидетельствующим о возможности формирования арендуемой Предпринимателем части здания (второго этажа) как самостоятельного объекта недвижимости. Суды первой и апелляционной инстанций не дали никакой оценки имеющимся в материалах дела документам, а именно: кадастровому паспорту здания с приложенными к нему документами (том 1, листы дела 190 - 202; том 2, лист дела 81), данным технического паспорта магазина по состоянию на 18.02.2003 (том 3, листы дела 34-38), данным технического паспорта по состоянию на 28.12.2007 с приложениями (том 2, листы дела 65-67; том 3, листы дела 51 - 62), заключению ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 13.12.2001 N 2281 (том 3, лист дела 69), а также другим документам, имеющимся в деле.

Кроме того, в судах первой и апелляционной инстанций Предприниматель заявлял ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы на предмет определения возможности выделения и формирования нежилого помещения площадью 404,8 квадратного метра как обособленного объекта, которое суды оставили без удовлетворения.

Вместе с тем без выяснения указанных обстоятельств по спорному вопросу нельзя дать оценку правомерности действий Администрации, выразившихся в принятии решения об отчуждении всего здания магазина, в том числе находящегося в нем нежилого помещения, арендуемого Предпринимателем, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Косарева, дом 39а.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции счел, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суд должен дать правовую оценку всем указанным доказательствам по делу, а также рассмотреть вопрос о целесообразности назначения проведения судебной строительно-технической экспертизы на предмет определения возможности выделения и формирования нежилого помещения площадью 404,8 квадратного метра как обособленного объекта и с учетом этих обстоятельств выяснить, может ли быть сформировано арендуемое Предпринимателем нежилое помещение как обособленный объект и с учетом этого сделать вывод о том, нарушены или нет в рассматриваемом случае права Предпринимателя на преимущественное приобретение арендуемого недвижимого имущества. С учетом выяснения всех названных обстоятельств дела суду необходимо оценить законность действий Администрации по отчуждению всего здания магазина в пользу ООО "Фарм-Плюс".

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом округа не выявлено.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 02.03.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2012 по делу N А39-4125/2011 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

О.В. Александрова И.Л. Забурдаева