Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 декабря 2012 г. N Ф01-6075/12 по делу N А39-91/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.12.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителя от ответчика: Киреевой И.В. по доверенности от 16.08.2012,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 06.06.2012, принятое судьей Алехиной М.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012, принятое судьями Богуновой Е.А., Логиновой О.А., Соловьевой М.В., по делу N А39-91/2012 по иску индивидуальных предпринимателей Храмовой Ольги Сергеевны и Каштанова Дмитрия Сергеевича к администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица - индивидуальный предприниматель Ламзин Евгений Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр "Айон", и установил:

индивидуальные предприниматели Храмова Ольга Сергеевна и Каштанов Дмитрий Сергеевич (далее - Предприниматели) обратились в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - встроенного нежилого помещения N 6 площадью 489 квадратных метров, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Саранск, Ленинский район, ул. Л. Толстого, д. 23, установив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 20 659 332 рубля 03 копейки без учета НДС".

Требование основано на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированно тем, что истцы в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) согласились приобрести арендуемое ими помещение, но возражали против предложенной ответчиком выкупной цены, ввиду чего между сторонами возник преддоговорный спор.

Сославшись на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд решением от 06.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.09.2012, удовлетворил исковые требования, определив цену реализации спорного объекта в размере 24 466 000 рублей без учета НДС.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, при применении сравнительного подхода оценщиком приведены аналоги менее выгодные по месторасположению, чем объект оценки. Администрация считает, что использование некорректной ставки аренды в доходном подходе и не введение повышающей корректировки на месторасположение объекта в отношении аналогов в сравнительном подходе привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Заявитель указывает на то, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют уполномоченные органы правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматели сослались на законность и обоснованность судебных актов и просили оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять новый судебный акт.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства истцы и третьи лица не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Предприниматели являются арендаторами муниципального имущества - встроенного нежилого помещения N 6 площадью 489 квадратных метров, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Саранск, Ленинский район, ул. Л. Толстого, д. 23.

Постановлением Администрации от 18.11.2011 N 3061 утверждено решение об условиях приватизации указанного имущества.

Цена продажи имущества определена на основании заключения независимого оценщика и установлена в размере 34 280 000 рублей, включая НДС.

Администрация направила Предпринимателям письмо от 25.11.2011 N 7883-Пр, к которому приложила указанное решение и проект договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа. В письме Предпринимателям предлагалось в месячный срок со дня получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи помещения и разъяснялось, что в случае незаключения в 30-дневный срок договора купли-продажи помещения Предприниматели утратят преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В проекте договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа, направленном Администрацией, продажная цена имущества с учетом НДС определена в размере 34 280 000 рублей.

Предприниматели, не согласившись с предложенной ценой, подготовили протокол разногласий от 19.12.2011 (в редакции истцов цена имущества определена в размере 24 378 000 рублей) и направили его Администрации с приложением экспертного заключения.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения Предпринимателей в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что проект договора купли-продажи имущества направлен Предпринимателям в письме от 25.11.2011 N 7883-Пр и подписан ими с протоколом разногласий 19.12.2011, что свидетельствует о согласии истцов на приобретение муниципального имущества в льготном порядке до истечения установленного законом срока на подписание оферты (25.12.2011). Вместе с тем в указанном обращении к Администрации покупатели выразили свое несогласие с ценой реализации спорного имущества, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами преддоговорного спора.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Ввиду разногласий истцов и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству Предпринимателей назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертные заключения от 08.11.2011 N 034/2012 и от 26.04.2012 N 036/2012 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правомерно признал заключение от 08.11.2011 N 034/2012 надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 24 466 000 рублей без учета НДС.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Окружной суд не вправе переоценивать исследованные судом доказательства и сделанные на их основе выводы.

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, где им дана надлежащая правовая оценка.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 06.06.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по делу N А39-91/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов